方兵

摘 ? ?要：房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對項目管理提出了新的要求。完善項目管理體系的關(guān)鍵是提高項目管理水平，實施精細化管理。本文以精細化管理為出發(fā)點，闡述了當前房地產(chǎn)項目精細化管理的重要性，分析了項目管理的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了精細化管理的優(yōu)化措施，旨在提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益，并提出了一個可供參考的方案。工程項目精細化管理。

關(guān)鍵詞：精細化管理;房地產(chǎn);建筑工程;項目管理

1 ?精細化管理的重要性

在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，提高項目管理效率具有重要意義。具體表現(xiàn)為：（1）提高企業(yè)核心競爭力。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)要想提高其核心競爭力，就不能完全依靠技術(shù)手段來管理，滿足現(xiàn)代社會發(fā)展的需要。因此，必須堅持市場導向，在滿足消費者需求的基礎(chǔ)上，有效引入精細化管理模式，形成企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)精細化管理。（2）明確精細化管理標準。精細化管理就是要充分發(fā)揮企業(yè)的價值，所以在房地產(chǎn)建設(shè)項目的管理中，精細化管理標準就是從管理入手，通過管理創(chuàng)新、精細化過程，尋找新的利潤點和興趣點，努力實現(xiàn)信息管理、評估細分、數(shù)據(jù)挖掘等。勞動專業(yè)化和經(jīng)營計劃化，以提高企業(yè)的利益。（3）提高管理效率。作為一個綜合管理者，房地產(chǎn)不僅是土地的經(jīng)營和資金的使用，而且是建設(shè)項目的管理。精細化管理的整合，可以在房地產(chǎn)管理的各個層面進行專業(yè)化、精細化的運作，提高日常管理的效率。

2 ?房地產(chǎn)工程項目管理發(fā)展現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程中，由于涉及的類別較多，協(xié)調(diào)空間也較大。在工程建設(shè)過程中，為了避免管理混亂，影響工程進度，有必要從精細的角度來處理房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃。由于工程建設(shè)對自然的明顯影響，如北方凍土環(huán)境和南方梅雨季節(jié)，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)可能產(chǎn)生一定的影響。這種影響可能是全面的。由于市場環(huán)境的變化和施工難度的增加，可能間接影響采購價格和工程進度。原有的粗放型管理模式是由于缺乏相關(guān)機制造成的。程度的保證擴大了管理的差異，使其難以滿足市場競爭的需求，缺乏精細化管理的層次，缺乏對市場變化的把握深度，進一步加劇了管理的困境;此外，房地產(chǎn)建設(shè)涉及多個項目。保持企業(yè)經(jīng)營規(guī)范化是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的核心任務，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的興衰。然而，房地產(chǎn)項目的建設(shè)往往停滯不前，導致建設(shè)成本的浪費。只有運用精細化管理的理念，各部門才能在房地產(chǎn)項目的整個建設(shè)周期中逐步協(xié)調(diào)分工，明確各部門。為了保證工程施工過程的順利進行和項目的全面運行，必須細化各環(huán)節(jié)的數(shù)量和項目的責任。目前，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，企業(yè)在成本核算和市場管理上投入了大量的資金和人力，導致房地產(chǎn)項目發(fā)展不平衡。對某些控制節(jié)點的過度依賴，會忽視對其他項目的管理和控制，延長企業(yè)項目的建設(shè)周期，降低項目效率，增強項目風險，對企業(yè)整體競爭力產(chǎn)生負面影響。

3 ?提升精細化管理的措施

3.1 ?完善現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中形成了較為完備的規(guī)章制度，廣泛的管理方法可以在原有基礎(chǔ)上微調(diào)，通常，房地產(chǎn)業(yè)有較長的周期時間，建設(shè)量，許多不穩(wěn)定因素會影響工程的進度，甚至驗收質(zhì)量。企業(yè)應制定靈活、可調(diào)整的標準管理體系， 從項目規(guī)劃到承包地皮， 包括工程造價管理、招投標管理、建筑工程設(shè)計、施工管理、項目峻收及市場銷售等流程應設(shè)置全面完整的規(guī)章制度， 明細各項目工作內(nèi)容及績效。在單個項目建設(shè)的兩年內(nèi)，市場的變化將給企業(yè)帶來機遇和挑戰(zhàn)。精細化管理將調(diào)整項目預算和規(guī)劃內(nèi)容，幫助企業(yè)制定中長期目標，進一步優(yōu)化企業(yè)發(fā)展。例如，企業(yè)在招投標過程中，要想以較低的價格獲得更好的建設(shè)用地，就要做好市場調(diào)查，分析要開發(fā)的場地的區(qū)位條件，調(diào)查周邊交通網(wǎng)絡、市政工程、醫(yī)療教育等的分布情況。NAL機構(gòu)，以細化預算，分析該地區(qū)項目建成后的預期收益，從而確定項目成本，并相互配合。完善政府和相關(guān)機構(gòu)人員隊伍，搞好計劃部門和營銷部門，明確職能分工，把握招標過程中的主動權(quán)，避免企業(yè)虧損。

3.2 ?實現(xiàn)人才的有效管理

具體實施建筑工程管理還包括對企業(yè)相關(guān)人員的有效管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們的人員流動性很大，頻繁的人員變動會對建設(shè)項目的進度產(chǎn)生一定的影響。在企業(yè)相關(guān)人員的精細化管理過程中，要注重人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理方針，實現(xiàn)企業(yè)員工的合理調(diào)動，這是對人員的最終有效管理。具體做法如下：一是開展業(yè)務實踐和組織活動，增強公司人員的向心力，規(guī)范企業(yè)文化;二是實行柔性管理，做到剛?cè)嵯酀?，情感化，調(diào)動員工潛能，做到感謝企業(yè);三是做好公司人員的安排和管理，發(fā)揮自我約束作用，自覺遵守企業(yè)各項章程。因此，長期組織良好的操作和制度的教育和宣傳，引導企業(yè)向人性化方向發(fā)展，最終實現(xiàn)人才的有效管理，是十分必要的。

3.3 ?堅持以人為本管理方針， 建設(shè)企業(yè)文化

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動性強，中間的人事變動對項目進度有一定的負面影響。精細管理的表面是項目體系和運行的標準，而科學管理的深層目的是提高人員的高效利用， 因此， 企業(yè)精細化管理根本上要發(fā)揮人員的主觀能動性， 堅持以人為本的管理方針， 實現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動， 企業(yè)應長期組織精細化操作與制度的教育宣傳， 適當開展經(jīng)營實踐與組織性活動， 提升人員向心力， 規(guī)范企業(yè)文化;同時開展柔性管理， 由于市政規(guī)劃和市場環(huán)境的變動， 諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會影響到企業(yè)的項目進展， 開展建筑工程項目管理， 精細化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設(shè)效率的， 但在特殊條件下應具體問題具體分析， 做好工作人員的安排與管理， 發(fā)揮員工自我約束性， 做到剛?cè)岵?以情感化人， 調(diào)動員工潛力， 引導企業(yè)績效制度向人性化發(fā)展。

3.4 ?財務成本管理精細化

財務成本管理的精細化水平直接決定著企業(yè)的收支狀況， 是大幅提升房地產(chǎn)建筑工程項目精細化管理的重中之重。為大幅度提升成本控制工作的質(zhì)量， 就必須落實房地產(chǎn)建筑工程項目成本的精細化管理。第一， 在招標前做好科學合理的估算， 同最優(yōu)的施工單位合作;第二， 實現(xiàn)成本的優(yōu)化利用， 選擇性價比高的建筑材料， 確保工程項目高質(zhì)量的完成;第三， 要嚴格精細化控制成本。

3.5 ?施工材料精細化

在房地產(chǎn)建筑工程項目的管理過程中， 施工材料成本費用約占整個建筑工程項目的70%～80%， 涉及范圍廣泛， 不僅包括管理材料、機械設(shè)備， 還包括辦公材料與建筑材料。在對這些施工材料的管理中， 管理人員需要在確保材料價格經(jīng)濟化效益上， 嚴格管理材料的質(zhì)量， 詳細核算材料的數(shù)量， 保證材料造價控制在合理的范圍內(nèi)， 這樣才能節(jié)省施工成本的投入。例如在建筑材料的管理過程中， 對于材料機場、存放和出庫使用， 在收貨與采購時， 必須安排專業(yè)管理人員在場監(jiān)督， 要求親自點驗、簽字后， 材料才能進入庫房。對于檢驗中與規(guī)定要求不符的半成品、劣質(zhì)品， 需要及時與供應商溝通， 進行拒收退貨處理。此外， 對于混凝土的使用， 還需加入新材料對凝固時間做比較， 及時分析實驗數(shù)據(jù)， 并做好數(shù)據(jù)記錄， 為工程進一步施工做鋪墊。

4 ?結(jié)束語

綜上所述， 二十一世紀以來， 我國在房地產(chǎn)建筑工程領(lǐng)域取得的成績令人矚目， 因此對其精細化管理提出了更高的要求， 因此， 為了保證房地產(chǎn)建筑工程的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展， 必須做好精細化管理工作， 完善建筑工程管理制度， 實現(xiàn)人才的有效管理， 提高建筑項目上的層次化和標準化， 以此促進房地產(chǎn)建筑工程行業(yè)的進一步健康有序的發(fā)展。

參考文獻：

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