韓文娟

摘要：財政部于2017年7月5日公布了修訂版的收入準則，新收入準則對我國的制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等的收入確認產(chǎn)生了影響，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，因其收入確認比較復(fù)雜，所以一部分的會計處理發(fā)生了明顯的變化。新收入準則中確認的五步法模型對房地產(chǎn)行業(yè)房屋交易價格是否存在重大融資成分、期房預(yù)售業(yè)務(wù)收入確認時點及合同成本確認等做出更加詳細的規(guī)定，當然也有一些不同的規(guī)定。本篇文章將從這個角度出發(fā)，分析新收入準則與舊收入準則在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的會計處理差異以及可能會產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：新收入準則;房地產(chǎn);合同

中圖分類號：F275

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0250-01

一、分析新收入準則與現(xiàn)行收入準則的區(qū)別

比較新收入準則與現(xiàn)行收入準則的內(nèi)容，我們了解到修訂后的收入準則相比于舊收入準則在以下方面發(fā)生了比較大的變動。

（一）收入確認的關(guān)鍵點由風險報酬轉(zhuǎn)移改成控制權(quán)轉(zhuǎn)移

在現(xiàn)行的收入確認模型中，要求區(qū)分商品銷售收入與提供勞務(wù)收入，特別說明要在確認商品銷售收入的同時將商品所有權(quán)上的主要風險與報酬轉(zhuǎn)移給買方。由此看來，現(xiàn)行收入準則以風險報酬的轉(zhuǎn)移作為關(guān)鍵點。而新收入準則以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為關(guān)鍵點，強調(diào)以五步法來確認收入的實現(xiàn)。新收入準則打破了商品與勞務(wù)的界限，要求確認商品銷售收入以購買者取得商品或者服務(wù)的控制權(quán)為主。也就是說，買方是否取得了該商品的全部經(jīng)濟利益。

（二）交易價格的確定及需注意的事項

新收入準則體系對交易價格進行了詳細的規(guī)定。不僅明確了交易價格的含義，交易價格是指企業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時預(yù)期有權(quán)收取的對價資金。而且對存在可變對價、重大融資成分、非現(xiàn)金對價、支付給客戶的價款等情形做出了詳細的規(guī)定。這里就不一一介紹了。因此，在確定交易價格的時候需要特別注意以上情形。

二、分析新準則與現(xiàn)行準則在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的差別

（一）交易價格中融資成分的判斷

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營中存在幾個與其他行業(yè)不一樣的特點：一是建設(shè)周期長，資金回流慢。二是建造前期投入資金多，有時候一塊地皮的資金投入高達幾十個億。所以基于該現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)需要投入更大額的資金?；谶@個特殊情況，企業(yè)應(yīng)該在合同開始的初期就收回交易價格的可能性進行評估，這項評估十分重要，因為房地產(chǎn)銷售的融資有一部分是來自于部分銷售商提供的，所以這就大大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于房屋銷售款的收回金額。不過新修訂的收入準則對于這個問題做出了詳細的規(guī)定。新收入準則提出企業(yè)應(yīng)該對房屋銷售的交易價格做出了詳細的估算，從買方自身的信用情況、收入來源、資產(chǎn)狀況等來衡量雙方在簽訂合同中各自需要承擔的權(quán)利和義務(wù)，然后估算交易款項收回的可能性如何。如果評估結(jié)果認為該款項能夠收回的可能性非常低，那就不必要進行接下來的收入確認了，只需要把收到的款項作為預(yù)收賬款來處理即可。反之，若評估結(jié)果顯示，款項收回的可能性比較大，那就根據(jù)收入確認五步法模型來進行處理。

（二）有關(guān)回購協(xié)議的處理

根據(jù)現(xiàn)行會計收入準則，我們知道，房地產(chǎn)商是有權(quán)從購買方回購資產(chǎn)的。現(xiàn)行的會計收入準則還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)需要獨自評估那些已經(jīng)銷售出去的房屋及其相關(guān)聯(lián)的利益和重大風險是否屬于該企業(yè)。如果有關(guān)的風險和利益還留在企業(yè)銷售方，那么這份合同就只是一項融資安排，不能夠確認為收入。但是，新準則中關(guān)于回購協(xié)議的是這樣規(guī)定的，回購協(xié)議的會計處理由協(xié)議的類型（遠期，看漲期權(quán)或者跌期權(quán)）、回購價格與初始銷售價格的關(guān)系、還有回購價和回購日回購資產(chǎn)的預(yù)期市場價值之間的關(guān)系。在某些情況下，如果企業(yè)以低于原始價格回購資產(chǎn)，那么就把這份合同當成租賃進行會計處理;如果企業(yè)必須以高于原銷售價回購資產(chǎn)，則將這份合同作為融資進行會計處理，并且要對該協(xié)議進行具體研究。

（三）關(guān)于期房預(yù)售業(yè)務(wù)的處理

新準則對于房地產(chǎn)行業(yè)的最大影響在何時確認收入上?，F(xiàn)行的收入準則以企業(yè)把房子交到客戶手上的時點來確認收入，而新準則特別強調(diào)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移。而且還要確認是時段轉(zhuǎn)移核算時點轉(zhuǎn)移。若屬于時段轉(zhuǎn)移，那就在該時段內(nèi)履行約定的義務(wù)，否則就確認為時點收入。新收入準則規(guī)定，銷售商需要符合以下三個條件之一，即表明控制權(quán)在一段時間內(nèi)實現(xiàn)轉(zhuǎn)移：第一，客戶能夠控制企業(yè)履行約定過程中的在建資產(chǎn);第二，客戶在企業(yè)履行約定的同時取得并且消耗企業(yè)履行約定時帶來的相關(guān)經(jīng)濟利益;第三，企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品不具有可替代用途，而且在合同期間內(nèi)就有權(quán)利就迄今為止已經(jīng)完成的履行約定的部分收取一定的資金。在預(yù)售期房的時候，銷售商會提前和購買方簽訂合同，合同中約定客戶付款的進度及全額，還有注明購買方違約要承擔的責任，這樣可以避免開發(fā)商的損失。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利是受法律保護的。

三、新準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）新準則促進房地產(chǎn)企業(yè)重視契約精神，加強風險管理

新準則規(guī)定，企業(yè)要以合同為基礎(chǔ)，以五步法模型來確認銷售收入的實現(xiàn)與否。合同規(guī)定對于五步法的執(zhí)行過程來說十分重要，在五步法的執(zhí)行過程中發(fā)揮出巨大的作用，由此可見合同的重要性。所以企業(yè)需要擁有既懂法律又懂財務(wù)的復(fù)合型人才，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，通常會和客戶簽訂各種銷售合同，而且房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同通常中交易價格比較高，交易合同條款比較多，情況復(fù)雜，相應(yīng)的風險也比較大。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要特別重視合同的規(guī)范化，提高合約意識，加強合同的風險管理。

（二）新準則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的潛在風險

房地產(chǎn)行業(yè)實行新收入準則后，可以在較大程度上解決合同銷售額與會計收入確認期間不一致的問題，也保障了財務(wù)信息的及時性。不過根據(jù)履約進度來確認收入有可能會導(dǎo)致收入確認過于激進。提前確認收入可能會讓別有用心的利用一些漏洞來做出不符合市場秩序的行為，擾亂正常的市場秩序等。其次，通過投入法和產(chǎn)出法來確認履約進度，涉及大量會計估計和職業(yè)判斷，對財務(wù)人員專業(yè)勝任能力可能會提出更高要求，可能會導(dǎo)致財務(wù)風險增加，進而影響企業(yè)的正常發(fā)展。

（三）新準則對房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響

在期房預(yù)售業(yè)務(wù)上，新準則規(guī)定符合條件可以將該業(yè)務(wù)提取確認收入，這一規(guī)定將有利于提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。對于任何企業(yè)來說，經(jīng)營業(yè)績的提升都能夠使企業(yè)獲得更多的投資，從而獲得更大的發(fā)展空間。

參考文獻：

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