陳駿

正在城市中打拼的你可知道，咱家的那些老宅子也要頒發(fā)“房本兒”了。宅基地能否繼承？因參軍、求學等原因離開農村，原有宅基地還能否確權登記？農房登記工作面臨到哪些現(xiàn)實難題？本文盤點了關于宅基地確權的六大問題，為您一一解答。

河南計劃利用三年時間完成農房登記工作

2017年，河南省不動產統(tǒng)一登記制度建設聯(lián)席會議辦公室下發(fā)通知，提出計劃在3年內完成河南農村房屋不動產登記工作，至2020年，農村不動產登記進入日常管理，實現(xiàn)不動產登記全覆蓋。

對于農房登記工作，在全省各地市中，鄭州、洛陽兩地推進速度較快。從全省整體情況來看，部分地區(qū)也存在對農房登記工作重視程度不足與相關經費欠缺、落實不到位等主客觀因素，限制了部分地區(qū)農房登記工作的進度。

農房登記為農村產權制度改革奠定基礎

農房登記工作是一項基礎性很強的工作，通過確權登記發(fā)證，可以明確農村住房、宅基地的產權歸屬，更好地保護農民的權益。此外，按照現(xiàn)行法律法規(guī)的要求，宅基地不具備抵押、交易的功能，需要未來頒布法律法規(guī)作出進一步的明確，但農房登記工作可以為下一步進行的農村產權制度改革提供相應的基礎。

與城市住宅類不動產登記工作類似，農村住房在進行合法登記前，必須要通過權籍調查工作，厘清該房屋的合法權屬來源、界址、歸屬等工作。

按照我省農房登記工作的要求，對于農村權籍調查不得收費，不得增加農民負擔。對于收費標準，國家相關政策明確規(guī)定，對于申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記的，只收取不動產權屬證書工本費，每本證書10元。

六大問題

1.宅基地能否繼承？

問：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經去世，能否通過繼承的方式獲得宅基地的使用權呢？

答：據了解，按照我國相關法律的規(guī)定，宅基地的所有權屬集體所有，個人通過繼承的方式獲得使用權缺乏規(guī)定。但可以通過繼承房屋取得宅基地的使用權。

2.想繼承房屋應該如何辦理？

問：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經去世，怎樣辦理房屋繼承？

答：河南省不動產登記局相關負責人表示，在農房登記工作中，確權的核心點在于房屋是否還存在。對于房屋尚存、用地狀況沒有發(fā)生改變的情況，如房屋所有人已經去世，其繼承人應當先前往房屋所在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關部門確認產權信息，在辦理了繼承等相關手續(xù)后，再進行確權登記。

3.離開農村，老家的宅基地昨辦確權登記？

問：因參軍、求學等原因離開農村，但老家依然有宅基地，怎樣辦理確權登記？

答：河南省不動產登記局相關負責人介紹說，根據原國土資源部關于印發(fā)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的通知，非農業(yè)戶口居民（合華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。但如果房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權則由集體收回。

4.為何不同地區(qū)宅基地的大小會存在差異？

問：為何我家的宅基地面積為“兩分”，而一些同事、朋友在其他地區(qū)的宅基地面積大小為“兩分半”甚至“三分”？

答：河南省不動產登記局相關負責人介紹說，根據1982年國務院所頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》及后續(xù)河南省配套出臺的《河南省村鎮(zhèn)建房用地管理實施辦法》要求，我省在制定宅基地面積大小時，根據其所在地的地貌、資源稟賦等個體情況，將常見的宅基地面積大小劃分為了二分、二分半、三分、三分半等規(guī)格，但要求最多平均每戶用地不得超過三分半。各縣、市要根據限額規(guī)定，結合當地人均耕地、家庭副業(yè)、民族習慣、計劃生育等情況，具體規(guī)定村民宅基地面積標準，并報上—級政府備案。

5.老房子已不能住人，還能進行權籍調查嗎？

問：如果老家宅基地上的房子已經出現(xiàn)破損而導致不能居住，是否能夠在權籍調查時被調查、記錄？

答：對此問題，河南省不動產登記局相關負責人明確表示， “房屋質量與產權并無直接關系”，在農房登記工作中，不動產登記部門也將依照“全面調查、依法登記”的原則進行辦理，這也就意味著，無論農房現(xiàn)狀質量如何，在權籍調查中都需如實記載，根據相關法律法規(guī)的要求進行登記。

6.“超占”昨處理？

問：在現(xiàn)實中，不少農村宅基地都存在“超占”的情況，在確權登記時怎么處理？

答：河南省不動產登記局相關負責人表示，所謂“超占”，是指實際占有宅基地的面積超過了當地人民政府所規(guī)定面積的情況。對于“超占”行為的處理，不動產登記部門將按照“尊重歷史、依法依規(guī)”的原則，參照3個不同的時間段進行處理。

如宅基地“超占”發(fā)生在1982年之前，且用地狀況至今沒有發(fā)生變化的，則按現(xiàn)狀進行登記。

如宅基地“超占”發(fā)生在1982年至1986年，即《中華人民共和國土地管理法>實施前的，需要宅基地使用人按照當時的規(guī)定進行處理后，憑相關處理證明，按現(xiàn)狀進行登記。

如宅基地“超占”發(fā)生在1986年之后，不動產登記部門則將按照已經生效的相關法侓法規(guī)辦理。

哪些宅基地不能確權？

1.新審批的宅基地

如果是新申請建造房屋，根據現(xiàn)行《土地法》的規(guī)定：必須將老的房屋宅基地退還給村集體，否則新的宅基地是不能確權的。如果想給新宅基地確權，也可以通過分戶（父母與成年兒女分立戶口）來確權。

2.在農村規(guī)劃范圍外修建的房屋

各個地方都有農村居住區(qū)的規(guī)劃區(qū)域，農民建房要在規(guī)劃的區(qū)域內，否則不予確權。

3.使用性質改變的宅基地

農民申請的宅基地只能用來建造房屋居住，如果在自家宅基地修建廠房用于經營的，也是不予確權的。

4.買賣得來的宅基地

農民取得的只是宅基地的使用權，故農民買賣宅基地的行為是無效的，同樣不予確權。

5.存在歸屬爭議和手續(xù)不全的宅基地

這種情況是暫時不予確權，只有爭議解決或補全手續(xù)后，政府才會按照法律規(guī)定給予確權。

6.非法占用的宅基地

我國法律規(guī)定，農村實行一戶一宅的規(guī)定，一戶一宅外多出的宅基地，除符合分戶條件與合法繼承條件，否則不予確權。宅基地面積嚴重超標的，也是不予確權的。

7.違規(guī)占用農用地建設的房屋

非法占用耕地建房的宅基地，這種更不會給予確權，還有可能被處罰，按要求恢復耕地。