林永民 史孟君 陳琳

摘要：本文基于資源錯(cuò)配視角，對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究。高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高收益導(dǎo)致資源過(guò)度流向房地產(chǎn)行業(yè)，引起資源錯(cuò)配效應(yīng)。當(dāng)資源錯(cuò)配效應(yīng)大于由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)三者之和時(shí)，會(huì)導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)因資源匱乏而無(wú)力轉(zhuǎn)型升級(jí)。在政策干預(yù)方面，基于租售并舉的政策環(huán)境，本文提出應(yīng)大力提升租賃性住房產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化與規(guī)?；潭取⒁龑?dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持租賃性住房市場(chǎng)的發(fā)展、保持住宅用地供給規(guī)模與人口流動(dòng)方向一致的政策建議。

Abstract： Based on the perspective of resource mismatch， this paper systematically studies the mechanism of the continuous increase in housing prices affecting the upgrading of industrial structure. The high income brought by high housing prices leads to excessive resources flowing to the real estate industry， causing resource mismatch effects. When the resource mismatch effect is greater than the sum of credit mitigation effect， the Tobin Q effect， and the correlation driving effect caused by the rising house price， other industries will be unable to transform and upgrade due to lack of resources. In terms of policy intervention， based on the policy environment of renting and selling， this paper proposes that the degree of specialization and scale of the leased housing industry should be greatly improved， the financial institutions should be guided to support the development of the rental housing market， and the scale of residential land supply and the direction of population flow should be maintained consistent.

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí);資源錯(cuò)配效應(yīng)

Key words： housing prices;industrial structure upgrading;resource mismatch effect

中圖分類號(hào)：F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）09-0033-04

0 ?引言

在當(dāng)前國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。黨的十八大、十九大報(bào)告中都明確強(qiáng)調(diào)了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要性，優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要舉措。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于“轉(zhuǎn)方式、優(yōu)結(jié)構(gòu)、換動(dòng)力”的攻堅(jiān)期，房地產(chǎn)作為重要的資源性資產(chǎn)和生產(chǎn)要素，不僅是作用對(duì)象，還是調(diào)控手段，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根基，是一個(gè)國(guó)家保持國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。從世界范圍看，“輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)、重虛擬經(jīng)濟(jì)”引發(fā)的苦果已經(jīng)讓不少發(fā)達(dá)國(guó)家痛定思痛，“回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)”是必然的選擇。因此，如何正確理解、評(píng)判與應(yīng)對(duì)中國(guó)快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中的高房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的影響是重要的理論問(wèn)題，也是迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

1 ?房?jī)r(jià)持續(xù)上漲導(dǎo)致資源錯(cuò)配

1.1 高房?jī)r(jià)帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)

房?jī)r(jià)上漲速度快于土地與房屋建安成本的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了高額利潤(rùn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，2007年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)平均利潤(rùn)率分別約為30%和10%，2008年上市房企的平均利潤(rùn)率為28.7%，而2007年我國(guó)工業(yè)企業(yè)的平均利潤(rùn)只有7.4%。榮昭和王文春（2014）發(fā)現(xiàn)1998-2010年間始終處于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的平均利潤(rùn)率最低時(shí)為10%，最高時(shí)可達(dá)到22%，而同期始終處于制造業(yè)的上市公司的平均利潤(rùn)率最高僅達(dá)到8%，而且從時(shí)間序列上來(lái)看，呈逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)[1]。根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)中上市公司凈利率從2006-2014年9年間，均超過(guò)10%，平均達(dá)到14.30%。與此相對(duì)照，以重型機(jī)械行業(yè)為例，2006-2014年間，除2007年超過(guò)10%，其余年份均低于10%，平均為6.75%，達(dá)不到房地產(chǎn)業(yè)凈利潤(rùn)的50%。

雖然來(lái)自不同統(tǒng)計(jì)來(lái)源的房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率的結(jié)果存在差異，但是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率是公認(rèn)的事實(shí)。根據(jù)利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)假說(shuō)，當(dāng)某一行業(yè)存在超額利潤(rùn)時(shí)，大量資金就會(huì)涌入該行業(yè)。因此，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)率是資金大量涌入的主要原因。但同時(shí)，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將因資金匱乏而失去發(fā)展動(dòng)力。

1.2 金融機(jī)構(gòu)大量信貸資金流向房地產(chǎn)行業(yè)

表1給出了2010-2017年金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況。除2011、2012年占比低于20%之外，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增額占全部新增貸款額的比例其余年份均超過(guò)25%。經(jīng)過(guò)2010、2011年的短暫回落后，從2013年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款額占人民幣新增貸款額的比重一路上揚(yáng)，在2017年達(dá)到了52.70%，比2010年的25.41%高出了約27個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)新增貸款大量流向房地產(chǎn)行業(yè)，將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成高房?jī)r(jià)→信貸流入→推高房?jī)r(jià)→新的信貸流入的惡性循環(huán)。由于房地產(chǎn)同時(shí)具有商品屬性和投資品屬性，投資房地產(chǎn)除能夠獲得本行業(yè)的高額利潤(rùn)外，還可以分享由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的房地產(chǎn)升值帶來(lái)的資本利得，因而導(dǎo)致大量金融機(jī)構(gòu)信貸流向房地產(chǎn)行業(yè)。

充足的資金供給是產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展的血液，失去金融對(duì)產(chǎn)業(yè)的支持，產(chǎn)業(yè)必將萎縮（劉秀光，2011）[2]。從表1的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)大量信貸資金源源不斷地流向房地產(chǎn)，配置“脫實(shí)向虛”的現(xiàn)象非常明顯。在貨幣供給受到約束的情況下，金融機(jī)構(gòu)信貸過(guò)多地流向了房地產(chǎn)行業(yè)，必然對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展缺乏支持。在我國(guó)融資渠道相對(duì)狹窄的情況下，銀行信貸資金在整個(gè)社會(huì)融資規(guī)模中占相當(dāng)大的比重。因此，信貸資金能否流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的高投資收益率與實(shí)體產(chǎn)業(yè)低投資收益率形成鮮明對(duì)比，在資本逐利的驅(qū)動(dòng)下，大量信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和個(gè)人按揭貸款數(shù)額不斷增加，而其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)性貸款，經(jīng)營(yíng)性貸款等相對(duì)萎縮（王先柱等，2018）[3]。由于資金流向具有“羊群效應(yīng)”，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，在貨幣供給量規(guī)模有限的情況下，大量的資金涌入房地產(chǎn)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的資金投入產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”是必然的結(jié)果。

1.3 大量工業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)

房?jī)r(jià)過(guò)度上漲給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的高投資收益率，不僅吸納了大量社會(huì)資本的流入，而且吸引工業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)?；诶麧?rùn)驅(qū)動(dòng)假說(shuō)，巨大的利潤(rùn)率差異是工業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的主要?jiǎng)右?。?005-2007年間，我國(guó)珠三角區(qū)域，包括佛山的一些知名制造業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)率下，率先進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。之后，陸續(xù)有主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的企業(yè)也開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。例如，主營(yíng)業(yè)務(wù)原為生物工程、機(jī)電一體化的安徽科苑集團(tuán)股份有限公司，2009年轉(zhuǎn)型主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā);主營(yíng)業(yè)務(wù)為家用電器的康佳集團(tuán)，在2010年投資3.42億元開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。除了以上典型案例，據(jù)浙江省的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2009年浙江省百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)排行榜的100家企業(yè)中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的已超過(guò)六成。榮昭和王文春（2014）通過(guò)我國(guó)35個(gè)大中城市上市企業(yè)2001-2008年數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)50%以上的上市企業(yè)擁有房地產(chǎn)。

綜合上述分析，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致銀行和其他金融機(jī)構(gòu)將資金大量投向房地產(chǎn)，大量工業(yè)企業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)吸納了大量本來(lái)應(yīng)分配到其他產(chǎn)業(yè)的資源，導(dǎo)致資源錯(cuò)配效應(yīng)的發(fā)生。

2 ?房?jī)r(jià)上漲與投資結(jié)構(gòu)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)

房地產(chǎn)集商品屬性與投資品屬性于一身，房?jī)r(jià)變動(dòng)通過(guò)信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)、資源錯(cuò)配效應(yīng)的綜合合力影響投資結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。

2.1 融資約束緩解效應(yīng)

房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生融資約束緩解效應(yīng)的機(jī)制如下，以房?jī)r(jià)上漲為例：房地產(chǎn)價(jià)格上漲，對(duì)于那些擁有房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的資產(chǎn)凈值增加，增加了投資意愿;對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，企業(yè)資產(chǎn)凈值的增加，減少了信貸風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了銀行放貸的意愿;因此，房?jī)r(jià)上漲，對(duì)于擁有房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以從銀行獲得更多的信貸資金用于發(fā)展，因而產(chǎn)生了信用緩解效應(yīng)。房?jī)r(jià)下降的效果與房?jī)r(jià)上漲相反，但是存在非對(duì)稱性。房?jī)r(jià)下降，銀行會(huì)更加惜貸，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可獲得的貸款數(shù)量大幅下降。

2.2 托賓Q效應(yīng)

托賓（tobin，1969）Q理論通過(guò)研究企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本的比值來(lái)研究企業(yè)的投資行為。如果企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本的比值大于1，說(shuō)明企業(yè)可通過(guò)在股票市場(chǎng)上發(fā)行較少的股票，但是可以獲得較多的投資品，因而投資支出增加，促進(jìn)了生產(chǎn);反之亦然。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和擁有較多房地產(chǎn)的酒店、賓館等企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其重置成本，因此引致企業(yè)可以獲得更多的資金用于加大擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生托賓Q效應(yīng)。

2.3 關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)包括了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)消費(fèi)三大領(lǐng)域，因其產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有廣覆蓋性，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)起到推拉兩種作用。房地產(chǎn)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有金融業(yè)、建筑業(yè)、鋼鐵、水泥、玻璃、陶瓷、化工等行業(yè)，前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有商業(yè)服務(wù)、批發(fā)零售、家具、家紡、家電等行業(yè)。房?jī)r(jià)上漲，不僅房地產(chǎn)行業(yè)自身得到快速發(fā)展，同時(shí)通過(guò)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)后向、前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲可能導(dǎo)致其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展，造成產(chǎn)能過(guò)剩，如鋼鐵、水泥等。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，其產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象被掩蓋，但是由于房?jī)r(jià)不可能永久上漲，鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。

2.4 資源錯(cuò)配效應(yīng)

基于內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型的理論推導(dǎo)，由于投機(jī)性泡沫將儲(chǔ)蓄擠出生產(chǎn)性投資，不能實(shí)現(xiàn)內(nèi)生的技術(shù)進(jìn)步，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，表現(xiàn)為阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。Miao和Wang（2012）構(gòu)建了只包含有技術(shù)外溢的部門和沒(méi)有技術(shù)外溢部門的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)理論推導(dǎo)得出資產(chǎn)泡沫如果存在于沒(méi)有技術(shù)外溢的部門，會(huì)通過(guò)信用緩解效應(yīng)促進(jìn)有泡沫部門的發(fā)展，同時(shí)會(huì)通過(guò)資源錯(cuò)配效應(yīng)抑制沒(méi)有泡沫的生產(chǎn)部門的技術(shù)進(jìn)步，由于有技術(shù)外溢部門的創(chuàng)新投入受到抑制，因而不能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展[4]。國(guó)際行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)將房地產(chǎn)行業(yè)歸為金融服務(wù)業(yè)，我國(guó)2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類（GB/T4754—2017）將房地產(chǎn)業(yè)定義為一個(gè)單獨(dú)子類。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，尚不完善，投資渠道相對(duì)狹窄，因此房地產(chǎn)的投資品屬性被放大，大量投資、投機(jī)性資金集聚在房地產(chǎn)行業(yè)。但是，由于房地產(chǎn)部門屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，缺乏創(chuàng)新，因此不具有技術(shù)外溢性，不能引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫不斷累積。因資源錯(cuò)配效應(yīng)導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)對(duì)創(chuàng)新投入資金的減少，從而造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)受阻（張杰等，2016）[5]。

3 ?房?jī)r(jià)變動(dòng)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的傳導(dǎo)機(jī)制

投資在產(chǎn)業(yè)間的合理流動(dòng)，達(dá)到資源配置的最優(yōu)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的根本動(dòng)力。于澤和章瀟萌（2014）發(fā)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的變動(dòng)是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的關(guān)鍵因素[6]。房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的增加，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投資存在擠入、擠出效應(yīng)，因此必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生相應(yīng)變動(dòng)。房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的傳導(dǎo)機(jī)制如下：當(dāng)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)占主導(dǎo)地位時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)自身及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)起到促進(jìn)作用;然而，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資品屬性凸顯，累積房地產(chǎn)泡沫，因投機(jī)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化帶來(lái)的該行業(yè)虛高的利潤(rùn)率，使資源錯(cuò)配效應(yīng)開始占主導(dǎo)地位，其它產(chǎn)業(yè)因缺少資金投入而無(wú)力改造升級(jí)，同時(shí)降低了對(duì)高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的需求，進(jìn)而阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的進(jìn)程。具體傳導(dǎo)機(jī)制如圖1所示。

房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)投資結(jié)構(gòu)的影響，取決于信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)、資源錯(cuò)配效應(yīng)所引起的“正向促進(jìn)”與“負(fù)向抑制”兩種作用疊加后的綜合效應(yīng)。由于不同城市的房?jī)r(jià)泡沫化水平不同，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)投資結(jié)構(gòu)的綜合影響效應(yīng)的方向和程度存在差異性。當(dāng)正向促進(jìn)作用占主導(dǎo)地位時(shí)，表現(xiàn)為對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投資的拉動(dòng)作用;當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，泡沫化程度嚴(yán)重時(shí)，負(fù)向抑制作用占主導(dǎo)地位，表現(xiàn)為對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出效應(yīng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力成本和原材料及其他生產(chǎn)要素成本的低價(jià)格比較優(yōu)勢(shì)逐漸減少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的高投資回報(bào)率，吸引大量金融資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出主要由生產(chǎn)要素的投入和全要素生產(chǎn)率決定。由于房地產(chǎn)投資對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)難以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高發(fā)展速度，而且由于缺乏資金，導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)的研發(fā)投入降低，將抑制企業(yè)的創(chuàng)新能力，阻礙整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的全要素生產(chǎn)率的提高。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)經(jīng)由信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)，資源錯(cuò)配效應(yīng)影響投資結(jié)構(gòu)。如果投資不能在產(chǎn)業(yè)之間合理的流動(dòng)，向具有技術(shù)外溢的高新戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集聚，而是大量累積到?jīng)]有技術(shù)外溢性的房地產(chǎn)行業(yè)，其后果是導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的萎縮，嚴(yán)重制約產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

4 ?政策建議

資源在不同產(chǎn)業(yè)間的重新分配，必定引起不同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)張能力出現(xiàn)差異，進(jìn)而導(dǎo)致發(fā)展速度不同。房?jī)r(jià)上漲，通過(guò)信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)，不僅自身獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，而且通過(guò)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)對(duì)其它產(chǎn)業(yè)投資存在拉動(dòng)作用。但是，由于房地產(chǎn)兼有商品屬性與投資品屬性，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲使房地產(chǎn)行業(yè)保持高額利潤(rùn)，導(dǎo)致眾多的工業(yè)企業(yè)兼營(yíng)、甚至放棄主營(yíng)業(yè)務(wù)專營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，吸引大量信貸資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，從而資源錯(cuò)配效應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度繁榮，抑制其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制約了我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

因此，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革應(yīng)成為新時(shí)代背景下建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要政策舉措。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將著重通過(guò)租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制的建立，抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展。具體而言，本文的研究成果可以提供如下幾個(gè)方面的政策建議：

4.1 大力提升租賃性住房產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化與規(guī)?；潭?/p>

住房自有和住房租賃是住房消費(fèi)的兩種主要模式，城市居民應(yīng)當(dāng)根據(jù)家庭的收入水平、工作的流動(dòng)性等因素理性選擇住房消費(fèi)模式。住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，不僅給城鎮(zhèn)中低收入家庭帶來(lái)的沉重的負(fù)擔(dān)，而且成為農(nóng)民工市民化的主要障礙。黨的十九大明確提出讓住房回歸居住屬性的定位，并提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房長(zhǎng)效機(jī)制。一線及熱點(diǎn)城市是我國(guó)高技能勞動(dòng)力與農(nóng)民工的主要流入地和集聚地，住房供需嚴(yán)重失衡，住宅商品房?jī)r(jià)格持續(xù)高漲。同時(shí)，由于多年來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)“重租輕售”導(dǎo)致租賃房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，很多農(nóng)民工只能租住在工棚、“城中村”、城市的邊緣地帶。因此，要大力推進(jìn)租賃性住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為租售并舉的住房長(zhǎng)效機(jī)制的建立打下基礎(chǔ)。

首先，要多渠道、多主體的供給，確保提供適合民眾各類需求的租賃性住房。要充分激發(fā)市場(chǎng)活力，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從單純的產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，到產(chǎn)權(quán)房與租賃房按適當(dāng)比例開發(fā)。同時(shí)挖潛存量房，引導(dǎo)居民將家庭閑置的住房出租。第二，發(fā)展規(guī)?；》孔赓U市場(chǎng)，提供可負(fù)擔(dān)的租金水平。為城市中低收入家庭、新就業(yè)的大學(xué)生及進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工提供可負(fù)擔(dān)的租金水平，是保證“住有所居”目標(biāo)的重要保障。第三，加快落實(shí)租售同權(quán)制度建設(shè)，引導(dǎo)居民樹立住房梯度消費(fèi)理念。租賃性住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)，而且將勞動(dòng)力從高首付、高月供的按揭貸款的“房奴”困境中解放出來(lái)，有利于解決農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的住房問(wèn)題，促進(jìn)勞動(dòng)力在全國(guó)范圍內(nèi)的合理流動(dòng)，形成與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的空間格局。

4.2 引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持租賃性住房市場(chǎng)的發(fā)展

銀行是我國(guó)金融核心，房?jī)r(jià)上漲吸納大量銀行信貸資金流入，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲吸引更多的金融資金流入，如此循環(huán)，使房?jī)r(jià)與金融牢牢綁定在一起。房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融之間的惡性循環(huán)，一方面累積金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)因失血而難以創(chuàng)新升級(jí)。因此，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融之間的良性循環(huán)，必須打破房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融之間的惡性循環(huán)。從需求側(cè)，實(shí)行差別化信貸政策，嚴(yán)控居民杠桿率過(guò)高;從信貸額度，利率水平上實(shí)行差異化信貸政策，支持剛性需求和改善性需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求，同時(shí)，防止居民非住房貸款違規(guī)流入樓市;從供給側(cè)，加大查處力度，嚴(yán)禁向不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供銀行信貸，打擊各類非法房地產(chǎn)融資行為。

有序打破房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融之間的惡性循環(huán)只是第一步，重要的是要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大力度支持租賃性住房市場(chǎng)的發(fā)展，建立金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的良性循環(huán)。從金融一味支持房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商品房，轉(zhuǎn)向支持租賃性住房的開發(fā);從支持購(gòu)房者按揭貸款，轉(zhuǎn)向?yàn)橐痪€等熱點(diǎn)城市剛性需求者的長(zhǎng)期租房提供信貸服務(wù)。通過(guò)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持租賃性住房市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)了住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，滿足不同區(qū)域、不同收入層次居民的住房需求，使住房回歸居住屬性。通過(guò)信貸政策、稅收政策加大投機(jī)、投資性購(gòu)房和交易環(huán)節(jié)的成本，進(jìn)一步弱化房地產(chǎn)投資品屬性。房地產(chǎn)投資品屬性的弱化，將進(jìn)一步促進(jìn)金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的良性循環(huán)，為金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，進(jìn)而促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.3 保持住宅用地供給規(guī)模與人口流動(dòng)方向一致

一線城市、多數(shù)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市轄區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，不僅吸引了眾多的高技能人才，而且集聚了大量的農(nóng)民工。但是，這些集聚了大量人口的城市住宅用地供給規(guī)模與集聚的人口規(guī)模不匹配，導(dǎo)致住房供不足求。因此，為促進(jìn)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，應(yīng)使住宅用地供給規(guī)模與人口流動(dòng)方向保持一致。引致需求原理表明，土地需求源于對(duì)住房服務(wù)和住房資產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的源頭在于通過(guò)住宅用地的供給規(guī)模與人口規(guī)模相匹配，從土地供給側(cè)對(duì)穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)起到基礎(chǔ)性作用。一方面，應(yīng)逐步實(shí)施非農(nóng)用地指標(biāo)跨區(qū)域向效率更高的區(qū)域或城市分配，兼顧了效率和公平;另一方面，加大人口集聚大城市租賃性住房用地的供給，促進(jìn)租賃性住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只有將土地的供給與勞動(dòng)力流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)集聚方向保持一致，才能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。增加人口流入地的土地供給，減少人口流出地的土地供給，才能提高土地的利用效率，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

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