呂 靜 高筱茜

（吉林建筑大學(xué) 建筑與規(guī)劃學(xué)院 136200）

1 研究背景

隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，隨之而來的無序發(fā)展、野蠻式增長成為了城市發(fā)展的難題。在這種形勢(shì)下，集約式高效率發(fā)展逐漸變成了主流發(fā)展方向。主要是在提高土地利用效率的基礎(chǔ)上控制城市擴(kuò)張并促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

居住用地功能永遠(yuǎn)都是一個(gè)城市發(fā)展的重要功能之一，有關(guān)居住空間的研究本身在城市空間研究也有非常重要的作用，缺失了居住空間研究的城市空間理論必然是不完整的。因此居住空間使用效率的研究必將對(duì)城市空間理論的完善和推動(dòng)起到重要作用。此外，居住空間的研究對(duì)指導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有非常重要的作用。

2 長春市南關(guān)區(qū)居住用地分析

長春市是東北地區(qū)典型的區(qū)域中心城市，近些年來的對(duì)城市居住空間的不斷拓展同時(shí)也加劇了城市不斷向周邊蔓延的程度，使得城市不斷以“攤大餅”的形式擴(kuò)張。同時(shí)居住空間的發(fā)展也出現(xiàn)了中心高度集聚與外部擴(kuò)展相結(jié)合的發(fā)展特征。城市結(jié)構(gòu)也從“單中心結(jié)構(gòu)”向“多中心結(jié)構(gòu)”不斷變化。

2.1 南關(guān)區(qū)概況

南關(guān)區(qū)位于長春市區(qū)東南部，是長春市的南大門。全員人口48.9 萬人，面積80 平方公里。截止至2017年末，地區(qū)生產(chǎn)總值完成321 億元。

2.2 南關(guān)區(qū)房價(jià)

由于政府南遷，南關(guān)房價(jià)由3000 左右到近破萬，如今提到南關(guān)區(qū)，通常以衛(wèi)星路為分界線，分為老南關(guān)和新南關(guān)。老南關(guān)位于主城區(qū)，隨著虹館、水韻豪庭、文昌路55 號(hào)等樓盤的售罄，區(qū)域基本開發(fā)完畢。近幾年在售項(xiàng)目較少，熱銷的項(xiàng)目為萬科東灣半島。2018年新項(xiàng)目翡翠濱江7月22日開盤，銷售較為火熱。（詳細(xì)樣本信息如圖2）。

新南關(guān)指的是南部新城的部分區(qū)域，受政府南遷的影響，該區(qū)域成為近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊之一。其第一個(gè)居住項(xiàng)目是綠地中央公館，2008年開盤價(jià)格3000 左右，此后有保利、恒大、華潤、中海等全國型房企，還有力旺、紅晟等本土房企進(jìn)駐，區(qū)域熱度不斷提升，房價(jià)也隨之上漲。目前是長春市樓盤較為聚集的區(qū)域，據(jù)克而瑞長春機(jī)構(gòu)2018年6月數(shù)據(jù)來看，目前南關(guān)區(qū)成交均價(jià)為9750元／平。

南關(guān)分區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)是現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，以高質(zhì)量的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)來升華城市片區(qū)的基本職能；遵照高要求來完善商業(yè)服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃并打造南部新城和城市南部新中心，在新區(qū)建設(shè)的源頭控制流綠空間，塑造長春市的活力形象；降低北部片區(qū)的人口密度，并保留延續(xù)傳統(tǒng)街區(qū)的風(fēng)情風(fēng)貌；加強(qiáng)對(duì)伊通河沿岸生態(tài)環(huán)境的完善和保護(hù)。

3 南關(guān)區(qū)居住用地使用效率評(píng)價(jià)

3.1 數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法是由著名運(yùn)籌學(xué)家A-Charnes 和W-W-Cooper 等在“相對(duì)效率評(píng)價(jià)”概念的基礎(chǔ)上開發(fā)出的一種新的系統(tǒng)分析方法。該模型最初主要用于對(duì)一些非盈利部門（如教育、衛(wèi)生、政府機(jī)構(gòu)）的運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行評(píng)估。大量實(shí)證研究表明，該方法是評(píng)價(jià)城市土地使用效率的有效方法。因此，本文將采用這種分析方法對(duì)長春市居住用地空間使用效率進(jìn)行分析。

居住用地使用效率，是指在DEA 模型下所得到的效率。Farrell 定義了一個(gè)考慮多投入的企業(yè)效率評(píng)價(jià)的概念，其公式為：

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)

本文選取的投入指標(biāo)是區(qū)人口、區(qū)內(nèi)中小學(xué)數(shù)量、地塊內(nèi)平均每個(gè)樣本占地面積、平均每個(gè)樣本建筑面積、平均每個(gè)樣本樓棟總數(shù)、平均每個(gè)樣本戶數(shù)、平均每個(gè)樣本綠化率以及容積率。產(chǎn)出指標(biāo)是地塊內(nèi)平均房價(jià)、區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、區(qū)全口徑財(cái)政收入以及地區(qū)生產(chǎn)總值。

3.3 評(píng)價(jià)結(jié)果分析

南關(guān)區(qū)的使用效率最高值為2017年0.923，最低值為2010年0.843。南關(guān)區(qū)的使用效率大體呈現(xiàn)逐步提升的狀態(tài)，2012-2017年基本處于超高度效率類型，2015年較有下滑，處于高度類型，整體居住空間處于基本飽和狀態(tài)。超高度利用占50%，高度利用占50%（如圖1）。

圖1 南關(guān)區(qū)效率評(píng)價(jià)折線圖

4 總結(jié)

根據(jù)以上評(píng)價(jià)分析結(jié)果以及《長春城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》，能夠確定南關(guān)區(qū)要打造南部新城以及城市南部新中心，疏散北部城區(qū)人口，加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)街區(qū)以及伊通河周邊的保護(hù)和建設(shè)。受政府南遷的政策影響，南關(guān)區(qū)進(jìn)駐了各大房產(chǎn)企業(yè)，居住市場也不斷擴(kuò)大，2012年后占有96%的超高度使用。

從效率分析中可以看出南關(guān)區(qū)效率逐年穩(wěn)步提升，截至2017年已經(jīng)達(dá)到0.923，所以在今后的發(fā)展規(guī)劃中，不應(yīng)該只重視居住區(qū)的數(shù)量問題，也就是不能盲目的增加居住區(qū)數(shù)量，而要提高南關(guān)區(qū)居民的生活質(zhì)量，使效率較低的地塊增加活力，吸引人群。

從和諧社會(huì)與可持續(xù)發(fā)展看，居住空間是人在社會(huì)上生存的基本物理空間。居住空間使用效率不僅是經(jīng)濟(jì)上貧富差距與空間上的反映，也是城市的社會(huì)問題在空間上的反映。居住空間使用效率的不當(dāng)不僅會(huì)減少城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，也會(huì)損害社會(huì)的穩(wěn)定性，在特定條件下甚至?xí)?dǎo)致社會(huì)矛盾的激化。由居住空間使用效率不高帶來的城市公共資源的非均衡分布，有可能導(dǎo)致窮者越窮，并使這種差異通過子女教育、就業(yè)等問題，從而影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，不同職業(yè)、不同收入的人群在選擇住房時(shí)有更強(qiáng)的自主性。高收入階層可以選擇交通便利、居住質(zhì)量較高的地區(qū)。而低收入階層則只有選擇價(jià)格較低的居住區(qū)。以舊城改造位代表的城市更新和郊區(qū)化發(fā)展是當(dāng)前中國城市建設(shè)的兩大特點(diǎn)。經(jīng)過改革開放以來的城市建設(shè)，特別是上世紀(jì)90年代以來的城市化浪潮，中國不少城市的城市化都出現(xiàn)了問題，如舊城改造成本劇增，舉步維艱，盲目郊區(qū)化發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)，形成大量郊區(qū)住宅空置。出現(xiàn)這些問題的很大原因都是由于缺乏對(duì)居住空間使用效率的研究，因此對(duì)于居住用地的效率研究需要被重視起來。