唐愛艷

摘要：保障性住房是我國對于低收入群體住房的重要保障措施。近些年，在保障性住房分配方面取得了良好的效果。但是保障性住房因為其建設(shè)模式等方面的影響，在交付和保修期到期后都出現(xiàn)了維修困難的問題。本文首先對保障性住房交付后維修存在的問題進(jìn)行了分析，然后針對相應(yīng)的問題從維修機制與維修措施等方面提出了相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞：保障性住房;維修管理;后續(xù)管理

一、保障性住房后續(xù)維修存在的問題分析

（一）大量經(jīng)濟適用房需要維修

一是相對來說，經(jīng)濟適用房的面積不大，人口稠密，使用共用設(shè)施和設(shè)備的頻率比普通商品住房高出許多倍，這導(dǎo)致高故障率。二是經(jīng)濟適用房是政府提供的住房，政府提供經(jīng)濟適用房進(jìn)行出租。一些負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)房屋的居民不關(guān)心自己居住的房屋，過于依賴政府。出現(xiàn)小問題后，立即報告維修情況。三是經(jīng)濟適用房群體，低收入人群、孤獨的老人、殘疾人等，這些群體常常不理解如何使用設(shè)施和設(shè)備，甚至不合理地破壞它們。四是政府主要負(fù)責(zé)經(jīng)濟適用房的公共住房和設(shè)備的維護和修理工作，導(dǎo)致缺乏主要責(zé)任，也缺乏對維護的總體控制的責(zé)任。

（二）難以進(jìn)行維護房屋工作

首先，需要修復(fù)油漆、地磚、廚房等損壞的項目，該項目的修復(fù)需要幾天的時間。在維護期間，居民的工作、生活、烹飪和廁所使用均會受到影響。居民有很多消極的感受。其次，上層出現(xiàn)滲漏的問題，需要對防水、地磚等進(jìn)行全面的修復(fù)，對上層居住人員的配合要求較高，因此很多上層居住人員提出了一定數(shù)額的索賠，對維修工作造成一定的阻礙。最后，修理的數(shù)量很多，涉及建筑結(jié)構(gòu)、水電等多種情況，這樣在維修前，就需要依據(jù)輕重緩急，分別進(jìn)行修理。

（三）經(jīng)濟適用房的維護機制不健全

主要維護機構(gòu)在公共區(qū)域的職責(zé)還不夠清楚。上門維修公司缺乏有效的競爭機制，維修、保養(yǎng)和驗收程序不規(guī)范，維修項目的成本模型不夠清晰，維修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺少上門維修工作和融資預(yù)算。總體規(guī)劃、維護計劃、成本審查、質(zhì)量控制、竣工驗收、資本管理等體系尚不完善。

二、關(guān)于如何改善經(jīng)濟適用房維護管理的意見

（一）明確上門維修的范圍

應(yīng)明確定義維修范圍，并強調(diào)居民應(yīng)自行修復(fù)的范圍，房屋使用不當(dāng)和人為損壞，應(yīng)自行維修。由于使用錯誤或消耗品，應(yīng)逐步將維修工作留給居民自己解決。居民進(jìn)行維護，例如管道維護，由于使用堵塞，必須在交付房屋后的兩個月內(nèi)疏通或更換管道。根據(jù)合同，應(yīng)明確在保修期外應(yīng)由居民自行維修的范圍。這增強了居民維護房屋的責(zé)任感，并減少了由于使用不當(dāng)引起的維護問題。

（二）采取多種措施促進(jìn)維修協(xié)調(diào)

考慮到居民提議進(jìn)行維護以影響正常工作的情況，建議建立維護和使用的過渡系統(tǒng)。在緊急情況下，可以從急需修理房屋的租戶遷移到臨時分配計劃中未包括的空置房屋，以解決租戶的臨時使用廁所和臨時房屋問題以及過渡期間的管理。如果在維護期內(nèi)該家庭確實無法居住和使用，則可以允許該家庭請求暫時中止租金計算1～2個月，并且租金計算可以在房子的正常維護完成之后。建立一個管理家庭貸款記錄的系統(tǒng)，為積極從事維護工作的居民建立良好的信用記錄，為拒絕配合維護工作的居民建立不良的信用記錄，在合同期限結(jié)束時會影響家庭租賃續(xù)約的因素，并考慮接受社會信用體系。

（三）完善維修工作機制

引入激勵性維護競爭機制，經(jīng)濟適用房管理部門應(yīng)進(jìn)一步合理化和標(biāo)準(zhǔn)化維修和保養(yǎng)程序的要求、維修材料的維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)程序、維修的響應(yīng)時間等。公司加強日常維護監(jiān)測和評估，根據(jù)維護水平將維護任務(wù)分配到相應(yīng)級別上，采用競爭機制保證優(yōu)勝劣汰，并鼓勵維護公司更加積極地進(jìn)行維護。

（四）搭建維修服務(wù)平臺

也就是說，通過劃分工作合作和信息管理維護系統(tǒng)以建立跨部門維護網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)濟適用房管理部門委托物業(yè)公司，并由物業(yè)的指定技術(shù)專家實施通過經(jīng)濟適用房維修合格公司范圍。對于經(jīng)濟適用房一系列服務(wù)事項，包括負(fù)責(zé)檢查經(jīng)濟適用房修理、家庭維修、監(jiān)測和確認(rèn)維修量;負(fù)責(zé)接受維修以及與已確定的家庭維修和檢查問題轉(zhuǎn)移相關(guān)的公司負(fù)責(zé)維護、協(xié)調(diào)和跟蹤維護工作的單位、檢查維修結(jié)果、組織驗收;負(fù)責(zé)空置房屋的維護，包括空置房屋的鑰匙存放、日常檢查以確保家具和設(shè)備的安全性。經(jīng)濟適用房管理部門雇用一個外部成本驗證機構(gòu)，檢查項目成本并創(chuàng)建審核報告。通過這種方式，物業(yè)公司的綜合服務(wù)平臺可以通過維修系統(tǒng)報告維修情況，并及時從維修公司獲得維修服務(wù)，由審核機構(gòu)檢查建設(shè)成本，并且由經(jīng)濟適用房管理部門進(jìn)行全面監(jiān)視，這有利于所有維修工作的管理。

（五）討論與實際住房管理相匹配的維護成本模型

對于一些新交付的項目，建議采用合同約定的維護方式，即按平方米收取的維護成本，可以由維護公司根據(jù)建筑面積的總成本進(jìn)行計算。該模型減少了經(jīng)濟適用房管理部門需要監(jiān)視和確認(rèn)工作量的工作，但是對維護部門缺少激勵。對于某些較舊或維護成本難以估計的項目，建議使用基于實際結(jié)算、已修復(fù)項目的數(shù)量和已支付的工程成本的維護模型。該模型可以避免合同模式下維修項目的被動處理。

三、結(jié)論

綜上所述，盡管經(jīng)濟適用房的建設(shè)、分配和后續(xù)管理取得了顯著成果，但是，目前對經(jīng)濟適用房的后續(xù)維修管理仍然存在許多制約因素，有許多地方需要改進(jìn)。在這種情況下，有必要深入分析現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房的維修問題，并根據(jù)具體情況提出改進(jìn)的方法和措施，以使申請人家庭獲得更好、更滿意的住房條件。

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