孫珙

摘? 要：最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國重要的經(jīng)濟支柱之一，許多人紛紛轉(zhuǎn)頭去此行業(yè)發(fā)展。從整體上看，我國的房地產(chǎn)事業(yè)有幾個特點最為顯著，首先是投資大，其次是風險大，但最重要的是，它所帶來的利潤是其他行業(yè)不能相比的。此項目從開始到結(jié)束的整個階段都離不開大量資金的投入，這些前期的資金從哪來、它的風險有多大、它最后所帶來的經(jīng)濟效益又如何，這些都是一個資深房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的。所以，融資能力的高低也象征著房地產(chǎn)企業(yè)的命運。但是從現(xiàn)在來看，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間較晚、經(jīng)驗不足，所以融資能力仍有許多的缺陷和局限。本文將會與實際結(jié)合，談一談目前我國融資的現(xiàn)狀、其目前出現(xiàn)的問題和帶來的風險以及一些解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資;問題;解決方案

一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀簡述

我國的國民經(jīng)濟如今正在快速增長，自改革開放后，房地產(chǎn)行業(yè)也開始了新的征程，發(fā)展迅速，現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了國民經(jīng)濟不可分割的一部分。房地產(chǎn)的投資利潤極大，它連接了股市，同時也與金融密切相關(guān)。房地產(chǎn)牽連甚廣，其改變甚至會影響國家的政策與發(fā)展方向。

在遭到金融危機的沖擊以及國內(nèi)政策調(diào)整的情況下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的需求量變小，由于自身現(xiàn)有的融資方法已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展，所以目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都開始探索新的融資方法，希望能夠得到足夠的財力支撐來滿足自身的需求。但是，現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)由于一直升溫而過早地暴露出了發(fā)展過快的一些問題，國家為了降溫，出臺了一系列政策以及進行宏觀調(diào)控來限制金融機構(gòu)，使房地產(chǎn)無法達到融資條件。因此，現(xiàn)如今房地產(chǎn)必須尋找其他低成本的融資方式，改變對傳統(tǒng)融資方式的依賴。但目前，如何創(chuàng)新融資方式、減小風險成了房地產(chǎn)企業(yè)家頭疼的問題。下面簡要概述一下現(xiàn)在比較熱門的融資方式。

（1）內(nèi)部融資。內(nèi)部融資主要指的是企業(yè)經(jīng)過多年的運轉(zhuǎn)所積累下來的利潤資金;其次是企業(yè)的預(yù)收資金，它的主要來源包括人們購房時所提交的定金、債券等;，最后是集資形式，其主要向企業(yè)的員工募集資金，在事后給員工一些額外的利潤。內(nèi)部融資方式可以在一定程度上滿足企業(yè)的部分生產(chǎn)經(jīng)營活動。

（2）外部融資。外部融資即從企業(yè)的外部獲取資金，主要通過債務(wù)融資的方式來實現(xiàn)。債務(wù)融資現(xiàn)如今是各大房地產(chǎn)企業(yè)最依賴的融資方式之一，債務(wù)融資是指銀行等金融企業(yè)通過貸款或債券等方式融入資金，如果你使用債務(wù)性融資，那么你必須支付一部分的本金，并且最后還要繳納一些利息，這是一把雙刃劍;對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，則需要選擇一些成本較小、風險較低的效性債務(wù)性融資方案。

二、房地產(chǎn)融資目前的問題

（1）融資方式過于單一。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大多通過銀行來貸款，但是由于銀行需要30%的本金，這使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足這項要求，這種渠道嚴重制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，雖然國家對此進行了調(diào)控，但銀行貸款仍然是最重要的渠道。所以，這項融資渠道一旦遇冷，銀行絕對會承擔相應(yīng)的損失。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異大且信用差的現(xiàn)象嚴重?，F(xiàn)如今，我國沿海城市的融資水平明顯比大陸內(nèi)地要高，造成這種現(xiàn)象的原因主要是經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，因此，目前會有這樣一個現(xiàn)象：如果一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展較快，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)的融資水平就會越高。同時，一家國產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平將遠遠高于民營房地產(chǎn)。但現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較小，無力承擔銀行貸款的風險，這導(dǎo)致他們的不良記錄增多，信用也比較低。

（3）法律制度制約了房地產(chǎn)融資的發(fā)展。為了促進國家的發(fā)展，國家頒發(fā)了許多相關(guān)的法律，但是這些法律的某些條令模糊不清，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中沒有相關(guān)的法律作為支撐，在貸款時的利益關(guān)系總是處理不清。所以，要盡快研制相關(guān)法律，為房地產(chǎn)企業(yè)提供法律基礎(chǔ)。

三、對融資問題的相關(guān)措施

（1）打造多元化融資方式。通過上述分析可知，現(xiàn)如今房地產(chǎn)的融資方式比較單一，對銀行貸款方式過度依賴，同時，其創(chuàng)新能力太低。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要大力創(chuàng)新，通過自己的現(xiàn)有資金，對整個企業(yè)的融資方式進行拓展，打造一個穩(wěn)定的、具有創(chuàng)新性的、多元化的融資模式，這樣既減小風險，又可以減輕企業(yè)的債務(wù)。

（2）拓展房地產(chǎn)信托。政策的改變對房地產(chǎn)造成了很大的困難，房地產(chǎn)信托在這種情況下受到了大多房地產(chǎn)企業(yè)的信賴，房地產(chǎn)企業(yè)將資金任務(wù)交給信托公司，由其集齊數(shù)量后在投資給房地產(chǎn)公司，得到投資報酬后再返給房地產(chǎn)公司。這種機構(gòu)特別靈活，能夠被多方面地應(yīng)用，并且可以解決房地產(chǎn)的困境。

（3）改善公司資本結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)公司的融資特點比較單一，只能通過銷售來賺取利潤，并且沒有其他的融資手段，這使得企業(yè)處在較大的風險中，一旦有意外，則負債累累。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該合理運用債務(wù)融資和股市融資的特點，改善公司的資本結(jié)構(gòu)，避免風險。

（4）完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。如果想使房地產(chǎn)融資體系在我國發(fā)展下去，必須有相應(yīng)的法律法規(guī)作為支撐。所以，我們現(xiàn)在必須要積極完善有關(guān)法律，讓房地產(chǎn)的地位得以確立。同時，我們也應(yīng)借鑒外國有關(guān)方面的法律法規(guī)，因為他們比我們更加完善。用法律來約束房地產(chǎn)暴漲的同時，也要讓其更加完備。

四、結(jié)語

對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過較小的成本來獲得融資，這對其來說極為重要的。所以，融資模式至關(guān)重要，這是其能夠繼續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中會受到成本高、風險大、資金來源不可靠等多種因素的影響，所以，企業(yè)需要結(jié)合自身的條件進行合理的分析，制定符合自己的融資模式。

參考文獻

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