高靜

摘要：改革開放使我國(guó)經(jīng)濟(jì)與文化快速發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為新中國(guó)主要的經(jīng)濟(jì)體制;房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的情況并不理想，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有很好地對(duì)市場(chǎng)定位，管理人員沒有詳細(xì)地分析數(shù)據(jù)，導(dǎo)致最終決策的不準(zhǔn)確。這些不準(zhǔn)確的決策使房地產(chǎn)的管理開發(fā)存在漏洞，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的管理與發(fā)展。本文即針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題進(jìn)行分析，并結(jié)合問題，探討應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)成本管理;問題;對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2019）010-0199-02

近年來，我國(guó)大力發(fā)展建筑行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程的同時(shí)，促進(jìn)了我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑業(yè)也成為了炙手可熱的行業(yè)，建筑業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，且隨著全球化進(jìn)程，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)日益國(guó)際化與開放[1]，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展越來越迅速，但在財(cái)務(wù)成本管理方面，房地產(chǎn)還存在一定的問題，沒有準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)展非常不利。

一、房地產(chǎn)成本管理分析

自從進(jìn)入到二十世紀(jì)以來，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)也增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，值得一提的是，房地產(chǎn)近兩年來一直呈現(xiàn)著穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過程中，大部分企業(yè)成本管理仍不夠理想，分析房地產(chǎn)各方面的情況不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)存在的主要問題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（一）人員薪酬的費(fèi)用過高

房地產(chǎn)對(duì)于工作人員實(shí)行的是定崗定薪的薪酬制度，因此人員薪酬費(fèi)用實(shí)際數(shù)據(jù)與計(jì)劃數(shù)據(jù)的差距很小，這種薪酬制度不能充分的發(fā)揮員工的工作積極性，對(duì)于提高房地產(chǎn)員工的工作效率非常不利，很多的員工認(rèn)為自身的薪資水平是一成不變的[3]，因此即使自己不努力工作也會(huì)拿到相應(yīng)的薪酬，因此，房地產(chǎn)的工作人員都消極怠工，根本就不努力工作，因此，房地產(chǎn)人員薪酬費(fèi)用一直都處于較高的水平。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人工效率低下，員工的工作積極性沒有被充分的調(diào)動(dòng)起來，間接的說明了房地產(chǎn)缺乏科學(xué)合理的薪酬機(jī)制，房地產(chǎn)薪資設(shè)置不合理。一系列的問題都導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本管理水平低，房地產(chǎn)成本居高不下，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間不斷縮小，對(duì)于房地產(chǎn)以后的發(fā)展非常不利。

（二）新舊成本管理制度不匹配

最近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)以及發(fā)展過程中，為了緊跟時(shí)代的發(fā)展形勢(shì)，順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化趨勢(shì)，都會(huì)針對(duì)性的制定新型管理機(jī)制，在項(xiàng)目的前期階段加大了營(yíng)銷管理力度與科研論證力度，但是，在項(xiàng)目核算以及財(cái)務(wù)管理等環(huán)節(jié)，仍舊運(yùn)用傳統(tǒng)的管理模式，財(cái)務(wù)成本管理仍舊運(yùn)用粗放式的管理模式，很難對(duì)項(xiàng)目的盈虧情況有效反應(yīng)，或針對(duì)某個(gè)單一的項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)確考核，這樣的情況將導(dǎo)致新舊企業(yè)成本管理機(jī)制不匹配，無法滿足企業(yè)發(fā)展過程中所提出的項(xiàng)目管理要求，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來講無疑是不利的。

（三）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與內(nèi)部員工的成本管控意識(shí)不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，會(huì)在項(xiàng)目投資及決策的環(huán)節(jié)，將重點(diǎn)放置在項(xiàng)目的統(tǒng)籌層面，比如，營(yíng)銷以及設(shè)計(jì)等等，卻未能給予財(cái)務(wù)成本管理以足夠的關(guān)注，沒能意識(shí)到項(xiàng)目成本控制的重要性，致使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部員工成本管控意識(shí)淡薄，長(zhǎng)此以往，很容易滋生腐敗，甚至?xí)率鬼?xiàng)目成本失控，導(dǎo)致投資失敗。

（四）財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)較低

房地產(chǎn)企業(yè)若想提高財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量，為自身的發(fā)展注入動(dòng)力源泉，就必須重視財(cái)務(wù)管理人才的聘用，發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際管理過程中提高成本管理能力，增強(qiáng)管理人員的綜合素質(zhì)。值得一提的是，當(dāng)下許多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的環(huán)節(jié)，仍會(huì)聘用綜合素質(zhì)不足的管理人員，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理面臨以下幾個(gè)問題。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)所落實(shí)的培訓(xùn)與二次教育相關(guān)的活動(dòng)較少，財(cái)務(wù)管理人員的技能水平無法得到有效提升，同時(shí)也大大提升了財(cái)務(wù)管理問題的出現(xiàn)幾率。第二，財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)人才缺失，成本管理人員缺少專業(yè)化管理理念，難以有效并熟練的掌握管理技巧與管理方法，使得財(cái)務(wù)成本管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)各類問題。第三，財(cái)務(wù)成本管理過程中，部分管理人員的職責(zé)意識(shí)不足，管理不到位、管理方案不科學(xué)，管理過程不規(guī)范，大大降低了財(cái)務(wù)成本管理效率。

二、對(duì)策分析

（一）成本規(guī)劃

就是在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)階段，就實(shí)施設(shè)計(jì)、規(guī)劃等價(jià)值管理的降低成本的作業(yè)行為，其中包括開發(fā)階段的利潤(rùn)計(jì)劃管理，目標(biāo)成本管理。成本規(guī)劃的目的是保證目標(biāo)利潤(rùn)，同時(shí)使房地產(chǎn)微觀經(jīng)營(yíng)單位全員圍繞成本目標(biāo)而努力。其內(nèi)容主要有：1中長(zhǎng)期成本規(guī)劃，設(shè)定各產(chǎn)品的目標(biāo)利潤(rùn)和相關(guān)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。2產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)方案，符合客戶要求。3通過價(jià)值工程分析、規(guī)劃出目標(biāo)成本，再結(jié)合實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行更正。

成本管理規(guī)劃從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：第一，對(duì)于房地產(chǎn)公司中的固定資產(chǎn)制定明確的使用周期計(jì)劃，根據(jù)固定資產(chǎn)的實(shí)際使用情況來確定;第二，根據(jù)上一年的經(jīng)營(yíng)情況，制定未來房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)計(jì)劃，根據(jù)利潤(rùn)計(jì)劃確定房地產(chǎn)成本管理的力度;第三，根據(jù)房地產(chǎn)公司的目標(biāo)成本，按照費(fèi)用、功能等;開展產(chǎn)品設(shè)計(jì)和成本設(shè)計(jì)、估算;制定開發(fā)計(jì)劃;以成本規(guī)劃來考核績(jī)效評(píng)價(jià)。

（二）成本改善

就是在成本預(yù)算階段進(jìn)行利潤(rùn)管理的、有計(jì)劃的降低成本的行為活動(dòng)，成本改善涉及很多的方面，對(duì)于房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都要注意產(chǎn)品成本的改善作用，全方位、多層次的改善房地產(chǎn)公司成本。改善的目的，為了完成預(yù)算的要求和目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn);其步驟為預(yù)算編制、現(xiàn)場(chǎng)成本改善活動(dòng)、成本改善的差異測(cè)定及分析。

（三）成本控制

成本控制是以標(biāo)準(zhǔn)成本值來對(duì)成本水平的控制活動(dòng)，在成本管理階段，目標(biāo)導(dǎo)向成本管理思想可以被借鑒學(xué)習(xí)，應(yīng)用于內(nèi)部成本管理體系中的規(guī)劃和改善子系統(tǒng)。目標(biāo)導(dǎo)向成本管理模式是現(xiàn)階段非常流行的一種成本管理方式，它很好的運(yùn)用了目標(biāo)導(dǎo)向成本管理的核心思想，同時(shí)還借鑒了標(biāo)準(zhǔn)成本方法，最后又利用績(jī)效考核的方式對(duì)于成本管理的效果進(jìn)行有效的評(píng)估與判斷。因此，目標(biāo)導(dǎo)向成本管理非常適用于現(xiàn)階段房地產(chǎn)的成本管理需要，房地產(chǎn)在成本管理的過程中應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況，利用目標(biāo)導(dǎo)向成本管理對(duì)于房地產(chǎn)的成本進(jìn)行有效的管理。

（四）目標(biāo)導(dǎo)向型成本管理體系

目標(biāo)導(dǎo)向型成本管理體系就是在房地產(chǎn)產(chǎn)品成本是通過外部環(huán)境的影響以及房地產(chǎn)對(duì)于自身要求而設(shè)置的，它是目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)成本管理中的具體應(yīng)用。房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本通過產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格減去房地產(chǎn)的單位產(chǎn)品目標(biāo)利潤(rùn)而確定，由此確定的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)的目標(biāo)成本，房地產(chǎn)在進(jìn)程成本管理的過程中必須要保證產(chǎn)品成本低于目標(biāo)成本，這樣房地產(chǎn)才能最終實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的，完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)成本管理工作非常重要，從上文中可知，房地產(chǎn)成本管理中存在著成本管控考核激勵(lì)政策不夠科學(xué)、成本管理流程沒有結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況來降低成本，成本管理松懈且盲目，人浮于事，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和成本管理沒有結(jié)合市場(chǎng)的問題。除了根據(jù)可以通過上述策略來加以改善，公司還可以根據(jù)市場(chǎng)狀況重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品性能，倒推出目標(biāo)成本，進(jìn)行科學(xué)的成本規(guī)劃，并強(qiáng)調(diào)全員降低成本，提高其積極性。

參考文獻(xiàn)：

[1]張亞衛(wèi).房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題及管控措施[J].納稅，2018（19）：81.

[2]張燕燕.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題與應(yīng)對(duì)策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018（08）：297.

[3]王曉恩.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題及管控措施[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（18）：67.

[4]劉天英.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題及管控措施[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（7）：77+79.

[5]聶校平.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制問題的若干研究[J].安徽建筑，2015，19（6）：242-244.