文/京投發(fā)展股份有限公司

引言：近兩年，TOD商業(yè)模式迎來(lái)發(fā)展契機(jī)，風(fēng)口已經(jīng)到來(lái)。北京、上海以及成渝城市群等都在積極探索TOD發(fā)展模式。作為專(zhuān)注于TOD細(xì)分領(lǐng)域軌交車(chē)輛基地一體化開(kāi)發(fā)，且是國(guó)內(nèi)唯一一家以此為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——京投發(fā)展，在2018年提出全新商業(yè)模式“TOD智慧生態(tài)圈”，無(wú)疑給國(guó)內(nèi)TOD發(fā)展貢獻(xiàn)了新的靈感。

基于人口與城市的關(guān)系，TOD模式提供的全解決方案

人口流動(dòng)是城市區(qū)域均衡發(fā)展的關(guān)鍵，如何更好地提升人口流動(dòng)的效率，對(duì)于所有人口集中的中心城市都是一項(xiàng)課題——人口疏散的效率、人群出行的效率、引流質(zhì)量的效率。通過(guò)數(shù)據(jù)研究，我們可以清晰地看到TOD模式的全解決方案。

上世紀(jì)80年代，日本東京人口以每年30-40萬(wàn)人的速度遞增，為了解決人口輸送問(wèn)題，政府開(kāi)始在距離中心城區(qū)20-40公里的位置開(kāi)發(fā)新城，大量鐵路投入建設(shè)，最終確定了以TOD為核心的發(fā)展戰(zhàn)略。

中國(guó)在2012年之后迎來(lái)軌道交通發(fā)展的高速時(shí)期。公開(kāi)資料顯示，截至2018年底，中國(guó)內(nèi)地共有35個(gè)城市開(kāi)通城市軌道交通，運(yùn)營(yíng)線路總計(jì)185條，線路總長(zhǎng)度5761.4公里。戴德梁行的一項(xiàng)研究表明，TOD拉動(dòng)的不僅是人口數(shù)量，由人口流動(dòng)帶來(lái)的資金引入、信息交換，甚至物流需求激增，都會(huì)側(cè)面激發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高一個(gè)片區(qū)的功能效率，進(jìn)而直接拉動(dòng)收入，刺激消費(fèi)需求。TOD模式實(shí)現(xiàn)的與人群質(zhì)量相對(duì)等的城市發(fā)展帶動(dòng)，最終會(huì)體現(xiàn)在GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)中。據(jù)開(kāi)放數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，軌道交通建設(shè)投資對(duì)城市GDP的直接貢獻(xiàn)率為2.63倍。即每投資1億元，可新增2.63億元，并提供8466個(gè)就業(yè)崗位，同時(shí)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和沿線金融、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，其綜合貢獻(xiàn)率達(dá)到6.2倍。

基于每個(gè)家庭成員，“TOD智慧生態(tài)圈”提升幸福的效率

關(guān)于TOD軌道物業(yè)所呈現(xiàn)的獨(dú)特生活場(chǎng)景，開(kāi)發(fā)商提出了諸多感性概念描繪幸福感，京投發(fā)展則很理性地提出“TOD智慧生態(tài)圈”?！癟OD智慧生態(tài)圈”不僅從物理意義上構(gòu)建了一個(gè)城市生活閉環(huán)，更對(duì)社會(huì)展開(kāi)了深度思考——讓不同年齡、不同愛(ài)好的人都有自己的圈子，最終構(gòu)建一個(gè)和諧生態(tài)圈。對(duì)客群的深刻洞察，和對(duì)技術(shù)的熟練掌握，是京投發(fā)展提升城市幸福效率的硬實(shí)力所在。

位于北京地鐵8號(hào)線平西府車(chē)輛段的京投發(fā)展·公園悅府項(xiàng)目中5.5萬(wàn)平方米城市公園，通過(guò)專(zhuān)利減振降噪技術(shù)帶來(lái)的寧?kù)o，讓社區(qū)真正成為一個(gè)靜美的空中花園，一個(gè)全齡、全時(shí)的大會(huì)客廳——孩子在草地上奔跑、老人在陽(yáng)光下散步就是最日常的風(fēng)景。

技術(shù)改變生活的另一個(gè)案例發(fā)生在京投發(fā)展·琨御府，京投發(fā)展成功解決了架空層整體園林中水景、大配重裝飾的技術(shù)難題，最終打造了3.2萬(wàn)平方米的琨御花園——一座私密?chē)锨壹婢唛_(kāi)闊視野的空中花園。

京投發(fā)展·琨御府實(shí)景圖

基于城市發(fā)展，TOD對(duì)職住平衡的效率提升

TOD實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量人口的聚集并進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，對(duì)于隨之而來(lái)的空氣污染、通勤交通擁堵等社會(huì)問(wèn)題，亦有自己的解決方案——職住平衡。

職住平衡是指在一定的地域范圍內(nèi)，居民中勞動(dòng)者的數(shù)量和就業(yè)崗位的數(shù)量大致相等。大部分居民可以就近工作，通勤交通可以更多依賴(lài)非機(jī)動(dòng)車(chē)方式，從而直接減少交通擁堵和空氣污染。

京投發(fā)展通過(guò)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人才的聚集，助力區(qū)域?qū)崿F(xiàn)職住平衡。首先，“TOD智慧生態(tài)圈”讓軌道交通樞紐變成城市能量核——容納多元業(yè)態(tài)的TOD綜合體社區(qū)。其次，由“TOD智慧生態(tài)圈”實(shí)現(xiàn)的“相似高質(zhì)量人才聚集——精英圈層”，會(huì)將各自的資源、信息、機(jī)會(huì)進(jìn)行重組，讓這個(gè)“能量核”擁有自我優(yōu)化的能力，進(jìn)而帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

總的來(lái)說(shuō)，TOD可以更好地讓生活與工作和諧共生。京投發(fā)展基于“TOD智慧生態(tài)圈”打造的TOD社區(qū)——包括軌道交通車(chē)輛基地社區(qū)和地鐵站點(diǎn)社區(qū)，用更好的生態(tài)，吸引高知人才聚集，讓社區(qū)自我迭代、探索更美好的生活成為可能。京投發(fā)展的下一步迭代，體現(xiàn)在即將推出的北安河項(xiàng)目中。該項(xiàng)目通過(guò)與生態(tài)結(jié)合，打造“看不見(jiàn)的車(chē)輛段”，更好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合，將軌交車(chē)輛基地一體化開(kāi)發(fā)推進(jìn)到4.0時(shí)代。