張強(qiáng)

摘要：當(dāng)前，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面追逐利潤(rùn)、追求擴(kuò)張，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)采取或變相采取違規(guī)手段，不同程度上侵犯了購(gòu)房人的合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，造成社會(huì)問題。構(gòu)建五項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)機(jī)制，全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理十三項(xiàng)制度，對(duì)于市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)而言顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：市縣房地產(chǎn)市場(chǎng);調(diào)控管理;機(jī)制;制度

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）04-0042-44

收稿日期：2019-03-15

1 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

一是居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施缺失。按照法律法規(guī)和規(guī)定進(jìn)行配套建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施，在購(gòu)房人人住時(shí)批而未建、建設(shè)規(guī)模不夠、挪作他用甚至違規(guī)出售等。

二是變相違規(guī)銷售房屋。不按照規(guī)定發(fā)布商品房預(yù)售廣告;承諾給予預(yù)定人較高購(gòu)房?jī)?yōu)惠，采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、排號(hào)、認(rèn)籌、銷售VIP卡、理財(cái)產(chǎn)品等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等費(fèi)用，銷售未取得預(yù)售許可的房屋。

三是商品房預(yù)售資金不入監(jiān)管賬戶。通過不網(wǎng)簽合同、設(shè)立多個(gè)賬戶等辦法不存、少存或晚存商品房預(yù)售資金，千方百計(jì)早取、多取、套取賬戶資金，與市場(chǎng)監(jiān)管政策“躲貓貓”。

四是建設(shè)過程中違規(guī)隨意變更。在房屋建造過程中，不按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、人防、消防要求進(jìn)行建設(shè)，隨意更改房間、車位、車庫(kù)面積和布局、人防范圍等，造成房屋實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)繪位置、面積、套型、分割不符，引發(fā)合同糾紛、房屋無法交付。

五是商品房買賣合同含有霸王條款。商品房買賣合同條款中違約責(zé)任約定不對(duì)等，減輕或免除開發(fā)商自身違約責(zé)任，加重購(gòu)房人違約責(zé)任;通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式，改變主合同約定的事項(xiàng);隱瞞房屋有抵押、預(yù)查封等限制銷售、不能網(wǎng)簽買賣合同情況，收取購(gòu)房人定金、購(gòu)房款等。

六是逾期交付、不辦理產(chǎn)權(quán)證。不履行合同義務(wù)，未能在合同約定的時(shí)限內(nèi)交付房屋、逾期給購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證，甚至有些項(xiàng)目成為“爛尾樓”，影響購(gòu)房人人住、貸款、落戶、孩子入學(xué)等，房屋買受人物權(quán)得不到法律保障。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些問題，既有各方市場(chǎng)主體和監(jiān)管上的原因，又有市場(chǎng)形勢(shì)和環(huán)境等客觀上的原因，還有房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度方面的原因。這些問題影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，需要系統(tǒng)性加以解決，亟需建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

2 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控監(jiān)管五項(xiàng)機(jī)制

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，必須堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在市縣層面上加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌考慮，完善機(jī)制，強(qiáng)化以下五方面的工作。

一是健全的監(jiān)管服務(wù)組織體系。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家金融安全都具有極其重要意義。建立市縣政府領(lǐng)導(dǎo)下包括住建、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、人民銀行、銀監(jiān)等部門在內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的苗頭性和傾向性問題進(jìn)行研判，制定精準(zhǔn)、適度的調(diào)控政策并監(jiān)督執(zhí)行。各相關(guān)部門既要依據(jù)職能職責(zé)，各司其職、各負(fù)其責(zé)，還要密切合作、協(xié)同配合。在信息化的時(shí)代，要破除藩籬，打破“信息孤島”，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、互聯(lián)互通，為市場(chǎng)監(jiān)管提供有力的保障和支撐。

二是扎實(shí)的市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)責(zé)任體系。通過細(xì)化分工，明確監(jiān)管目標(biāo)，落實(shí)監(jiān)管職責(zé)，實(shí)現(xiàn)對(duì)違規(guī)行為聯(lián)合查處，全面執(zhí)法、精準(zhǔn)打擊。例如，要充分發(fā)揮網(wǎng)信部門在監(jiān)管互聯(lián)網(wǎng)、客戶端等網(wǎng)絡(luò)銷售房地產(chǎn)和網(wǎng)絡(luò)輿情監(jiān)控的職能職責(zé)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

三是閉合的房地產(chǎn)監(jiān)管服務(wù)制度體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度和監(jiān)管政策，要有科學(xué)性、預(yù)見性、針對(duì)性、操作性，但更重要的是還要形成全過程、閉合式管理制度體系，形成土地出讓、規(guī)劃、施工、驗(yàn)收、銷售、交付、產(chǎn)權(quán)辦理一系列完善的制度措施制定、執(zhí)行和監(jiān)督辦法。例如，預(yù)售許可、資質(zhì)審批等行政許可事項(xiàng)審批后要有“雙隨機(jī)”檢查，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度的實(shí)施要與竣工綜合驗(yàn)收制度相結(jié)合等，使得各項(xiàng)規(guī)章制度和管理措施形成“閉環(huán)”。

四是健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。通過制度建設(shè)、教育培訓(xùn)、典型案例公布等方式，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)，培育遵紀(jì)守法、誠(chéng)實(shí)信用、責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)主體。通過媒體宣傳、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示、分析案例、公布“紅黑名單”等方式，對(duì)購(gòu)房人宣示房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，幫助其牢同樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、引導(dǎo)掌握正確的權(quán)益保護(hù)途徑，培育理性的購(gòu)房群體。此外，消費(fèi)權(quán)益保護(hù)與爭(zhēng)端解決機(jī)制、理性的輿論環(huán)境等，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)的重要內(nèi)容。

五是科學(xué)的監(jiān)測(cè)分析指標(biāo)體系。指標(biāo)要涵蓋商品房供給、需求、庫(kù)存的數(shù)量、結(jié)構(gòu)，全面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的變化和趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源既要包括網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還要結(jié)合市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果。統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)遵循數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)科學(xué)，還應(yīng)當(dāng)契合社會(huì)各界直觀感受，力求從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面系統(tǒng)分析影響地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的城鎮(zhèn)化、金融、信貸、人口、生育等積極因素和消極因素，為政府決策、企業(yè)投資、群眾購(gòu)房等起到積極的參考作用：

3 落實(shí)十三項(xiàng)市場(chǎng)管理基本制度

對(duì)于市縣房地產(chǎn)主管部門而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管服務(wù)應(yīng)當(dāng)落實(shí)到日常行政審批、備案、公共服務(wù)事項(xiàng)服務(wù)等制度的實(shí)施上來，具體包括十三項(xiàng)市場(chǎng)管理基本制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理服務(wù)方面包含兩項(xiàng)制度。一是資質(zhì)管理制度。把好行業(yè)“入口”，準(zhǔn)許具備條件的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，并扶持其做大做強(qiáng)。打開行業(yè)“出口”，在日常市場(chǎng)監(jiān)管中，及時(shí)將已不具備人員、技術(shù)、業(yè)績(jī)條件的企業(yè)降級(jí)或注銷吊銷資質(zhì)。二是信用體系建設(shè)制度。通過信用評(píng)價(jià)、公示“紅黑榜”等辦法，逐步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)信用體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程監(jiān)管服務(wù)方面包含五項(xiàng)制度。一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、開發(fā)期限，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求、產(chǎn)權(quán)界定，綠色建筑與住宅性能認(rèn)定，海綿城市建設(shè)等方面提出的建設(shè)條件意見，作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)和土地出讓的前提條件，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等具有重要意義。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日竣工綜合驗(yàn)收備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織完成項(xiàng)目的分項(xiàng)驗(yàn)收后，將有關(guān)資料報(bào)住建部門進(jìn)行備案，形成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“提出建設(shè)條件意見書——開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可——預(yù)（銷）售管理——竣工綜合驗(yàn)收備案——交付——登記辦證——物業(yè)管理”的閉合管理鏈條，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房人提供合格的居住小區(qū)項(xiàng)目“產(chǎn)品”，提升開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理水平。三是預(yù)售許可制度。著重審查預(yù)售條件、預(yù)售方案、以及“一戶一價(jià)、一套一標(biāo)”情況。四是商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。監(jiān)督開發(fā)企業(yè)將銷售收入全部用于工程建設(shè)，從監(jiān)管銀行、賬戶設(shè)置、繳存、撥付、等多方面人手，既要抓好銷售資金繳存環(huán)節(jié)，義要合理設(shè)置資金撥付條件、節(jié)點(diǎn)，便于企業(yè)申請(qǐng)使用，以保證資金安全和工程建設(shè)安全，避免因偷逃挪用而出現(xiàn)“爛尾”工程。五是商品房買賣合同備案管理制度。做好示范合同文本的推廣使用、合同內(nèi)容審查，杜絕各類霸王條款約定。嚴(yán)格合同變更、注銷備案管理，防止出現(xiàn)以“更名”形式投機(jī)炒房、偷稅漏稅現(xiàn)象發(fā)生。

建設(shè)施工過程監(jiān)管服務(wù)方面包三項(xiàng)制度。一是嚴(yán)格施工管理規(guī)定制度。督促開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)審批方案進(jìn)行施工建設(shè)和銷售，確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行規(guī)劃、圖審、消防、人防等審批，并做好開發(fā)企業(yè)工程、銷售等部門的銜接，及時(shí)進(jìn)行預(yù)售信息和銷售樓盤表的變更。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全生產(chǎn)責(zé)任制度。開發(fā)企業(yè)要依法發(fā)包、不得肢解分包，依法辦理施工許可，及時(shí)撥付安全施工措施費(fèi)，確保工程建設(shè)安全。三是堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。走發(fā)展綠色建筑的道路，積極采用裝配式建造技術(shù)、智能化建筑等，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)使用新技術(shù)、新材料、新工藝的項(xiàng)目，主管部門可以在行政審批、資金監(jiān)管、信用考評(píng)等方面出m臺(tái)優(yōu)惠措施予以扶持。

開發(fā)項(xiàng)目交付辦證監(jiān)管方面包含三項(xiàng)制度。一是商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的時(shí)間、條件進(jìn)行交付。交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書，將住宅基本情況、使用、維護(hù)注意事項(xiàng)向購(gòu)房人交代清楚。逾期不能交付或達(dá)不到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。二是竣工綜合驗(yàn)收制度。交付的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收或綜合竣工驗(yàn)收，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)健全完備，社區(qū)服務(wù)用房、配套幼兒園、養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)用房、托老所、警務(wù)室、菜市場(chǎng)等應(yīng)當(dāng)達(dá)到使用條件，滿足小區(qū)業(yè)主居住生活要求，提升居住品質(zhì)。購(gòu)房人接房后，對(duì)于房屋出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)予以維修解決，提供優(yōu)良的售后服務(wù)。三是登記辦證制度。及早組織準(zhǔn)備不動(dòng)產(chǎn)登記資料，早日為購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)證書，保證其合法權(quán)益。對(duì)于不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，由于涉及業(yè)主眾多，極易引發(fā)群體性信訪集訪，主管部門應(yīng)當(dāng)督促企業(yè)分析問題癥結(jié)、采取積極措施、妥善解決存在的問題，推進(jìn)相關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)證工作。