李艷妮

【摘 要】 自 2014 年起，我國公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，統(tǒng)稱為公共租賃住房，并實(shí)行差別化租金定價。廉租住房和公共租賃住房并軌后，公共租賃住房成為中低收入群體的理想之選，但是實(shí)踐中公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)混亂、準(zhǔn)入退出機(jī)制落后，一定程度上制約了住房保障體系的完善。公共租賃住房將逐步成為未來保障性住房的主體。租金定價關(guān)系到公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展和低收入群體的幸福感。現(xiàn)有公共租賃住房租金定價方法主要考慮成本因素和家庭收入情況，本文旨在梳理國內(nèi)外學(xué)者對公共租賃住房租金定價方法的研究。

【關(guān)鍵詞】 公共租賃住房;租金定價;定價方法

1.引言

目前，我國各地在公共租賃住房租金定價方法主要包括三種：一是“成本定價法”。這種方法主要考慮到項(xiàng)目企業(yè)的成本回收以及公共租賃住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。在這種定價方法下，包括土地、建筑、家裝、房屋維修、物業(yè)管理以及企業(yè)資金成本都要計入公共租賃住房成本，以“成本 +基本利潤 + 稅金”來確定租金價格。該種方式較為常見，但是容易造成租金過高甚至與附近商品房租金相差不大的現(xiàn)象，導(dǎo)致中低收入群體難以承擔(dān)而大量空置的現(xiàn)象，同時，定價缺乏靈活性，難以反映真實(shí)的市場供需變化。二是“收入定價法”。以租戶家庭收入為基準(zhǔn)，計算其可以支付的租金水平，其優(yōu)勢是可以與周邊商品房租金建立聯(lián)系，一定程度上反映區(qū)位價值，能體現(xiàn)出公共租賃住房的保障性。三是“市場定價法”。即根據(jù)公共租賃住房所在區(qū)域周邊類似項(xiàng)目的市場化租金情況，下調(diào)一定比例后確定公共租賃住房租金。這種做法可以確保公共租賃住房與周邊房屋租金有一定的區(qū)別，體現(xiàn)公共租賃住房優(yōu)勢。比如，深圳市在略低于周邊商品房租金的基礎(chǔ)上，按租戶的收入水平分檔發(fā)放補(bǔ)助，使得不同群體匹配不同住房。但是，這種方式使得政府需要對公共租賃房的建設(shè)成本和租戶進(jìn)行雙重補(bǔ)貼，財政壓力較大，財政不好的城市很難借鑒實(shí)施。

2.文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外關(guān)于公共租賃住房的相關(guān)研究由來已久，學(xué)者們研究探索如何充分發(fā)揮公共租賃住房的保障性作用。國外住房問題暴露較早，因此對住房保障制度的研究比較完善。由于公共租賃住房面向中低收入群體，一方面要求其住房價格或租金低于同類商品房，另一方面又要充分凸顯制度公平。國內(nèi)的發(fā)展相對較為緩慢，相關(guān)理論政策還需要不斷的完善，通過借鑒國外相關(guān)成熟的制度體系與完善的流程來完善國內(nèi)公共租賃住房租金定價方法與實(shí)施細(xì)則。

2.1國外文獻(xiàn)

對公共租賃住房價格的研究，國外已相當(dāng)成熟。關(guān)于住房價格制定，最早由 Rosen（1974）提出了基于靜態(tài)市場均衡價格的 Hedonic（特征價格）模型理論，這一方法對研究不同房屋空間差異性定價提供了參考依據(jù)。Weicher（1977） 以房價收入比為基礎(chǔ)對美國公共租賃住房科學(xué)租金進(jìn)行計算，認(rèn)為租金定價應(yīng)將新增房屋售價中位數(shù)作參考，其收入需參考目標(biāo)群體收入值，以收入和房價間比值當(dāng)做計算保障主體能夠償付公共租賃住房費(fèi)用的參考。Hancock（1993）提出了剩余收入法，因?yàn)槭杖胨綄ψ饨鸬挠绊懞艽?，在家庭可支配收入中，必要的非住房支出一定的情況下，租金過高會使家庭用于住房支出的部分不足，因而可認(rèn)為其缺乏住房支付能力。Connie P.Y.Tang（2009）運(yùn)用租金收入比和剩余收入法兩種方法對住房支付能力進(jìn)行研究，通過比較發(fā)現(xiàn)：租金收入比方法只考慮租戶家庭收入，忽略了不同租戶家庭的個性特征;而剩余收入法不但從家庭收入角度進(jìn)行考量，還綜合了不同家庭人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)，相比租金收入比方法更加完善。Alex F.（2011）指出美國政府采取多種補(bǔ)貼手段，例如向保障對象提供租房券，利于其靈活選擇居住地點(diǎn);直接向公共租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營提供財政補(bǔ)貼，間接減輕保障對象的租金負(fù)擔(dān)。

2.2國內(nèi)文獻(xiàn)

孟衛(wèi)東等（2011）以社會平均負(fù)擔(dān)法為原則，提出了公共租賃住房租金定價模式和定價策略。倪娜、易成棟（2012）基于對公共租賃住房租金擬定手段的分析，進(jìn)一步綜合了公共租賃住房租金制定手段的收入法、成本法與市場法，對三類方法優(yōu)劣勢進(jìn)行總結(jié)對比。周小寒（2013）以層次分析法為基礎(chǔ)，建立了公共租賃住房租金定價模式?jīng)Q策模型，并進(jìn)行了相關(guān)實(shí)證分析。曹麗娟（2014）通過對租金影響因素進(jìn)行分析，提出了以收入法為主、參照市場租金水平的定價方法，以承租人收入水平計算的租金作為租金標(biāo)準(zhǔn)的下限，參照平均市場住房價格計算的租金為租金標(biāo)準(zhǔn)的上限，并在一定范圍內(nèi)動態(tài)調(diào)整。虞曉芬等（2014）認(rèn)為公共租賃住房定價應(yīng)改變以往“一刀切”的租金標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持租戶可負(fù)擔(dān)、差別化定價原則，提出了“市場定價、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的模式，即先以房屋市場價值為基準(zhǔn)進(jìn)行定價，然后再根據(jù)保障對象經(jīng)濟(jì)困難程度給予不同檔次的補(bǔ)貼，先支付租金后發(fā)放補(bǔ)貼。趙進(jìn)東（2017）構(gòu)建了PPP（Public-Private-Partnership，即公共私營合作制）模式下的公共租賃住房租金定價機(jī)制，采用三方博弈的納什均衡理論建立公共租賃住房租金的定價模型，對政府、私營部門和租戶的利益視角進(jìn)行了研究，報告了三方在不同視角下的積極和消極行為現(xiàn)狀，為公共租賃住房租金的定價機(jī)制提出可行性建議，以期實(shí)現(xiàn) PPP 模式得以順利、健康、可持續(xù)運(yùn)行的目的。

3.小結(jié)

綜合上述分析可知：市場、成本、收入三種因素是政府進(jìn)行公共租賃住房定價的最主要的著力點(diǎn)。為了確保公共租賃住房的保障屬性更為充分地發(fā)揮，基于本文對公共租賃住房租金定價方法的研究結(jié)論，提出以下幾個方面的優(yōu)化建議：（1）實(shí)行對公共租賃住房的租住者提供相應(yīng)的租金補(bǔ)貼。租金補(bǔ)貼可以現(xiàn)金補(bǔ)貼、租金減免和租金補(bǔ)貼券等多種形式展開。（2）政府可以采取包括減免土地相關(guān)稅費(fèi)、提供財政撥款優(yōu)惠以及允許適當(dāng)商業(yè)配套等手段，避免公共租賃住房租金定價低于公共租賃住房成本租金，造成政府財政負(fù)擔(dān)過重。

【參考文獻(xiàn)】

[1] Connie P.Y. Tang， Affordability of Housing Association Rents： Rent-to-Income Ratio vs.Residual Income， Cambridge Centre for Housing & Planning Research，2009.

[2] 孟衛(wèi)東，柳歆.城市公共租賃房租金定價機(jī)制研究[J].價格理論與實(shí)踐，2011（12）：31-32.