徐瑩

摘? 要：深圳中興實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中興實(shí)業(yè)”）是一家以高端住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2016年企業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展期，至2018年集團(tuán)營(yíng)收利潤(rùn)、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工面積、在售面積等主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新高，但受經(jīng)營(yíng)管理能力和隊(duì)伍整體素質(zhì)等限制影響，企業(yè)發(fā)展中也存在一些亟待解決的問(wèn)題：一是企業(yè)權(quán)責(zé)流程的執(zhí)行落實(shí)問(wèn)題，因企業(yè)人員擴(kuò)張較快，部分人員對(duì)企業(yè)權(quán)責(zé)、規(guī)程及制度落實(shí)執(zhí)行不到位;二是隊(duì)伍建設(shè)及管理的問(wèn)題，隊(duì)伍整體戰(zhàn)斗力和凝聚力不足，甚至部分子企業(yè)員工流動(dòng)性較大;三是工程質(zhì)量管理的問(wèn)題，部分在建項(xiàng)目工程進(jìn)度滯后，工程質(zhì)量問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);快速發(fā)展期;集團(tuán)化管探模式

面對(duì)這些問(wèn)題，通過(guò)近年構(gòu)建集團(tuán)化管控模式的具體實(shí)踐，中興實(shí)業(yè)進(jìn)行了分級(jí)管理和合理授權(quán)，將經(jīng)營(yíng)決策重心下沉，充分調(diào)動(dòng)一線管理人員的積極性，嘗試了一系列管理機(jī)制與方式探索與創(chuàng)新，可將其概括為“搭架構(gòu)、明權(quán)責(zé)、理流程、建隊(duì)伍”的管理模式。

一、“搭架構(gòu)”。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展期的特點(diǎn)，逐步建立了以集團(tuán)、城市公司為主體的兩級(jí)管理體系，集團(tuán)化管理由操作管控型向戰(zhàn)略管控型轉(zhuǎn)變。

在集團(tuán)層面成立了設(shè)計(jì)、工程、成本招采和營(yíng)銷(xiāo)四個(gè)管理中心，加強(qiáng)對(duì)各業(yè)務(wù)職能的監(jiān)督管理和專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。其中，設(shè)計(jì)、成本招采由集團(tuán)直接進(jìn)行業(yè)務(wù)管控和操作執(zhí)行，充分發(fā)揮集團(tuán)集中化、規(guī)?；芾韮?yōu)勢(shì)，提高工作效率。同時(shí)，為充分調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)一線的積極性和能動(dòng)性，將工程、營(yíng)銷(xiāo)日常管理的重心下移至城市公司，并對(duì)一線管理人員充分授權(quán)，確保工程、營(yíng)銷(xiāo)職能能夠快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和一線工作的變化。

集團(tuán)實(shí)行財(cái)務(wù)、成本招采職能垂直管理，切實(shí)提高工作效率和業(yè)務(wù)監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)管控能力，強(qiáng)化總部業(yè)務(wù)監(jiān)督和集中管控能力，使財(cái)務(wù)、成本招采職能擁有更大的獨(dú)立性和協(xié)調(diào)性，一是由總部掌握人事權(quán)、業(yè)務(wù)權(quán)和考核定薪權(quán)，城市公司負(fù)責(zé)日常行政管理;二是加強(qiáng)了信息傳遞，打通跨公司、跨部門(mén)的信息流通和政策導(dǎo)向傳遞阻礙，強(qiáng)化集團(tuán)財(cái)務(wù)、成本招采對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事先預(yù)測(cè)、事中監(jiān)控、事后分析的管理能力;三是實(shí)現(xiàn)了雙重領(lǐng)導(dǎo)、雙線管理和全面考核;四是財(cái)務(wù)、成本招采垂直管理后，員工隊(duì)伍整體較為穩(wěn)定，團(tuán)隊(duì)凝聚力加強(qiáng);五是城市公司財(cái)務(wù)、成本招采職能由城市公司所屬部門(mén)變?yōu)榭偛颗神v部門(mén)，辦事效率大大提高，總部集團(tuán)化管控能力也得到加強(qiáng)。

二、“明權(quán)責(zé)、理流程”。

梳理組織權(quán)責(zé)，完善管理流程，更新管理辦法，形成適合企業(yè)自身發(fā)展得制度管理體系。

制度管理是企業(yè)發(fā)展得生命線。通過(guò)完善權(quán)責(zé)和流程，明確了集團(tuán)與各城市公司的權(quán)責(zé)劃分，形成授權(quán)管理、分級(jí)負(fù)責(zé)、各司其職的管理態(tài)勢(shì)。集團(tuán)負(fù)責(zé)戰(zhàn)略方向和重大項(xiàng)目的管理，城市公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和具體執(zhí)行，城市公司在項(xiàng)目拓展、報(bào)批報(bào)建、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)管理等方面具有完全自主權(quán)。同時(shí)，集團(tuán)層面更加注重制度的落實(shí)和專(zhuān)業(yè)化管理，其中集團(tuán)制度管理部門(mén)加強(qiáng)了制度的日常督導(dǎo)和釋疑，財(cái)務(wù)管理部門(mén)嚴(yán)格付款流程的審核把關(guān)，設(shè)計(jì)管理中心按權(quán)責(zé)嚴(yán)控項(xiàng)目品質(zhì)，工程管理中心細(xì)化業(yè)務(wù)操作流程，成本招采中心組織定期巡查，營(yíng)銷(xiāo)管理中心加強(qiáng)費(fèi)用預(yù)算管理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)解決。

在清晰的權(quán)責(zé)體系和流程管理下，全面實(shí)行費(fèi)用預(yù)算管理和項(xiàng)目目標(biāo)成本管控，提高資金利用率，保證了資金安全，工程成本費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，行政管理費(fèi)用等三大運(yùn)營(yíng)資金實(shí)行計(jì)劃、預(yù)算及定額包干管理，其中工程成本類(lèi)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)廣告活動(dòng)類(lèi)費(fèi)用按月度資金計(jì)劃合理開(kāi)支，有效防范了集團(tuán)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)優(yōu)化流程管理，加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程監(jiān)控，特別是對(duì)項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理，通過(guò)目標(biāo)成本的編制、確定和控制，將目標(biāo)成本作為“紅線”，強(qiáng)調(diào)成本管理的“紅線”意識(shí)。

三、“建隊(duì)伍”。

人才隊(duì)伍是企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青的關(guān)鍵。通過(guò)加強(qiáng)考核約束，注重干部管理，不斷提升團(tuán)隊(duì)的凝聚力和戰(zhàn)斗力。

在選人用人方面，近年來(lái)，中興實(shí)業(yè)招錄了大量設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本等外部專(zhuān)業(yè)人才，局部調(diào)配了工程、招采等內(nèi)部業(yè)務(wù)骨干，不斷充實(shí)各業(yè)務(wù)線隊(duì)伍。嚴(yán)格注重人員篩選，一是要求整個(gè)團(tuán)隊(duì)要形成一條心，內(nèi)部的橫向、縱向溝通渠道暢通，形成較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)凝聚力和戰(zhàn)斗力;二是通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行管理體系和制度規(guī)范，細(xì)化內(nèi)務(wù)流程的管理工作，形成風(fēng)清氣正、干事創(chuàng)業(yè)的團(tuán)隊(duì)作風(fēng);三是提升干部隊(duì)伍的責(zé)任意識(shí)和擔(dān)當(dāng)意識(shí)，杜絕“庸政”、“懶政”現(xiàn)象;四是反復(fù)強(qiáng)調(diào)對(duì)無(wú)原則、無(wú)底線行為的零容忍，不斷加強(qiáng)一線業(yè)務(wù)人員廉潔從業(yè)意識(shí)。

在考核和薪酬方面，中興實(shí)業(yè)執(zhí)行符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)KPI考核方案，明確營(yíng)銷(xiāo)人員薪酬結(jié)構(gòu)，突出業(yè)績(jī)導(dǎo)向。對(duì)高管人員的業(yè)績(jī)考核執(zhí)行以銷(xiāo)售回款的財(cái)務(wù)指標(biāo)為主、工程開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目拓展為輔的KPI考核體系，設(shè)計(jì)、成本招采等各項(xiàng)工作開(kāi)展皆以KPI為指導(dǎo)和依據(jù)，隨著KPI考核連續(xù)推行，在公司全員中基本養(yǎng)成了考核思維和考核意識(shí)。在薪酬機(jī)制方面，營(yíng)銷(xiāo)和人力職能參照行業(yè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步規(guī)范了各城市公司營(yíng)銷(xiāo)激勵(lì)政策。營(yíng)銷(xiāo)人員薪酬以促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售為目標(biāo)，綜合考慮項(xiàng)目屬地市場(chǎng)薪酬的差異化水平，合理優(yōu)化薪資結(jié)構(gòu)，固定部分保障員工基本的生活需要，提高了業(yè)績(jī)提成和即時(shí)激勵(lì)等浮動(dòng)部分的比例，突出了營(yíng)銷(xiāo)薪酬以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的原則。

通過(guò)中興實(shí)業(yè)近幾年的管理探索與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于處于快速發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其面對(duì)著復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部瓶頸，企業(yè)管理當(dāng)以“明晰權(quán)責(zé)、提高效率、規(guī)范管理”為原則，逐步構(gòu)建及強(qiáng)化集團(tuán)化管控能力，堅(jiān)持走一條適合自身企業(yè)特色的管理之路。