梁娟

摘 要：隨著科技的進(jìn)步，人們在各個方面越來越依靠科學(xué)技術(shù)，科學(xué)技術(shù)幫助人們解決了大量的問題，房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)就解決了不動產(chǎn)登記中龐大的數(shù)據(jù)處理問題， 幫助工作人員提高了工作效率，同時，將這兩者整合在一起，有利于發(fā)揮其作用，利用數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源整合。本文對不動產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合進(jìn)行了相關(guān)探討。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；地籍測繪；房產(chǎn)

國務(wù)院曾提出對不動產(chǎn)整合的相關(guān)建議條例，政府要為不動產(chǎn)整合市場建立一個統(tǒng)一的平臺。進(jìn)行數(shù)據(jù)采集是進(jìn)行不動產(chǎn)登記的前提，因此要求各級不動產(chǎn)登記部門切實的負(fù)責(zé)任，做好本職工作，使國有資源價值得以明晰。對各類不動產(chǎn)登記要嚴(yán)格進(jìn)行分類，比如說土地屬于國土資源的一種，房屋建筑屬于住建，對不同性質(zhì)的不同產(chǎn)的測繪也要有專業(yè)的人員進(jìn)行評定。但在現(xiàn)實的不動產(chǎn)等級過程中，往往存在著諸多問題，因此進(jìn)行房產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)的重要性不言而喻，將兩者的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)整合，使不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容得以豐富。

1. 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

1.1 房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查

在開展房產(chǎn)測繪的時候，要想充分掌握房屋的信息，需要對房產(chǎn)的基本信息進(jìn)行全方位調(diào)查。房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無合法批準(zhǔn)手續(xù)，有沒有加屋、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、坐落等。

1.2 房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。借助房產(chǎn)平面測繪，能夠使得人們充分掌握房產(chǎn)的地理位置和結(jié)構(gòu)情況。房產(chǎn)測繪需要測繪的內(nèi)容是比較廣泛的，但是不夠直接，如此就需要設(shè)置一個關(guān)系模型，在這個模型中會簡化所存在的數(shù)據(jù)，能夠更加直接地給消費(fèi)者提供各種信息，這樣能夠起到一個參考的作用。

2.地籍信息與不動產(chǎn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的基本特征

不動產(chǎn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)集中反映房屋產(chǎn)權(quán)等，包括建筑物面積、使用年限等，有利于幫助戶主了解房屋住房信息，在房屋產(chǎn)權(quán)方面起著重要的作用。不動產(chǎn)等級中的房屋登記可以用數(shù)據(jù)表格、住房平面圖等表示，房產(chǎn)測繪平面圖生動形象的展示建筑物立體結(jié)構(gòu)和住房面積以及各個比例等。地籍信息則包含土地價格、利用現(xiàn)狀與權(quán)屬登記等模塊，包含一定的空間地理參考基準(zhǔn)、空間建筑與地表起伏表達(dá)、土地利用與專題規(guī)劃等相關(guān)數(shù)據(jù)。其本質(zhì)是以“宗地”為核心建立的地籍信息的采集、處理與分析數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，重點(diǎn)在于地籍圖形要素的調(diào)查與繪制，測算土地的尺寸與邊界點(diǎn)位坐標(biāo)，以便于根據(jù)土地權(quán)屬信息判定土地出讓稅費(fèi)、征收征用土地建設(shè)，解決相關(guān)土地權(quán)屬糾紛，其比例尺大小與土地地塊的價值也具有一定相關(guān)性。

3. 房產(chǎn)與地籍?dāng)?shù)據(jù)整合

3.1 測繪數(shù)據(jù)

在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)是最主要的內(nèi)容之一，而測繪數(shù)據(jù)則是不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)的重要來源之一。在《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中指明，房產(chǎn)、土地等對象的主要包含空間類要素與非空間類要素兩種情況，對于空間類要素，其包含界址點(diǎn)、界址線、自然幢、宗地、注記等幾種情況；對于非空間類要素，主要包括邏輯幢、層、戶等幾種情況。相對應(yīng)的測繪數(shù)據(jù)，界址點(diǎn)、界址線應(yīng)該在統(tǒng)一的框架、投影下，符合精度要求的沿用；自然幢則可以通過幢房屋面獲?。蛔诘匾厥怯勺诘貓D斑形成；注記需要通過應(yīng)用的GIS平臺數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變獲取；非空間要素可以通過樓盤表轉(zhuǎn)化。

3.2 整合

在《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》中對于不動產(chǎn)各類登記數(shù)據(jù)整合提出了規(guī)范，其關(guān)鍵思路是：（1）樹立、規(guī)范現(xiàn)有的各種登記信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，構(gòu)建符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)集；（2）根據(jù)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，通過相應(yīng)的方法，建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，如抽取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄、整合等。在進(jìn)行建筑物數(shù)據(jù)整合時，必須確保城鎮(zhèn)地籍城鎮(zhèn)地籍空間參考與自然幢空間信息的空間參考相互一致，在不動產(chǎn)登記整理后，空間數(shù)據(jù)會保留下自然幢數(shù)據(jù)，而與地籍子區(qū)、地籍區(qū)、建設(shè)用地使用權(quán)等相關(guān)的空間數(shù)據(jù)，會在疊加以后，將宗地編碼添加到屬性表中，應(yīng)對宗地編碼進(jìn)行賦值。

4.不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合方法

4.1清理無效的數(shù)據(jù)

首先依次檢查土地、不動產(chǎn)以及財產(chǎn)登記這些資料，需要標(biāo)記出已經(jīng)注銷的登記薄，接著就是把信息增加到檔案管理里面。檔案管理就是按照土地登記、房地產(chǎn)檔案管理以及房屋登記管理來開展。

4.2規(guī)范化梳理

對房產(chǎn)登記信息、土地信息進(jìn)行整理，得出原始、有效的財產(chǎn)信息，結(jié)合房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換映射模板，統(tǒng)一房地產(chǎn)登記信息描繪的語義。對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的類型、單位、小數(shù)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)一，并按照相應(yīng)的比例尺實施，保持地理范圍內(nèi)的空間基準(zhǔn)原則統(tǒng)一。結(jié)合房地產(chǎn)登記記錄中所需的內(nèi)容，對房屋登記信息、土地信息的空白進(jìn)行整合，并結(jié)合實際情況，對檔案進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充。

4.3土地房屋登記信息落宗

分析了房地產(chǎn)、土地和房屋登記數(shù)據(jù)、土地登記和房屋登記，沒有登記資料的情況。根據(jù)注冊信息，在宗地所在地或原產(chǎn)權(quán)證書信息，找到相應(yīng)的情節(jié)包裹信息，填寫相應(yīng)的宗地統(tǒng)一代碼，完整的土地和房屋登記信息下降房地產(chǎn)登記。

4.4邏輯關(guān)系重建

原來的土地和房地產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)利的房屋登記和權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)或基于通知的形式登記、異議登記或注冊登記記錄之間的關(guān)系應(yīng)按照現(xiàn)有的房地產(chǎn)登記管理的要求，建立邏輯關(guān)系，保持原房產(chǎn)權(quán)原則，新的房地產(chǎn)登記單位建立一個新的房地產(chǎn)登記。同時，原營業(yè)編號應(yīng)繼承，以確保現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記與原不動產(chǎn)登記和原不動產(chǎn)登記文件有關(guān)。同時，原始的包號存儲也可以實現(xiàn)圖形的關(guān)聯(lián)管理。

4.5 宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換編制

要做到統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換，圖形和土地登記案件應(yīng)該是第一個標(biāo)記，然后根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)則情況，找到新的統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一編碼土地轉(zhuǎn)換。同時，轉(zhuǎn)換過程可以將原來統(tǒng)一的編碼字段值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有的統(tǒng)一的編碼值，保證數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的正確性，并需要確保原土地登記情況直接關(guān)系到圖形與業(yè)務(wù)一致的關(guān)系。在地圖上的地圖表面根據(jù)找到相應(yīng)的位置，然后從左到右按照統(tǒng)一的代碼從上到下編譯，房屋轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)應(yīng)保證落入相應(yīng)的包裹中。

4.6數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換和入庫

運(yùn)用該系統(tǒng)整理的信息需要進(jìn)行實時轉(zhuǎn)換，以保證信息的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換時，需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，但是由于該系統(tǒng)使用了新的系統(tǒng)，運(yùn)用了人工智能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，所以大大提高了準(zhǔn)確性，從而保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可行。在對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)與地籍信息進(jìn)行整理后，要進(jìn)行統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫處理，另外，在錄入房產(chǎn)和地籍測繪時將兩者相結(jié)合，實現(xiàn)同步動態(tài)更新，從而保證該系統(tǒng)能正常發(fā)揮作用，實現(xiàn)資源整合和數(shù)據(jù)處理、分析。

5.結(jié)束語

通過研究能夠看出，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是一個復(fù)雜的過程，很難快速的完成，所以在開展不動產(chǎn)登記工作的時候，登記部門需要增強(qiáng)與測繪部門之間的聯(lián)系，不僅需要集中處理所存在的各種數(shù)據(jù)，而且還需要根據(jù)登記的有關(guān)需求整合好所存在的各種數(shù)據(jù)。

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