郝銀輝

摘要：隨著我國經(jīng)濟水平的顯著提高，人們對住房的品質(zhì)需求日益增長，尤其是80、90后甚至00后逐漸成為購房主流群體，人們對住房的需求更加多樣性、多變性。整個地產(chǎn)行業(yè)快速擴張已成為歷史，行業(yè)集中度不斷提高，在新的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢下，地產(chǎn)行業(yè)“危”與“機”并存，也面臨著新的財務(wù)管理風(fēng)險，并且這樣的風(fēng)險對房企未來的智能化發(fā)展造成一定的阻礙。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;風(fēng)險防控

地產(chǎn)開發(fā)的過程需要大量的資金、勞動力、物力投入，屬于密集型高風(fēng)險的行業(yè)，并且從項目立項、建設(shè)、銷售、清算都需要得到相關(guān)部門的批準，在這個過程中資金的投入周期長，回籠時間慢，對整個企業(yè)的運作帶來了很大的風(fēng)險，因此，實行更精細、更敏捷、維度更豐富的財務(wù)管理運作機制，來管控財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)價值提升，對房企愈發(fā)重要。

一、房企財務(wù)管理中存在的風(fēng)險

房企財務(wù)管理存在的風(fēng)險是多種多樣的，主要涉及籌資、投資、運營、資金回收四個方面。在實際的管理工作中科學(xué)客觀地分析當前企業(yè)財務(wù)管理中存在的風(fēng)險，對促進公司高質(zhì)量發(fā)展有著舉足輕重的作用。一是籌資環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動中容易出現(xiàn)“長借短用”或“短借長用”情形，前者增加企業(yè)成本，后者可能讓企業(yè)陷入流動性危機。并且大部分的房企處于負債經(jīng)營狀態(tài)，過高的負債率將透支企業(yè)融資的潛力，不利于后期貸款。當某個房企在高資產(chǎn)負債水平的情況下開展運營甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)的局面。二是在投資環(huán)節(jié)中，因為房地產(chǎn)行業(yè)所處的環(huán)境是多變的，地產(chǎn)投資又屬于長期投資，因此在投資的前期對自身資金水平和人才儲備以及所投資項目進行全面分析至關(guān)重要，但是現(xiàn)實情況是部分房企會忽視這些因素，在投資環(huán)節(jié)中，沒有對擬實施的項目進行詳細投資策劃和融資策劃，沒有按照該企業(yè)的實際情況出發(fā)提前做好資金籌劃，也沒有測算新項目資金峰值及對公司的資金壓力、資產(chǎn)負債率的影響，地產(chǎn)項目往往資金投入大，企業(yè)投資決策的失誤會導(dǎo)致財務(wù)危機的發(fā)生。三是在運營中存在的風(fēng)險，地產(chǎn)項目開發(fā)周期延長，會降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率和整體獲利能力。在房地產(chǎn)施工過程中要充分地考慮施工材料，以及運輸材料等環(huán)節(jié)中的資金問題，避免資金周轉(zhuǎn)困難的微觀風(fēng)險。如果因資金流動性危機導(dǎo)致項目工程進度滯后，那么不但造成資金成本上升，還可能承擔相應(yīng)的履約風(fēng)險賠償，企業(yè)將承擔更多的成本，消耗更大的資源。四是在資金的回收環(huán)節(jié)中，營銷去化慢，資金回收期延長，造成資源的長時間占用，也會給企業(yè)帶來嚴重財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險成因

正如前文所言，房地產(chǎn)財務(wù)管理中風(fēng)險是多樣的，造成這些風(fēng)險的原因也是多樣的。首先在融資環(huán)境方面，一方面房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大需要大量資金支持，另一方面自

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，國家開始收緊市場資金投放，當前資金市場流動性和貸款規(guī)模日益趨緊，市場利率持續(xù)走高，房企融資困難，融資成本較高。其次，在實際的運營環(huán)節(jié)中，地產(chǎn)企業(yè)忽視對成本的管理工作，沒有充分地認識到成本管理工作的重要性。成本的管理內(nèi)容沒有得到細化和完善，因此在項目設(shè)計優(yōu)化、產(chǎn)品標準化、審圖力度、營銷費效比等重要的成本管控環(huán)節(jié)財務(wù)管控的作用弱化，長此以往就會造成成本的浪費。再次，在思想方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)管理過程中受許多制造業(yè)財務(wù)管理觀念的影響，對資金成本和稅務(wù)成本的意識不強，缺乏“大成本”意識，常常運用單一的管理模式，這給財務(wù)管理工作帶來了很大的難度。最后，在用人方面，在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)中，缺少管理會計人才，財務(wù)管理人員通常是由業(yè)務(wù)財務(wù)兼任。財務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平也嚴重影響了財務(wù)管理工作的精準化程度，缺乏專業(yè)勝任能力的財務(wù)人員擔任財務(wù)管理崗不利于財務(wù)管理體系建設(shè)的完整性，容易出現(xiàn)漏洞、產(chǎn)生風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防控對策

（一）著力提升財務(wù)人員素質(zhì)，有效規(guī)避風(fēng)險

提升財務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升能對防控房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險起到良好的促進作用。財務(wù)風(fēng)險防控的主力軍是財務(wù)人員，能把財務(wù)會計、人力資源、管理會計、制造營銷等緊密結(jié)合起來，具備廣闊的視野與比較高的綜合素質(zhì)的財務(wù)人員，才能在負債率高企風(fēng)險、償債風(fēng)險及現(xiàn)金流風(fēng)險這些對房企生死攸關(guān)的風(fēng)險防控方面有所作為。管理層可以定期為財務(wù)人員開展相關(guān)的風(fēng)險管理主題培訓(xùn)，邀請優(yōu)秀的專家學(xué)者來進行相應(yīng)的指導(dǎo)培訓(xùn)。并且還可以邀請一些高校法學(xué)院老師，對財務(wù)人員的法律知識進行強化。其次，地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)積極吸納管理會計人才，建立全面風(fēng)險管理綜合制度。經(jīng)常組織新入職財務(wù)人員的培訓(xùn)，讓新注入的血液得到系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，構(gòu)建一支擁有夯實的知識儲備財會隊伍，帶著更加專業(yè)的態(tài)度和眼光開展工作。在企業(yè)內(nèi)部實行“傳幫帶”工作方式，讓具有過硬業(yè)務(wù)能力的老員工帶領(lǐng)新入職的工作人員開展工作。并且在日常工作中要為財務(wù)人員樹立“業(yè)務(wù)和財務(wù)知識同樣重要”學(xué)習(xí)的理念，讓財務(wù)人員既懂財務(wù)也懂工程管理以及成本控制的相關(guān)專業(yè)知識。為財務(wù)人員提供更加廣闊的學(xué)習(xí)和發(fā)展平臺，不斷加強財務(wù)人員的思想教育和引導(dǎo)，增強財會人員的政治敏感性與職業(yè)道德修養(yǎng)，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚，嚴肅財務(wù)紀律，堅決抵制并杜絕財務(wù)人員違法違紀行為。此外，還應(yīng)該結(jié)合當下的信息技術(shù)發(fā)展和智能科技加強財務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)，讓財務(wù)人員從繁重的基礎(chǔ)工作之中解放出來，從事更多價值管理和風(fēng)險防控的工作。

（二）完善管理體系，形成防控系統(tǒng)

就目前來看，我國的房企財務(wù)管理制度體系仍然不完善，特別是在風(fēng)險管理體系中存在著一些明顯的缺陷，這對房企的決策者在相關(guān)決策時有十分嚴重的影響。因此，房企應(yīng)該立足于自身實際，從意識層面加強風(fēng)險管理體系在地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的作用，進一步實現(xiàn)企業(yè)自身的內(nèi)部風(fēng)險控制，不斷地完善風(fēng)險評估機構(gòu)，強化對企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。與此同時還應(yīng)積極促進公司內(nèi)審部門專業(yè)能力的提高，引進專業(yè)機構(gòu)對財務(wù)風(fēng)險管控體系做全面科學(xué)的評估，參考專家的意見和建議讓自己內(nèi)部的審計監(jiān)督結(jié)構(gòu)不斷完善，讓審計工作變得更加精準，從而將財務(wù)管理中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險降到最低。當然，不斷地完善內(nèi)部控制，促進企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和經(jīng)營活動優(yōu)化也很重要。對房企的經(jīng)營風(fēng)險開展預(yù)評估，確定可能出現(xiàn)的風(fēng)險點，再針對預(yù)評估的結(jié)果和風(fēng)險點，進行相應(yīng)的設(shè)計，建構(gòu)起和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際相符合的內(nèi)部控制制度。根據(jù)當前地產(chǎn)發(fā)展的情況，建議所有的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動均設(shè)兩個及以上可以相互制約的控制環(huán)節(jié)，讓資金在整個調(diào)度和結(jié)算以及擔保過程中，決策人員和會計人員可以與執(zhí)行人員、保管人員、經(jīng)辦人員之間的工作程序?qū)崿F(xiàn)權(quán)責(zé)限制、權(quán)責(zé)分明。當然在財務(wù)管理風(fēng)險中有一類風(fēng)險是不可控的財務(wù)風(fēng)險，這類風(fēng)險就需要企業(yè)在完善了整個防范體系后，科學(xué)地開展事前控制經(jīng)營活動中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險降到最低?？梢岳矛F(xiàn)代化的信息技術(shù)，為企業(yè)建立起相關(guān)的資源庫，并且利用智能化和移動應(yīng)用推進財務(wù)核算和業(yè)務(wù)處理，提高財務(wù)核算和業(yè)務(wù)的處理效率，同時這一過程也可以在最大限度上減少因為人為因素而帶來的財務(wù)風(fēng)險。

（三）拓寬融資渠道，加強成本管理

房企發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險大多都跟資金需求密切相關(guān)，因此積極探索創(chuàng)新融資模式，突破金融瓶頸，適當拓寬企業(yè)的融資渠道，能夠有效地預(yù)防房企在財務(wù)管理上出現(xiàn)的風(fēng)險，進而為房企的發(fā)展營造較為寬松的成長環(huán)境。房企管理者可以認真研究國家貨幣政策和資本市場形勢變化，積極拓展債權(quán)融資、權(quán)益融資的渠道和方式擴大資金的來源，保證房企的平穩(wěn)運行。一方面加強與銀行、信托、資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)的深入合作，合理規(guī)劃融資結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)有充足的額度應(yīng)對流動性危機。另一方面在實際的運營環(huán)節(jié)中遇到資金占用大的項目，適當引入合作方，借助股權(quán)投資的力量來支撐項目的順利開發(fā)，分散風(fēng)險的同時也減少了公司資金占用。此外，房企還需要加速銷售回款，加快房地產(chǎn)投資變現(xiàn)速度，確保資金鏈安全。蓄客工作盡量提前，加強設(shè)計管理和工程過程管控，加強對項目開發(fā)的分析論證，科學(xué)把控項目開發(fā)節(jié)奏，盡早獲取《預(yù)售房許可證》，做好銷售策劃，力爭早銷售、快銷售、快回款。建立按揭考核機制，對銀行的按揭工作進行考查，選擇優(yōu)質(zhì)的合作銀行，客戶簽訂銷售合同交納首付后，安排財務(wù)人員實時跟蹤銷售合同的按揭審批、放款進程，快速推進放款。此外，根據(jù)項目建設(shè)情況及時提取和解凍監(jiān)管資金，將回籠的資金提前還款，減少銀行的利息，提高項目的利潤。最后在資金的調(diào)度和安排上也應(yīng)做好統(tǒng)籌規(guī)劃，落實好資金計劃，提高資金使用效率。

四、結(jié)語

面臨日漸復(fù)雜的國內(nèi)外市場環(huán)境，在地產(chǎn)行業(yè)高烈度競爭的低容錯時代，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用政府出臺的相關(guān)政策，深化對行業(yè)發(fā)展前景邏輯的理解，對財務(wù)管理進行統(tǒng)籌規(guī)劃，實時采取有效措施降低財務(wù)管理風(fēng)險。當然，房企還需要提升內(nèi)部管理人員的素質(zhì)，練好經(jīng)營內(nèi)功，通過完善財務(wù)管理體系，形成科學(xué)有效的防范系統(tǒng)。不斷地拓寬融資的渠道，將管理體制進行不斷的改革優(yōu)化，從而促進地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性平穩(wěn)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

參考文獻

[1]謝劍兵.新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運作機制思考[J].財經(jīng)界，2019（01）：144—145.