文/巫紅霞 宜興市自然資源和規(guī)劃局 江蘇宜興 214200

田瑞云、曹天邦 江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪咨詢有限公司 江蘇南京 210000

隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化的推進(jìn)，城市建設(shè)用地?cái)?shù)量日益減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨頻繁。但由于城市土地市場(chǎng)與農(nóng)村土地市場(chǎng)被人為分割，農(nóng)村集體土地一直處于隱形交易，使得交易雙方權(quán)益難以保障，限制了價(jià)格機(jī)制在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮作用。規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)已成為必然。

開(kāi)展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作是推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，維護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)工作，為深入貫徹落實(shí)十九大精神，不斷完善土地要素市場(chǎng)化配置和資產(chǎn)管理體制，顯現(xiàn)自然資源資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，具有重大而深遠(yuǎn)的意義。

對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，一是可全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，為科學(xué)管理和合理利用集體土地提供依據(jù)；二是為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與國(guó)家征收集體土地提供可靠依據(jù)；三是為政府制定切實(shí)可行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法提供保障；四是為集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等流轉(zhuǎn)行為中的價(jià)格水平提供指導(dǎo)；五是為科學(xué)合理征收土地增值收益及相關(guān)稅費(fèi)提供價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)；六是為保護(hù)集體建設(shè)用地交易雙方的權(quán)益提供保障，規(guī)范交易秩序，使交易信息公開(kāi)化、透明化。

按照國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要重大工程項(xiàng)目實(shí)施安排，自然資源部在部署開(kāi)展2018年城鄉(xiāng)地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知（自然資辦發(fā)[2018]10號(hào)）中，明確提出，推進(jìn)城鄉(xiāng)地價(jià)一體化建設(shè)，其中一項(xiàng)重要工作，即為開(kāi)展集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)制訂試點(diǎn)工作。江蘇省自然資源廳選取了無(wú)錫市作為試點(diǎn)城市之一開(kāi)展本項(xiàng)工作。

1、集體建設(shè)用地特征

評(píng)估集體建設(shè)用地價(jià)格，是在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提下對(duì)區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)測(cè)的行為。這與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估有極大相似之處，但由于其對(duì)象屬集體范疇，在特征上與國(guó)有建設(shè)用地不同，在用途上主要表現(xiàn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地、鄉(xiāng)村鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地等，在權(quán)利上具有一定的局限性。

從集體建設(shè)用地內(nèi)在特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它的權(quán)利基礎(chǔ)是集體所有，不屬于農(nóng)用地范疇，其土地的使用方向?yàn)榉寝r(nóng)性質(zhì)；集體建設(shè)用地僅限于在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民內(nèi)部自用；同國(guó)有建設(shè)用地相一致，對(duì)集體建設(shè)用地的使用也要服從國(guó)家規(guī)劃管制和審批，需要符合土地利用總體規(guī)劃，并需依法批準(zhǔn)；集體建設(shè)用地一直游離于土地市場(chǎng)之外，即使進(jìn)入市場(chǎng)，也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。以農(nóng)民宅基地為例，目前根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)；通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

從集體建設(shè)用地外在特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它主要集中于集鎮(zhèn)和交通干線沿線附近，總量大，布局分散；集體建設(shè)用地因在規(guī)劃上、用途上、功能上、模式上的四不統(tǒng)一，導(dǎo)制開(kāi)發(fā)隨意性大，且因產(chǎn)權(quán)主體受制約、交易平臺(tái)不完善、市場(chǎng)接受能力差等原因，使其在使用上具有風(fēng)險(xiǎn)性，變現(xiàn)能力較差。因此，目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在市場(chǎng)上交易量比較小，并且多處于隱形交易狀態(tài)。

鑒于以上分析，集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地有較大區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

①權(quán)利不同：集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)。國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家所有。

②利用政策不同：國(guó)有建設(shè)用地國(guó)家有一套完整的法律、法規(guī)、部門(mén)管理政策體系，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范利用管理。而集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)各地正在進(jìn)行探索，大多是一些地方性的規(guī)章制度，且不完善。

③利用水平不同：國(guó)有建設(shè)用地利用集約化水平較高，而集體建設(shè)用地利用集約化水平較低。

④分布狀態(tài)不同：國(guó)有建設(shè)用地一般分布較集中，而集體建設(shè)用地分布較零散。

⑤市場(chǎng)狀況不同：國(guó)有建設(shè)用地發(fā)育成熟，市場(chǎng)公開(kāi)透明，市場(chǎng)交易量大；而集體建設(shè)用地市場(chǎng)尚處于萌芽狀態(tài)，市場(chǎng)隱形不透明，市場(chǎng)交易量小。

綜上，由于集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異，使得集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估存在一定差異。首先，對(duì)于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，可以與城鎮(zhèn)國(guó)有土地一樣劃分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途。其次，由于地價(jià)樣點(diǎn)少，故采用多因素多因子綜合評(píng)估法進(jìn)行集體建設(shè)用地定級(jí)，并且所采用的定級(jí)因素因子也不同于城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子。此外，在地價(jià)評(píng)估方法中也存在一定差異。

2、定級(jí)因素因子的選擇

土地定級(jí)過(guò)程中，集體建設(shè)用地定級(jí)與國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)的主要區(qū)別集中在定級(jí)因素的選擇。在因素因子選擇時(shí)，要注意因地制宜地結(jié)合農(nóng)村的地域特點(diǎn)，選取對(duì)集體建設(shè)用地級(jí)別起主導(dǎo)作用，能反映其差異的因素。

2.1 中心城鎮(zhèn)影響度

在城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中，商服繁華程度常常采用商服中心等級(jí)規(guī)模等指標(biāo)度量。但是，對(duì)于分布分散、區(qū)位條件等有較大限制的集體建設(shè)用地而言，中心城區(qū)、建制（集）鎮(zhèn)成為影響其周邊集體建設(shè)用地的巨大的“商服中心”，距中心城區(qū)和建制（集）鎮(zhèn)距離成為影響集體建設(shè)用地商服繁華程度的重要因素。因此，集體建設(shè)用地定級(jí)中應(yīng)將距中心城區(qū)距離和距建制（集）鎮(zhèn)距離作為重要的定級(jí)因素。中心城區(qū)和建制（集）鎮(zhèn)在集體建設(shè)用地定級(jí)中的功能相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中市級(jí)和區(qū)級(jí)商服中心，但其內(nèi)涵不僅僅指商服中心的影響，而是反映了城市（鎮(zhèn)）對(duì)農(nóng)村的輻射影響。

2.2 交通條件

除中心城市（鎮(zhèn)）的影響外，交通條件也是影響集體建設(shè)用地質(zhì)量的重要因素，在定級(jí)因素中應(yīng)予以重點(diǎn)考慮。交通條件發(fā)達(dá)的地區(qū)其社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施條件等狀況一般都好于其他地區(qū)，進(jìn)而使得其土地質(zhì)量較優(yōu)。對(duì)于交通條件的度量，集體建設(shè)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地均可采用相應(yīng)的道路通達(dá)度、公交便捷度和對(duì)外交通便利度等指標(biāo)，所不同的是集體建設(shè)用地定級(jí)時(shí)道路交通網(wǎng)、公交線路和對(duì)外交通設(shè)施應(yīng)選擇連接城鄉(xiāng)、溝通農(nóng)村的路網(wǎng)和線路，以及重要的交通設(shè)施。公交站點(diǎn)在城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中有較大影響，但是在集體建設(shè)用地定級(jí)中其影響作用并不明顯，主要是因?yàn)檫\(yùn)行在農(nóng)村的公交線路沒(méi)有十分確定的站點(diǎn)，多為“招之即停”。因此，交通條件因素中的定級(jí)因子為國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路、高速公路出口以及其他對(duì)外交通設(shè)施等。

2.3 基本設(shè)施狀況

基本設(shè)施狀況分為基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公用設(shè)施狀況兩類。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市與農(nóng)村有較大區(qū)別，應(yīng)根據(jù)定級(jí)范圍內(nèi)的實(shí)際情況，考慮顯化差異性的需要，對(duì)普遍一致性的因素不予考慮，如供水、排水、供氣、供電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋等條件，對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)的影響程度較大，但在廣大農(nóng)村供水、排水、供氣等設(shè)施的建設(shè)并沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)市政設(shè)施建設(shè)的水平，有供水設(shè)施的區(qū)域多為自建供水，排水設(shè)施基本為自然狀態(tài)，供電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)已基本全域覆蓋，區(qū)域差異較小。因此，在集體建設(shè)用地定級(jí)中，該部分基礎(chǔ)設(shè)施條件應(yīng)根據(jù)具體情況取舍。

公共設(shè)施中與日常生活密切相關(guān)的大中專院校、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院診所、儲(chǔ)蓄所、體育場(chǎng)館、公園、圖書(shū)館、影劇院等設(shè)施的完備程度都可作為定級(jí)因素。但是，大中專院校、儲(chǔ)蓄所、體育場(chǎng)館、公園、圖書(shū)館、影劇院等公用設(shè)施，均分布于城區(qū)，已包含于中心城區(qū)對(duì)周邊土地的影響中，不需要單獨(dú)列出重復(fù)計(jì)算。幼兒園、醫(yī)院診所等在農(nóng)村均有分布，但不同區(qū)域的分布狀況差異較為明顯，實(shí)際工作中要根據(jù)其差異程度和輻射影響范圍等實(shí)際情況確定取舍。在廣大農(nóng)村，小學(xué)并不是普遍分布，也應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行取舍。

2.4 環(huán)境條件

環(huán)境條件優(yōu)劣度是綜合反映環(huán)境條件的重要指標(biāo)，以不同的生態(tài)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)直接影響人們的生產(chǎn)生活，進(jìn)而對(duì)土地質(zhì)量好壞、土地價(jià)格的高低產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中，環(huán)境條件常常從環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度等方面，根據(jù)實(shí)際情況選擇若干細(xì)化的指標(biāo)進(jìn)行衡量。根據(jù)農(nóng)村的實(shí)際情況，如在自然條件優(yōu)劣度中考慮地形對(duì)集體土地利用的影響，根據(jù)不同的地貌類型分別賦予分值，也可考慮環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度的影響，污染源涵蓋了各個(gè)要素的污染狀況，可作為定級(jí)因素加以運(yùn)用。

2.5 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、收入等相關(guān)指標(biāo)，常常作為城鎮(zhèn)土地分等因素加以考慮。而實(shí)際上，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度等指標(biāo)也在一定程度上反映了農(nóng)村地區(qū)土地的級(jí)別差異。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入和人口密度代表著一個(gè)地區(qū)農(nóng)民的生活水平、消費(fèi)能力，反映了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，直接影響著本區(qū)域的集體建設(shè)用地價(jià)值。另外，集體建設(shè)用地級(jí)別和價(jià)格也間接地受到其他類型土地的影響，耕地資源狀況就是其中的一個(gè)重要指標(biāo)。因此，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度也應(yīng)成為集體建設(shè)用地定級(jí)因素。

3、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

3.1 集體建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成

集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)時(shí)其權(quán)利主體不發(fā)生改變，轉(zhuǎn)移的只是使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格可以體現(xiàn)為價(jià)值構(gòu)成和成本構(gòu)成。

在價(jià)值構(gòu)成上，主要包括兩個(gè)部分：一是農(nóng)用地自身的價(jià)值，包括農(nóng)用地的自然屬性價(jià)值和社會(huì)保障功能價(jià)值兩個(gè)部分。其中自然屬性價(jià)值主要受土地生產(chǎn)能力即土地肥力的影響，是農(nóng)業(yè)級(jí)差地租和絕對(duì)地租之和。農(nóng)用地是廣大農(nóng)民的“生存之本”，具有養(yǎng)育功能和承載功能，這些功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)、就業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保障和社會(huì)福利等，因此農(nóng)用地的社會(huì)保障功能價(jià)值主要體現(xiàn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保障；二是農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，即土地增值，是因土地用途的改變而發(fā)生的增值和對(duì)土地的投資而帶來(lái)的增值。由于土地用途的改變，對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境、對(duì)國(guó)家糧食產(chǎn)量和糧食安全會(huì)造成影響，使得農(nóng)用地的生態(tài)價(jià)值也顯現(xiàn)出來(lái)。因此價(jià)值構(gòu)成體現(xiàn)為對(duì)農(nóng)民生存的保障、對(duì)農(nóng)用地收益的補(bǔ)償、對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的補(bǔ)償、對(duì)因用途改變和土地投資而帶來(lái)的增值收益。

在成本構(gòu)成上，首先，應(yīng)包含土地取得成本，即將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)等土地取得費(fèi)，如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)等。其次，應(yīng)包含土地開(kāi)發(fā)成本，即國(guó)家（政府）或集體組織在農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)對(duì)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)所投入的成本費(fèi)用，即場(chǎng)地平整、通水、通電、通訊、通路等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，第三，當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并在其基本開(kāi)發(fā)完成后，土地使用者從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)而獲取利潤(rùn)；同時(shí)，使用者取得土地后對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購(gòu)買土地的費(fèi)用，必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買土地產(chǎn)生的利潤(rùn)、利息等。所以，集體建設(shè)用地在發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí)，其成本構(gòu)成應(yīng)該包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)等。

3.2 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原則

3.2.1 體現(xiàn)與其他用地價(jià)格的差異

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)之間應(yīng)存在差異。雖然在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出“建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)”，但是當(dāng)前國(guó)有土地和集體土地的所有者之間還存在各種差異，還不能完全實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)。因此在評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)其與農(nóng)用地和國(guó)有建設(shè)用地的差異。

3.2.2 可調(diào)控性和可操作性

集體建設(shè)用地價(jià)格確定，既要考慮經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)公平問(wèn)題，還要實(shí)現(xiàn)政府能平穩(wěn)調(diào)控的目的，體現(xiàn)可操作性。要使政府通過(guò)地價(jià)調(diào)控，減少農(nóng)民群體之間的兩極分化，使政府能夠通過(guò)合理的土地價(jià)格水平有效調(diào)整城市與農(nóng)村及不同農(nóng)民群體之間的利益格局，從而實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格的平穩(wěn)過(guò)渡和合理接軌。

3.2.3 充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

通過(guò)制訂科學(xué)合理的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，使集體建設(shè)用地合理、有序、公開(kāi)、公平地進(jìn)入土地市場(chǎng)，使農(nóng)民自身和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分享集體土地流轉(zhuǎn)所帶來(lái)的增值收益，充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.3 評(píng)估技術(shù)方法

目前我們?cè)谠u(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)仍然采用樣點(diǎn)法進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)收集的集體建設(shè)用地的房地出租、出售和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等資料，通過(guò)收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法等直接求取集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)。對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正后，經(jīng)過(guò)總體統(tǒng)一性檢驗(yàn)和均值方差檢驗(yàn)剔除異常樣本，把經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)合格的有效樣點(diǎn)地價(jià)，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

3.3.1 樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算

集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算方法與國(guó)有土地的測(cè)算方法大致相似。但是在評(píng)估集體建設(shè)用地時(shí)，相關(guān)參數(shù)的確定與評(píng)估國(guó)有土地確定的參數(shù)存在一定的差異。

選用收益還原法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，其確定的土地還原利率與國(guó)有土地的還原利率應(yīng)存在差異。土地還原率的測(cè)算有三種方法：投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、純受益與價(jià)格比率法（也稱租價(jià)比方法）。在集體建設(shè)用地估價(jià)中應(yīng)用純收益與價(jià)格比率法（也稱租價(jià)比方法）確定土地還原率較為合理可行，在農(nóng)民集體所有建設(shè)用地出租和交易案例較少的情況下，采取對(duì)當(dāng)?shù)厥煜ね恋厥袌?chǎng)的管理者或村民進(jìn)行詢問(wèn)預(yù)期租金和價(jià)格的方法，結(jié)合大盤(pán)數(shù)據(jù)，進(jìn)行綜合分析研究?？紤]到投資集體土地的風(fēng)險(xiǎn)較國(guó)有土地的大，原則上集體建設(shè)用地的土地還原利率一般高于國(guó)有土地的還原利率。

由于集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育還不夠成熟，市場(chǎng)交易量少等原因，成本逼近法成為集體建設(shè)用地評(píng)估的重要方法。在運(yùn)用成本逼近法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，首先要考慮集體建設(shè)用地的成本構(gòu)成，在上文中從理論上分析了集體建設(shè)用地的價(jià)格構(gòu)成，用公式可以表示為：集體建設(shè)用地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能不一致，導(dǎo)致在同一位置、同等條件下的地價(jià)兩者并不相同，這說(shuō)明農(nóng)用地征收為國(guó)有和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地造成的土地增值并不完全相同，集體建設(shè)用地的土地增值收益原則上應(yīng)小于國(guó)有建設(shè)用地的土地增值收益。

3.3.2 樣點(diǎn)地價(jià)修正

經(jīng)計(jì)算后的樣點(diǎn)地價(jià)還須進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)修正。修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、估價(jià)期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正、出讓年期修正等。

3.3.3 樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)

數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。剔除異常值，得到檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)。

3.3.4 區(qū)域或級(jí)別地價(jià)計(jì)算

根據(jù)均值區(qū)域或土地級(jí)別情況，對(duì)檢驗(yàn)后的樣點(diǎn)地價(jià)采用面積加權(quán)或算術(shù)平均的方法，求取區(qū)域或級(jí)別地價(jià)。

3.4 與其他價(jià)格的比較銜接

基準(zhǔn)地價(jià)作為政府公布的法定地價(jià)，需要與現(xiàn)行執(zhí)行的其他地價(jià)體系相銜接?，F(xiàn)行執(zhí)行的地價(jià)體系主要包括農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、征地區(qū)片價(jià)和國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，在確定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要充分考慮與其他地價(jià)的關(guān)系，以確保成果的科學(xué)性和可操作性。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是建立在土地資源的生產(chǎn)功能之上，強(qiáng)調(diào)的是作為農(nóng)業(yè)用途，偏重土地的自然質(zhì)量測(cè)算的價(jià)格；集體建設(shè)用地價(jià)格則是建立在土地承載功能之上，其價(jià)格構(gòu)成類似于國(guó)有土地，但是與國(guó)有建設(shè)用地相比，在土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本以及土地增值收益方面都存在著差異；征地區(qū)片綜合地價(jià)在測(cè)算農(nóng)用地自然質(zhì)量?jī)r(jià)格的同時(shí)，還包含了農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)格。即通常情況下，區(qū)域條件相當(dāng)?shù)膯挝幻娣e的地價(jià)存在以下關(guān)系（從高到低順序）：國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)>集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)>征地區(qū)片綜合地價(jià)>農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

?

?

?

4、 評(píng)估概況及結(jié)果分析

4.1 評(píng)估區(qū)域概況

無(wú)錫市位于江蘇南部，地處長(zhǎng)江三角洲平原、江南腹地，太湖流域，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江三角洲城市群的重要城市，是中國(guó)民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃，是蘇南模式的發(fā)祥地。

無(wú)錫市市區(qū)（不包括江陰市和宜興市）總面積為1644平方公里（含太湖340平方公里），其中集體建設(shè)面積為184.25平方公里。

4.2 集體建設(shè)用地定級(jí)

4.2.1 技術(shù)路線

本次土地定級(jí)的技術(shù)路線可概括為：在全面收集影響無(wú)錫市市區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)和方法，建立無(wú)錫市市區(qū)土地定級(jí)信息系統(tǒng)。然后，運(yùn)用多因素多因子綜合評(píng)價(jià)方法，根據(jù)影響綜合土地級(jí)別的因素因子的相似性和差異性分別初步評(píng)定出無(wú)錫市市區(qū)集體建設(shè)用地土地級(jí)別。根據(jù)利用土地市場(chǎng)交易資料測(cè)算的區(qū)段價(jià)和專家評(píng)議等多種方法相互驗(yàn)證、相互補(bǔ)充，最終確定土地級(jí)別。

4.2.2 定級(jí)因素與權(quán)重

集體建設(shè)用地定級(jí)影響因素體系的確定，由熟悉無(wú)錫市集體建設(shè)用地狀況的專家舉行定級(jí)影響因素因子專家打分會(huì)議，經(jīng)過(guò)多輪專家打分和研討，確定定級(jí)影響因素因子體系。土地級(jí)別的劃分采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

?

采用特爾斐測(cè)定法，分別確定影響綜合定級(jí)的因素因子及其權(quán)重。最終計(jì)算各土地定級(jí)因素、因子的權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)差。結(jié)果見(jiàn)表1至表3。

4.2.3 定級(jí)因素量化和級(jí)別劃分

①采用相對(duì)值法和距離遞減法計(jì)算土地定級(jí)因素的作用分，按[0-100]區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分越高。

② 采用網(wǎng)格法將市區(qū)劃分為若干實(shí)地距離50m×50m的網(wǎng)格作為土地定級(jí)單元。

③采用空間數(shù)字疊置技術(shù)，進(jìn)行多因素多因子分值加權(quán)求和，計(jì)算定級(jí)因素作用分值和定級(jí)單元總分值。

④采用總分頻率曲線法和總分剖面曲線法等分析方法，分析土地定級(jí)因素因子綜合影響強(qiáng)度的空間分布和分異規(guī)律，初步劃分綜合土地級(jí)別。

⑤采用土地市場(chǎng)交易資料測(cè)算法測(cè)算各類用地的區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)，以此驗(yàn)證并通過(guò)專家評(píng)議方法確定所劃分的綜合土地級(jí)別。

⑥采用等值線法、暈線法等計(jì)算機(jī)制圖技術(shù)，自動(dòng)繪制土地定級(jí)因素因子作用分值圖、總分圖和土地級(jí)別圖。

無(wú)錫市市區(qū)集體建設(shè)用地各土地級(jí)面積統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表4。

4.3 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

?

?

?

本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線可概括為：在全面收集市區(qū)集體建設(shè)用地的房地出租、出售資料、商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的商品房造價(jià)、售價(jià)、商品房開(kāi)發(fā)、征地拆遷所繳納的各種規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)等資料、征地、土地使用權(quán)出讓情況以及房屋重置價(jià)、物價(jià)指數(shù)等資料的基礎(chǔ)上，以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)和方法，建立市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估信息系統(tǒng)。運(yùn)用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法初步測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)；根據(jù)本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)初步測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行期日、容積率、開(kāi)發(fā)水平、使用年期等系列修正，評(píng)定與本次評(píng)估地價(jià)內(nèi)涵相一致的樣點(diǎn)地價(jià)；采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)學(xué)分布做出判定，采用樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算法、樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別指數(shù)數(shù)學(xué)模型法、樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級(jí)單元總分值數(shù)學(xué)模型法評(píng)估價(jià)格，最終結(jié)合實(shí)際情況確定土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

4.4 評(píng)估結(jié)果分析

按劃分的土地級(jí)別，選取各級(jí)別內(nèi)測(cè)算集體建設(shè)用地級(jí)別平均地價(jià)的樣點(diǎn)和測(cè)算國(guó)有建設(shè)用地城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的樣點(diǎn)，商服地價(jià)測(cè)算主要采用的市場(chǎng)比較法與收益還原法，住宅地價(jià)測(cè)算主要采用的市場(chǎng)比較法與剩余法，工業(yè)地價(jià)的測(cè)算主要采用了市場(chǎng)比較法與成本逼近法進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算結(jié)果分別見(jiàn)表5至表7。

通過(guò)將集體建設(shè)用地的土地級(jí)別圖與無(wú)錫市全覆蓋城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖進(jìn)行疊加，通過(guò)面積加權(quán)得出集體建設(shè)用地的各個(gè)級(jí)別對(duì)應(yīng)的國(guó)有城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)同范圍的綜合對(duì)比可以得出商服、住宅和工業(yè)用地集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與城鎮(zhèn)國(guó)有基準(zhǔn)地價(jià)的比值約為1：1.06至1：1.36之間，具體如下表。

通過(guò)對(duì)比兩類樣點(diǎn)，造成商服和住宅用地國(guó)有建設(shè)用地城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的差異主要由于兩類樣點(diǎn)的區(qū)位的差異造成的，因?yàn)閲?guó)有建設(shè)用地一般位于城鎮(zhèn)中心區(qū)域，交通條件較優(yōu)，而集體建設(shè)用地多位于城鎮(zhèn)的外圍區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件相對(duì)較差。工業(yè)用地兩類樣點(diǎn)測(cè)算結(jié)果差異主要是土地增值收益率的差異，另外由于國(guó)有建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的方面法律都有明確的規(guī)定，較好地保證了國(guó)有建設(shè)用地在融資等方面的權(quán)利，使得其在融資等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則有較為嚴(yán)格的限制，使得其無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣較為順利的實(shí)施土地的抵押或者擔(dān)保行為，一定程度上影響了集體建設(shè)用地的增值收益率。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)上述分析可以看出，集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)和國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的流程和技術(shù)方法類似，但是由于二者權(quán)利狀況、利用狀況的差異，因此在定級(jí)因素因子的選擇、地價(jià)內(nèi)涵、估價(jià)參數(shù)等方面也應(yīng)存在差異。

此外農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)管理體系的重要組成部分，要把握好各種價(jià)格之間的銜接，以便政府管理和宏觀調(diào)控。而目前我國(guó)尚無(wú)集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，因此應(yīng)抓緊制訂集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范，以滿足現(xiàn)實(shí)需要指導(dǎo)當(dāng)前工作。