李樹平

摘要：在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)化進程逐漸加快，與此同時，人們逐漸加大了對房地產(chǎn)運營過程中財務(wù)管理風(fēng)險問題的重視力度。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，要想穩(wěn)定運行，就需要制定出相應(yīng)的控制對策來降低風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率，以此確保房地產(chǎn)領(lǐng)域良好經(jīng)營。在本篇文章中，主要分析了新時代下房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的風(fēng)險問題，并且提出了一系列的控制策略。

關(guān)鍵詞：新時代;房地產(chǎn)財務(wù)管理;風(fēng)險問題;控制對策

中圖分類號：F299.233.42

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0229-01

為了推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就需要加大對財務(wù)管理風(fēng)險的控制力度，這是當(dāng)前需要解決的重點問題。從當(dāng)前情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)具備開發(fā)周期長、投入資金大、和稅負高等一系列特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理環(huán)節(jié)中面臨著較多的風(fēng)險問題。如果沒有制定完善的風(fēng)險控制策略，企業(yè)運行將受到很大的制約。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的背景下，制定完善的財務(wù)管理體系，是降低企業(yè)風(fēng)險出現(xiàn)概率，促使企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

一、新時代背景下房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的主要風(fēng)險問題

（一）預(yù)算管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)是促進我國經(jīng)濟穩(wěn)定運行的主要動力，其中，對于項目投資的資金需求非常大。在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，無論是地價還是建筑造價，都呈現(xiàn)出了明顯的上漲趨勢，其作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成成分，一旦沒有實施科學(xué)合理的預(yù)算管理工作，就會對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理產(chǎn)生不良的影響，致使企業(yè)項目無法正常開展，進而使企業(yè)面臨著嚴峻的風(fēng)險問題。近年來，國內(nèi)外經(jīng)濟波動大，越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金斷裂風(fēng)險，高額的資產(chǎn)負債率已迫使企業(yè)陷入困境，不得不停止開發(fā)，尋求項目合作或項目轉(zhuǎn)讓，這正是房地產(chǎn)預(yù)算管理失控的后果。因此，不做好預(yù)算管理勢必阻礙房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（二）土地增值稅務(wù)風(fēng)險

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須要繳納的一個重要稅種，與此同時，在整個房地產(chǎn)企業(yè)中所繳納的稅額中也占據(jù)了很大的比例，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值的稅負比較重，在進行稅務(wù)核算時也比較復(fù)雜。不僅僅需要專業(yè)的人員進行合作，還需要耗費大量的人力物力。除此之外，土地屬于不可再生資源，我國嚴格的土地供給制度也加劇了土地資源的稀缺化。自2007年以來，國家稅務(wù)部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進行了全面的清算，加大了征收管理的力度，房地產(chǎn)項目土地增值稅的稅負水平一直持續(xù)上漲，因此，土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險也不斷加大。通過開展多項目實際調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)由于受高額地價的驅(qū)使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于高附加值產(chǎn)品的開發(fā)，以實現(xiàn)高額現(xiàn)金流及利潤。這恰恰大大增加了土地增值額，導(dǎo)致土增稅負率高達50%，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的稅收風(fēng)險。

二、加強對房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險控制的基本措施

（一）制定完善的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和防范風(fēng)險體系

在房地產(chǎn)運行期間，需要制定完善的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系，在構(gòu)建相關(guān)體系的基礎(chǔ)上來管理房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提升內(nèi)部管理效率，以此為后期工作的開展提供良好的依據(jù)。企業(yè)需要構(gòu)建相應(yīng)的財務(wù)管理風(fēng)險預(yù)防措施適當(dāng)?shù)囊?guī)避風(fēng)險，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)管理風(fēng)險防范體系，可以使房地產(chǎn)企業(yè)面對風(fēng)險的時候，能夠積極有效的進行應(yīng)對，將風(fēng)險帶來的影響降到最低。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理期間，還存在著諸多的影響因素，項目投資前必須確定資本預(yù)算，在綜合性探究項目預(yù)算的基礎(chǔ)上對開發(fā)周期內(nèi)的資金進行全面預(yù)算，并且制定出有效的各年度預(yù)算管理計劃方案，有效控制收支，從整體上出發(fā)，落實到開發(fā)過程中的第一個關(guān)鍵節(jié)點，為以抑制風(fēng)險的發(fā)生。

（三）通過對市場環(huán)境進行調(diào)查來預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生

在房地產(chǎn)企業(yè)運營期間，需要做好市場調(diào)查工作，以此積極應(yīng)對存在的風(fēng)險問題。通過相關(guān)探究表面，受市場風(fēng)險的巨大沖擊，其對于房地產(chǎn)財務(wù)管理產(chǎn)生的影響非常大。基于此，企業(yè)應(yīng)做好市場調(diào)查工作，在了解市場實際運行情況的基礎(chǔ)上開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對提升自身的風(fēng)險應(yīng)對能力，清楚的認識到社會設(shè)計要求，采取合理的方式對風(fēng)險進行應(yīng)對。

（四）提高土地增值稅的籌劃意識

由于土地增值稅的周期比較長，并且采取的是先預(yù)征后清算的方式，并且大部分的稅收政策還不夠精確，從而增加了增稅籌劃工作難度。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，土增稅的風(fēng)險防控工作應(yīng)當(dāng)分為三個階段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作者應(yīng)提高納稅風(fēng)險意識，全面掌握土增稅各項稅收制度及計算方法，能夠精準的計算出房地產(chǎn)項目的土增稅;其次，在項目投資初期應(yīng)根據(jù)投資目標成本建議土增稅測算模型，運用彈性敏感性分析方法指導(dǎo)項目利潤投資測算;最后，在開發(fā)過程中的每一個自然年度內(nèi)應(yīng)結(jié)合最新的稅收政策及優(yōu)惠政策進行土地增稅模型的修改，逐步實現(xiàn)在開發(fā)過程中圭增稅的監(jiān)測與調(diào)控目標。除此之外，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員而言，需要時刻的掌握國家宏觀經(jīng)濟政策、相關(guān)財稅政策的最新信息，依據(jù)企業(yè)的特點緊跟國家政策的變化，保證企業(yè)的利益。

三、結(jié)語

以上所述，要想促使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運行，就需要加大對企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的預(yù)防力度，建立規(guī)范、有效的風(fēng)險控制體系，以此減少企業(yè)經(jīng)營過程中風(fēng)險問題的發(fā)生。

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