羅菊

摘要：隨著經濟的發(fā)展，城市化的快速推進，城市的住房出現供不應求的現象。本文以上海市為例，從需求價格彈性的角度出發(fā)，分析房產稅對住房需求結構的影響，發(fā)現房產稅開征對住房需求具有差異性效應，對消費性住房需求不會產生影響，對投資性住房需求起到抑制作用，對投機性住房需求有副作用。借此，房產稅應擴大試點范圍，進一步減少住房的投資性需求;有效發(fā)揮財政轉移支付的作用，保障居民的基本住房供給;建立完整的信息化登記系統，明確界定納稅人，引導房地產資源有效配置。

關鍵詞：需求價格彈性;房產稅;住房需求結構;上海市

中圖分類號：F203.9? ? 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）06-0049-03

近些年來我國的房地產市場出現了“高房價、高需求、高供給、高空置率”等現象。[1]為了改善這種住房需求結構不合理的現象，2011年1月27日，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。上海作為我國的經濟中心，在改革開放過程中往往承擔新試新行的“排頭兵”角色，在上海推進房產稅改革試點，引導房地產資源的合理配置對全國其他地方更有借鑒意義。此前，有相關學者通過不同的方法分析了房產稅對住房需求結構的影響，連宏萍、余有斌（2016）從公共視角的角度，況偉大（2009）從消費者——開發(fā)商模型視角，尹音頻（2014）從上海房產稅試點征收前后房地產各項經濟指標的統計視角，分析房產稅對住房需求的影響，但還沒有學者考慮到住房在需求價格彈性上的差別，進而忽視了需求價格彈性差異對房產稅的反應差異。

一、上海房產稅試點概況

上海市作為房產稅的試點地區(qū)，只對新增住房征收低稅率的個人房產稅，對其存量房不征收房產稅，這主要是為了減輕普通居民的住房壓力，保障居民基本的住房需求，著力針對無戶口無工作的外來人口、多套住房持有者以及多面積住房者的征稅。房產稅試點方案在上海實施八年以來，對改善住房的需求結構起到了很大的作用（姚玲珍，2017;尹音頻、魏彧，2014）。[2]

二、房產稅對消費性住房需求的影響

消費性住房是需求完全無彈性的商品，其需求曲線為一條垂直于X軸的直線。由圖1可以得出，房產稅開征前，市場的最大需求量為Q1;開征房產稅過后，價格由P1上升到P2，P1與P2之間的差距是消費者需要承擔的稅負。由于需求價格彈性為零，即使價格上升也不會改變這類住房的需求量，所以，當價格從P1上升到P2過后，市場對住房的需求量為Q*，其中Q1=Q*?？梢钥闯?，房產稅對消費性住房需求不會產生影響。

上海的消費性住房需求量很大。上海是我國的經濟中心，每年都吸引著大量的年輕人涌入。據中國產業(yè)信息網統計數據顯示：2017年中國城市人口吸引力排行榜中，上海市位居第四。大量人口的流入會導致住房供不應求，由于住房對于這些新流入的人來說屬于剛需，即使供求不平衡導致的房價上漲也不會減少這部分人對住房的需求。據安居網數據顯示，上海住房每年剛性需求在二十萬套。2016年起國家開始全面實施二孩政策，據中國指數研究院發(fā)布的《全面放開二孩政策對中國房地產市場的研究分析》指出，二孩政策全面實施在短期內將推動人口高峰，從而推動房地產需求總量的增長和戶型的變化，分析指出，未來的十五到二十年后，隨著適婚人口的增加，東部地區(qū)如上海吸納的流動人口較多，對小戶型住房的需求量將會增加。無論價格怎么變化，這部分需求量都不會改變，即無論價格上升多大，其需求量都不會減少。

三、房產稅對投資性住房需求的影響

投資是以低于價值的價格買入的過程，賺的是價格回歸的價值。[3]在價值規(guī)律的作用下，住房主要用于出租，賺取房租收入。投資性住房與奢侈品相似，需求價格富有彈性。[4]由于Ed>1，當MR=P×（1-1/Ed）時， MR與P成反方向變化，當房產稅開征過后，住房的價格P相應就會上漲，MR減少，因此，投資者會減少住房的需求量。由圖2可得，當供需曲線相交于N點時，均衡價格為P1，政府開征房產稅過后，市場房屋的供給價格為P2，大部分的稅負由消費者承擔，承擔的稅收價格為P2-P1。持有成本的增加會減少住房投資者的消費者剩余，其中R的面積為投資者因為稅收負擔而減少的消費者剩余，這會促使多套房持有者減少其持有的房屋數量，此時需求量由Q1減少到Q2。當房產稅開征過后，住房的價格會上升，投資者會減少對住房的需求量，房屋的需求結構會趨向于合理化。

改革開放以來，居民的積蓄明顯提高，但中國投資渠道狹窄;投資產品少，住房成為人們最合理的投資選擇。投資性住房是人們作為價值投資的手段，它屬于超額的住房需求。當今社會，住房擁有的數量就代表著人們的富裕度，特別在上海，結婚的首要前提是一方要解決住房的問題，而擁有的住房數量也是人們向他人彰顯社會地位的財富代表，所以對于擁有多套住房的投資者而言，多余的住房相當于其購買的奢侈品，投資性住房的需求價格彈性>0。從長期看，住房的價格不會有下降的趨勢，又由于房產稅的實施，投機者購買多余的住房會承擔多余的稅費，會限制投資者的住房的需求量，所以價格的上升不會引起需求量大幅度的變化。

四、房產稅對投機性住房需求的影響

投機是預測趨勢，賺的是順勢而為，市場持續(xù)上下波動的錢投機的特點是“買漲殺跌”。投機性住房是一種買漲殺跌的商品，這種商品的需求量不會因為價格的上升而減少，相反商品的價格上升，需求量反而增加，其需求曲線為向右上方傾斜的曲線，需求價格彈性為負。由于Ed<0，當MR=P×（1-1/Ed）時，MR與價格P成正方向變化，由圖3可以看出，在房產稅的征收背景下，價格由P1上升到P2，投機者承擔的稅負為P2-P1，需求曲線由D1移動到D2，住房的需求增加量為Q2-Q1。房產稅征收不會導致住房的需求減少，相反會導致投機性住房的需求量增加。

在上海房產稅征收的背景下，上海居民家庭新購置的第二套住房、非上海居民新購置的住房，包括第一套住房都需要征稅，房產稅的征收在一定程度上會導致住房的價格上升，投機者會增加對住房的需求量。投機性住房需求量主要受人們對未來房價預測能力的影響，受價格波動的影響大，由于二孩政策實施，未來住房需求量大，預測未來住房的價格上升的可能性大，實施房產稅試點，對投機性住房的需求量不會導致住房的需求量減少，相反投機者會抓住時機大量購房。

此外，應當注意在房產稅征收的背景下，投機性住房需求帶來的副作用。例如，之前在上海流行兩個詞“離婚”“買房”，國家民政部門的統計顯示：中國離婚率最高的十大城市中，上海躍居第二，其中，離婚人口的年齡分布大部分在30到40歲之間，[5]通過短期內離婚再復婚，在短期內獲取利潤差價。因此，應對投資性住房需求中的社會成本予以關注。

五、結論和建議

從需求價格彈性的視角，房產稅對不同類型需求具有差異性影響：消費性住房的需求價格彈性小于1，房產稅征收對其需求量不會產生影響;投資性住房的需求價格富有彈性，房產稅征收導致住房價格上升會減少住房的需求量;投機性住房的需求量隨著價格的上升而增加，難以實現借助房產稅抑制住房的投機行為這一目標。根據以上分析，提出如下建議。

一是擴大房產稅試點范圍，進一步減少住房的投資性需求。我國的地區(qū)經濟發(fā)展不平衡，各省市的經濟發(fā)展水平差異大，應該根據各省具體的住房供需狀況、經濟發(fā)展速度水平、城市人口和土地面積等不同的情況，理性分析、因地制宜地推行房地產政策，促進房屋需求結構的合理化。加快房產稅面向全國推廣的試點步伐，確定一個超面積征稅標準，既要滿足居民居住舒適性要求又要有效抑制住房投機投資需求。[6]

二是有效發(fā)揮財政轉移支付的作用，保障居民的基本住房供給。在上海打拼的絕大多數都是剛大學畢業(yè)的年輕人，工作經驗少收入低，政府要充分發(fā)揮財政的轉移支付能力，加大收入較少人群的補貼力度，提高年輕人的生活質量，減輕生活壓力，另外政府可以增加保障性住房、廉租房等的供給，從供給側保障居民的消費性住房需求。

三是建立完整的信息化登記系統，明確界定納稅人。對于已經擁有住房的消費者，在購買第二套住房時，應該征收高昂的房產稅。明確界定納稅人數，如對于一個家庭，納稅人應當界定為夫妻二人，對于以購房而離婚再復婚的家庭，應當采取行政手段，政府有權通過其購房的價格收購多余的住房。

參考文獻：

[1] 于靜靜，周京奎.房產稅、房價與住房供給結構——基于上海、重慶微觀數據的分析[J].經濟問題探索，2016（1）.

[2] 尹音頻，魏 彧.房產稅與房地產市場價格及結構——基于上海房產稅試點的經驗數據分析[J].稅務與經濟，2014（3）.

[3] 何 理.投資與投機的區(qū)別[J].中國商論，2018（9）.

[4] 黃嫻靜.中國奢侈品消費初探[J].世界經濟情況，2008（5）.

[5] 王湘君. 離婚率與住房價格關系研究——基于工具變量法的分析[J].中國物價，2018（3）.

[6] 段莉群，王宏波，徐 鷹.城鎮(zhèn)住房需求結構及其應用分析[J].西安交通大學學報：社會科學院版，2012（9）.

[責任編輯：譚志遠]