楊蕾

【摘 要】現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水準需求的提高，迎來了一個相對高度發(fā)展的時期，從房地產(chǎn)項目的類型上進行細分，包括住宅用地背景下的房地產(chǎn)項目和商業(yè)地產(chǎn)項目。其中，商業(yè)地產(chǎn)項目由于其建筑性質(zhì)方面的原因，在建設(shè)工作開展時，通常需要通過有效的融資達到推進項目運行的目的，從融資的專業(yè)角度來說，由于商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模大，建筑主體的功能性要求高，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)需要大規(guī)模的資金支持，本文重點以商業(yè)地產(chǎn)項目為例，對其適用的不同融資模式進行分析，并提出通過管理手段提高融資效果的有效對策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)項目；融資模式；完善策略

一、現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)融資模式分析

（一）由投資人直接進行融資

這種方式，是指作為一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)方和投資方直接開展投資行為。這種融資行為在融資操作方面的直觀性更強，且當投資人開始進行融資行為時，整個項目融資中的一些責任關(guān)系、義務履行以及風險承擔也都轉(zhuǎn)移到投資人方進行承擔。從適應性的角度分析，這種溝通交流簡單，融資行為直接的方式，對于本身的商務地產(chǎn)項目類型和結(jié)構(gòu)的復雜性不高，且項目方的信譽度較好的地產(chǎn)項目類型。同時，融資是否能夠順利開展與投資人自身的信譽度和融資能力也有密切的關(guān)系，如一些專業(yè)的，與實體公司不同類型的投資機構(gòu)就可以作為直接投資人的角色存在。這種融資模式的主要優(yōu)勢在于，由于融資主體的單一性，在融資行為的安排上，能夠達到更加便捷靈活的效果，融資額度和融資時點也可以根據(jù)自身的需求自行掌控和推進。另外，如果投資人自身具備良好的信譽度，則可以與銀行方面建立更好的信用等級關(guān)系，促進融資行為的成本逐步降低。

（二）應用產(chǎn)品支付模式進行融資

產(chǎn)品支付的融資模式是商業(yè)地產(chǎn)融資的一種獨立模式，其主要方式是以銀行或者第三方機構(gòu)為媒介，向商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)部，通過購買行為形成融資。購買的內(nèi)容主要包括了商業(yè)項目自身的效果銷售收益以及租金。從形式上看，這種融資行為較之個人的融資行為具有一定的間接性。從實際實用性的角度分析，這種融資模式的使用范圍為，能夠?qū)㈨椖慨a(chǎn)品銷售額度和資金流動情況進行準確的預算的項目類型。雖然第三方的介入在融資流程上增強了復雜性，但有了第三方的介入，實際上為融資行為的開展降低了金融風險，使得建筑項目和投資行為雙方都受到第三方的制約，促進融資活動合理有效的進行。

（三）PPP模式下的項目融資

PPP模式是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)比較常見的一種新型的融資模式，在具體的融資行為關(guān)系鏈上，包括了公共部門與私人企業(yè)兩個主體，通過兩者合作開發(fā)的形式達到為項目融資的目的。從這種融資方式的目標上來講，其主要目的是取得項目建設(shè)方和政府的雙贏局面。雙方的合作參與能夠提高融資行為的效率和質(zhì)量。同時，有了公共部門的參與，融資行為本身的風險也實現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)嫁和消減。從適用范圍的角度分析，這種模式的項目融資，主要針對有政府扶持的商業(yè)地產(chǎn)項目。

二、現(xiàn)階段融資行為中顯現(xiàn)出來的問題

（一）市場環(huán)境完善度低，融資機構(gòu)和人才匱乏

針對與本文研究的商業(yè)地產(chǎn)項目的融資環(huán)境來看，目前已經(jīng)成型的融資機構(gòu)有抵押銀行、信托機構(gòu)以及保險公司等。這些機構(gòu)在職能上都是承擔融資人物的機構(gòu)，但從其實際職能發(fā)揮的效果來看，這些機構(gòu)在實施融資行為時，由于信譽度以及融資能力的問題，并沒有很好的履行融資行為。而從整體的市場環(huán)境的角度來看，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資模式還是停留在傳統(tǒng)的銀行貸款的形式。

（二）缺少法律與制度的依據(jù)

這一點主要是從融資行為開展的背景角度分析的，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需求量的增大，許多開發(fā)商將地產(chǎn)開發(fā)工作的開展，以市場作為風向標。為了提高項目建設(shè)的效率，其自身在依賴銀行為主要的融資渠道之外，還積極拓展其他的融資渠道。但從整體的法律體系建設(shè)角度來看，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款以及資金管理方面，我國還未出臺一套系統(tǒng)的法律法規(guī)規(guī)定。

（三）限制融資行為的因素較多

這一點主要與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金應用比較集中有密切的關(guān)系。在一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)中，所需要的資金需求量是很大的。因此，融資方面的要求也相對較高。但從實際出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的融資行為，受到多方面因素的限制。主要表現(xiàn)在融資途徑、信貸風險、企業(yè)資質(zhì)審查等。這些基于資格審核的限制，會引起融資行為的周期變長，對后續(xù)商務地產(chǎn)項目的開發(fā)和施工，都會造成實際的影響。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融體系的建設(shè)有待完善

這一點主要是指，針對商業(yè)地產(chǎn)的金融體系建設(shè)工作仍然存在問題，相應的金融保障體系建設(shè)存在不足。關(guān)于金融體系的建設(shè)，雖然通過債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托、房產(chǎn)抵押的方式，已經(jīng)得到了一定的緩解，但基于房地產(chǎn)項目的建設(shè)要求，現(xiàn)階段其融資格局和金融體系的建設(shè)由于缺乏創(chuàng)新性，與房地產(chǎn)項目建設(shè)的適應性受到了一定的限制。

三、基于商業(yè)地產(chǎn)項目的融資優(yōu)化對策

（一）建立健全市場體系，注重人才培養(yǎng)

將上文所述的多種類型的融資機構(gòu)進行整合，明確各個不同機構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)項目融資行為中可承擔的責任。另外，在人才培養(yǎng)方面，應當重視融資人才培養(yǎng)的工作，一方面從系統(tǒng)課程教育的角度實現(xiàn)人才培養(yǎng)的目標，另一方面也可以在實際工作開展的過程中，通過將具有豐富的融資經(jīng)驗以及高層次理論知識的人才納入融資工作團隊的方式，提高融資行為的科學性和可靠性。

（二）完善法律法規(guī)系統(tǒng)，減低投資行為的盲目性

政府部門應當根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目的實際與建設(shè)規(guī)模以及資金需求量等指標，制定和出臺針對于商業(yè)地產(chǎn)項目融資行為能夠起到輔助作用的法規(guī)政策，并針對商業(yè)建筑項目的證券交易市場加大監(jiān)督和管理的力度，將融資方的收入情況和其個人信用情況進行全面的了解和慎重的調(diào)查，在此基礎(chǔ)上確定融資行為的開展進程，以便降低融資行為的風險。

（三）提升企業(yè)的融資能力

這一點主要是指，從企業(yè)融資環(huán)境入手，通過有針對性的改善企業(yè)的融資環(huán)境，切實解決基于融資能力的限制性問題。一方面，保障金融體系建設(shè)和金融市場運行的安全。另外，融資能力的提升還需要依靠針對商業(yè)地產(chǎn)項目的資金需求優(yōu)化融資工作的開展策略來解決。從具體工作開展的角度來說，由于商業(yè)地產(chǎn)項目的類型和規(guī)模具有多樣性的顯著特征，因此在具體的融資策略方面，需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目不同的特征轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道和方式，以保持其在不同的建設(shè)階段擁有充足的資金支持。

（四）加強法律法規(guī)建設(shè)

這一點主要是針對于現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中所表現(xiàn)出來的糾紛和問題提出的。在針對于商業(yè)地產(chǎn)項目的法律法規(guī)制定方面，需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，針對其出現(xiàn)頻率較高的具體問題，在從法律法規(guī)的角度進行完善，通過細化相關(guān)的政策法規(guī)，切實解決此類地產(chǎn)項目融資開發(fā)的實際問題。規(guī)范融資開發(fā)工作。

四、基于商業(yè)地產(chǎn)的融資模式發(fā)展趨勢

從未來發(fā)展的角度來說，商業(yè)地產(chǎn)的融資模式必然向著多元化的方向發(fā)展。而從融資方式的有效性角度觀察可推測，通過證券機構(gòu)渠道實現(xiàn)融資行為，是未來效率和安全保障相對較高的一種方式。而為了為這種融資方式的推進實施提供保障，需要相關(guān)的管理人員針對項目本身可能存在的風險進行分析和研究，通過嚴格審批和監(jiān)督等管控手段，達到降低風險的目的?？偟膩碚f，商業(yè)地產(chǎn)項目的融資行為必然會受到市場環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)以及相關(guān)的法律法規(guī)完善程度的影響，在未來的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)項目需要結(jié)合自身的實際情況，慎重選取融資方式，以便達到理想的融資效果。

【參考文獻】

[1]王亞.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新研究——基于“雙SPV”架構(gòu)[J].財會通訊.2017（11）