姜兆華

4月29日，深圳市住建局發(fā)布《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法》和《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》（以下簡稱三個辦法），公開征求意見。作為深圳“二次房改”主導(dǎo)“意見”的配套文件，三個辦法的出爐，在社會即刻引發(fā)熱議。從控房價到保供給，深圳房改新政正在加速“轉(zhuǎn)舵”，深圳房價未來是漲還是跌？

深圳房改新政究竟改了什么

深圳房改新政究竟改了什么？從深圳市政府發(fā)布的三個辦法來看，三類人群采取三種不同辦法，其核心是改變傳統(tǒng)的單一市場價格調(diào)節(jié)機制，實行市場供給和政府保障供給并行的多元化住房供給模式。

首先，調(diào)整商品房保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2018年8月，深圳市政府出臺了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（簡稱《意見》），針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，努力實現(xiàn)全體市民住有所居的目標(biāo)?！兑庖姟诽岢?，深圳市將在2035年前新增建設(shè)170萬套住房，其中，市場商品住房70萬套，占40%左右;公租房、安居型商品房、人才住房等保障性住房共100萬套，占60%左右?！兑庖姟窂恼叻ㄒ?guī)層面將商品房和保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)固定下來。

其次，厘清保障房多元化權(quán)屬關(guān)系。根據(jù)近期下發(fā)的三個辦法，深圳市政府提供的三類保障性住房，其權(quán)屬關(guān)系呈現(xiàn)多元化，其中，公租房產(chǎn)權(quán)是完全政府產(chǎn)權(quán)，主要面向買不起房的低收入人群;人才住房和安居型商品房屬于共有產(chǎn)權(quán)，主要面向引進人才和低收入人群，政府在定價時進行了一定的價格折讓。房產(chǎn)使用者作為享有部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)人在后期轉(zhuǎn)讓和退出時，政府有權(quán)參與房產(chǎn)增值的收益分享。

再次，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系。從媒體披露情況看，深圳擬通過“一個意見，三個辦法”構(gòu)建起完善的住房供應(yīng)體系，統(tǒng)籌布局住房改革，其中，“一個意見”是指2018年8月出臺的《意見》，是本次深化住房制度改革的綱領(lǐng)性文件，明確了多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)保障主基調(diào);“三個辦法”是指本次征求意見的三個政府住房管理辦法，分別涉及租賃住房、安居住房、人才住房三大類別，三個辦法實際上是對《意見》基本原則和指導(dǎo)意見的法制化。“一個意見，三個辦法”，從頂層設(shè)計層面搭建起住房供應(yīng)的保障體系。

深圳市此輪房改把個人住房的市場資源配置和政府保障供給機制有機結(jié)合起來，構(gòu)建起融商品房、保障房、租賃房三位于一體的多層次住房供應(yīng)保障體系，勢必會對深圳市的住房保障起到積極作用。

保供給或是房改新政主要目標(biāo)

以往的實踐證明，靠單一行政手段調(diào)控房價已是強弩之末，越發(fā)難以操作。從執(zhí)行效果看，地方政府很難做到收放自如。房價過高，勢必引發(fā)一系列的社會矛盾;房價過低，將拉低整個社會經(jīng)濟增長，地方財政收入增長受限。從控房價到保供給或?qū)⒊蔀樯钲诜扛男抡闹饕袋c。

首先，精準(zhǔn)施策，保障有效供給。深圳二次房改的主要目標(biāo)，重點保障那些買不起房需要政府保障的低收入人群和需要政府補貼的維持城市可發(fā)展的引進人才的住房需求。在這方面，深圳市政府規(guī)劃到2035年，保障住房供應(yīng)170萬套，其中40%房源保障供給低收入人群，20%房源保障供給高端引進人才。針對上述人群，深圳市研究制定詳細管理辦法，從人才房、安居房、租賃房三方面發(fā)力，分類施策，保證房改新政落地實施。

其次，取長補短，保持市場活力。以往經(jīng)驗證明：靠單一的行政手段控制房價，很可能會出現(xiàn)“一控就死，一放就亂”的尷尬境地。事實上，地方政府每一輪嚴(yán)格調(diào)控過后，總會帶來新一輪房價補漲。與其讓房價此起彼伏的波動式增長，還不如讓房價潛移默化的漸進式上行。深圳房改價格雙軌制，在保障低收入人群享受社會公平供給的同時，也為富裕人群參與市場供求調(diào)整，拉動經(jīng)濟增長留足空間，取市場增長之長補社會保障之短，保持市場的競爭活力。

再次，價格雙軌，保證長效機制。深圳房改新政能否取得成效，關(guān)鍵在于多元化、多層次的住房保障機制是否可持續(xù)。深圳住房改革的關(guān)鍵在于實行價格雙軌制，從制度層面分門別類地滿足不同層次社會人群的住房需求。這種結(jié)構(gòu)化的安排，優(yōu)化了市場調(diào)節(jié)機制，保證到2035年550萬新增人口，每家每戶（每戶按照3人計算）有其房的基本目標(biāo)。

從控房價到保供給，深圳房改新政“轉(zhuǎn)舵”核心是發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機制，從供給側(cè)進行深度住房改革。

深圳未來房價是漲還是跌

深圳房改新政系列文件落地，人們普遍關(guān)心的是未來深圳市場商品房價格究竟是漲還是跌？從目前深圳發(fā)布的《意見》辦法分析，深圳房價未來大概率還是要上漲。得出這一結(jié)論主要基于以下幾點：

第一，城市人口增長紅利。《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》將加速深圳城市人口進程。廣東省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳連續(xù)四年新增常住人口數(shù)量保持50萬左右，高居珠三角首位。按照目前深圳常住人口年凈增規(guī)模與速度，以及深圳土地緊缺局面，深圳商品房供不應(yīng)求或?qū)㈤L期存在。在住房總供給一定的背景下，保障房供應(yīng)增加將對商品房市場產(chǎn)生溢價效應(yīng)。

第二，住房供求結(jié)構(gòu)矛盾。到2035年，深圳擬增加170萬套住房供應(yīng)，而同期深圳人口將增加550萬，以每戶平均3口人計算，170萬套新建住房基本可解決增量人口的住房供應(yīng)。但增加人口結(jié)構(gòu)中，絕大多數(shù)為人才引進人口。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳新增常住人口中，應(yīng)屆大學(xué)生和各類人才達28.5萬，占比近六成。占住房供應(yīng)總量20%的人才房安置很難滿足增量人口中的人才引進住房需求;其他40%引進人才只能通過商品房、租賃房解決住房缺口問題，這或?qū)⒁欢ǔ潭韧聘呱唐贩亢妥赓U房的市場價格。

第三，住房土地供應(yīng)緊缺。實行房改新政后，地方政府對房價調(diào)控或由直接市場干預(yù)轉(zhuǎn)向間接窗口指導(dǎo)，至少不會再像以往那么直截了當(dāng)。商品房價格將更多地依據(jù)市場供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)。未來深圳房地產(chǎn)市場供應(yīng)所依賴的土地資源，主要來自于存量土地的進一步盤活，土地緊缺的現(xiàn)實是困擾深圳發(fā)展的主要瓶頸之一。

從金融環(huán)境看，貨幣供給的持續(xù)增加，勢必催生人們對房價的上漲預(yù)期。問題的關(guān)鍵是如何讓房價保持相對穩(wěn)定，不至于大起大落。深圳房改的“轉(zhuǎn)舵”，讓富裕階層更多地參與市場供給的價格調(diào)整;讓低收入人群更多地享受政府的保障性供給，不失為一條值得探索的兩全之策。