文/廖小鳳，段雅馨

1.前言

國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格影響因素的研究很多，發(fā)現(xiàn)了一些廣為人知的因素,如人口、GDP、交通便利性、商業(yè)發(fā)達(dá)程度等[1-5]。如Seiler、Bond和Seiler分析了伊利湖景觀對1172個湖濱和鄰近地產(chǎn)的影響，統(tǒng)計結(jié)果表明，景觀、房齡、內(nèi)部空間布局、質(zhì)量、面積、地下建筑等要素與價格有顯著相關(guān)性[6-7]。周春山等認(rèn)為區(qū)位、市場供需、宏觀政策、人文環(huán)境等對商品房有顯著影響[8]；任超群等通過分析北京市八個城區(qū)的面板數(shù)據(jù),認(rèn)為房價是由人們的預(yù)期引起的[9]。

在對經(jīng)營性用房價格影響因素上，李紅波等以商業(yè)綜合體內(nèi)商鋪為研究對象，得出影響商鋪?zhàn)赓U的因素主要有品牌知名度、商城內(nèi)部可見度、商鋪面積、租約期限[10]；張曉平等對辦公用地投標(biāo)租賃影響因素進(jìn)行了研究，認(rèn)為區(qū)位布局、向心集聚性、同業(yè)集聚性、區(qū)位便捷度與租賃空間分異關(guān)聯(lián)密切[11]。

從價格模型上，聶沖等構(gòu)建了位置特征、類型特征和租戶特征三維度價格模型，結(jié)果表明購物中心非主力店對位置較敏感，非主力店的零售類型的異質(zhì)性對購物中心的盈利有巨大貢獻(xiàn)[12]；孫玉梅等構(gòu)建了灰色關(guān)聯(lián)度模型，得出了生產(chǎn)總值、消費(fèi)價格指數(shù)、投資額、人均居住面積、人口總數(shù)、人均可支配收入、城市化水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等因素與價格的絕對關(guān)聯(lián)度與相對關(guān)聯(lián)度[13]；劉勤等構(gòu)建了租賃與投資內(nèi)部收益率相互關(guān)系的財務(wù)模型，該研究顯示，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報與該地區(qū)的交通便利程度、居民人均消費(fèi)能力呈現(xiàn)顯著正相關(guān)[14]。

綜述所述，國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格或租金的影響因素研究比較多，并建立了不同的價格模型。但對于高校經(jīng)營性用房的價格或租金影響因素的研究較少。高校經(jīng)營性用房有其自身的特點(diǎn)，在不考慮宏觀因素的情況下，本文擬從微觀角度入手，分析西安市內(nèi)高校經(jīng)營性用房的個體特征、區(qū)域特征。

首先采用公眾調(diào)查的方法，找出租戶對高校經(jīng)營性用房選擇偏好及對租賃價格影響因素，基于租戶需求調(diào)查分析結(jié)果，確定符合西安市高校經(jīng)營性用房租賃價格的主要影響因素。在此基礎(chǔ)上，設(shè)定“高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房”，建立標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整租賃價格模型。

2.租戶對高校校園經(jīng)營性用房選擇偏好調(diào)查

從文獻(xiàn)分析中發(fā)現(xiàn)，影響經(jīng)營性用房租賃價格的因素眾多，不同的地域、不同時期都有不同的因素與經(jīng)營性用房租金有顯著的相關(guān)性。為了提高研究效率，本文以網(wǎng)絡(luò)調(diào)查和實(shí)地調(diào)查的方法，在西安市范圍內(nèi)，對公眾特別是從商人員對高校經(jīng)營性用房的偏好進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)高校經(jīng)營性用房哪些特征（屬性）會受到租戶的需求偏好，為租賃價格修正提供參考。

2.1 調(diào)查方案

本次調(diào)研要求在西安市多個高校的經(jīng)營性用房的租戶進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，受訪者年齡在20～60歲之間。詢問他們高校的經(jīng)營性用房吸引力特征以及對這些用房的描述或評論等，并統(tǒng)計被多次提及描述或評論要素，試圖找出租戶的偏愛與高校特征的關(guān)系，從而了解人們選擇高校經(jīng)營性用房所考量的因素。

調(diào)研采用問卷方式進(jìn)行，問卷內(nèi)容如下：

調(diào)研地點(diǎn)的位置如圖1所示，范圍覆蓋了長安大學(xué)、西安交通大學(xué)、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、建筑科技大學(xué)、西安音樂學(xué)院、西安科技大學(xué)、西北政法大學(xué)和西安財經(jīng)大學(xué)等西安市內(nèi)的文、理、工各類代表性高校。由于受城市規(guī)劃影響，西安市的高校多位于雁塔區(qū)、碑林區(qū)等文化商業(yè)區(qū)集中的區(qū)域，調(diào)查結(jié)論可能無法完全消除受訪者的地區(qū)偏見。

考慮到受訪者不一定具備描述或評論經(jīng)營性用房吸引力特征的能力，本文設(shè)計了一些關(guān)于表示經(jīng)營性用房吸引力的特征的詞匯或短語供受訪者使用，如“校園周邊環(huán)境好”、“服務(wù)對象學(xué)生多，素質(zhì)高”、“交通便利”、“房屋結(jié)構(gòu)好”等，但不代表調(diào)查人員的傾向，并且調(diào)查人員不能對受訪者有任何干擾性提示，以保證結(jié)果的公正性。我們相信這些調(diào)研結(jié)果能夠說明西安市的居民或者到西安市經(jīng)商的人員對他們所租用的高校經(jīng)營性用房的看法。除了詢問從商人員對已有經(jīng)營性用房的看法外，還要詢問被訪者心中最具吸引力的經(jīng)營性用房的特征或?qū)傩悦枋觯⒂涗浵卤辉L者的評論。因?yàn)槲覀儫o法事先了解被訪問客戶的基本情況，特別是租戶的知識水平，因此，我們不能完全肯定所有的調(diào)查都會得到被訪租戶的評論。

圖1 調(diào)查地點(diǎn)分布示意Fig.1 Distribution of survey sites

2.2 調(diào)研結(jié)果分析

在2019年3月1日至3月5日，在上述地點(diǎn)連續(xù)進(jìn)行了租戶走訪調(diào)查，共收集樣本408份。圖2是關(guān)于租戶經(jīng)營類型的統(tǒng)計結(jié)果，可以看出，高校周邊租房客戶主要從事餐飲和零售業(yè)務(wù)，兩者占調(diào)查客戶的75%。表1是租戶對高校周邊經(jīng)營性用房與非高校周邊經(jīng)營性用房的比較。在租戶看來，高校周邊商鋪與非高校周邊商鋪的最大的不同是“學(xué)生人多、聚集”和“人文環(huán)境好”，分別占調(diào)查客戶的39%和21%。這可能也是他們選擇高校周邊做生意的主要原因。另外，本文在租戶對高校周邊經(jīng)營性用房的評價中，一些人也表達(dá)了對高校周邊經(jīng)營性用房的負(fù)面評價，如“經(jīng)營性用房經(jīng)營范圍受限太多”。這些數(shù)據(jù)反映在表1的“其他”一欄，共有30人，占7%以上。

在對租戶心目中理想的經(jīng)營性用房調(diào)查中，本文發(fā)現(xiàn)不管用于從事什么經(jīng)營業(yè)務(wù)，一層商鋪是租戶心中最理想的選擇，占92%。多數(shù)租戶希望高校周邊經(jīng)營性用房位于繁華、臨街面數(shù)多、交通便利（200m內(nèi)有公交或地鐵站）和通達(dá)性好的地段。但對經(jīng)營性用房可使用面積、進(jìn)深、面寬等方面要求，表現(xiàn)出多樣性，沒有明顯的規(guī)律，這可能與租戶所經(jīng)營的業(yè)務(wù)類型有關(guān)，結(jié)果如圖3所示。

圖2 租戶經(jīng)營類型統(tǒng)計Fig.2 Statistics of Tenant Operating Types

2.3 高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房的確定

從作者對租戶和高校周邊商鋪調(diào)查的結(jié)果來看，高校周邊的經(jīng)營性用房都有很多共性特征，如臨街情況、房屋結(jié)構(gòu)、交通便利性、通達(dá)性和商業(yè)聚集度等狀況十分相似。因此，在調(diào)查的基礎(chǔ)上確定高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房，明確標(biāo)準(zhǔn)房的若干主要的內(nèi)、外部特征。本文提出的高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房的量化和定性描述如表2所示。

表1 高校周邊經(jīng)營性用房情況Tab.1 Operational Housing in the Peripheral Areas of Universities

表2 高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房特征Tab.2 Comparable case features

圖3 租戶心目中理想的高校經(jīng)營性用房需求Fig.3 Tenants' ideal demand for operational housing around universities

3.經(jīng)營性用房租賃價格模型及修正系數(shù)確定

3.1 經(jīng)營性用房租賃價格模型的建立

標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是依據(jù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格，通過利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格調(diào)整為各宗待估房地產(chǎn)價格的一種方法，該方法適用于批量估價。

根據(jù)所設(shè)定的高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房，本文提出以下高校經(jīng)營性用房租賃價格模型。

式中：P為待估對象價格（元）；P0為高校標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房價格（元），W1到W7為標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房價格影響因素的權(quán)重，到為待估對象與標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房差異的修正系數(shù)。

3.2 標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房價格影響因素權(quán)重的確定

層次分析法是著名運(yùn)籌學(xué)家薩迪提出的一種用于處理多因素決策的方法，將影響目標(biāo)的有關(guān)元素分解成若干層次，如目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層等，然后在分層的基礎(chǔ)上進(jìn)行定性和定量分析。

層次分析法的步驟具體如下：

（1）建立層次結(jié)構(gòu)

根據(jù)調(diào)查高校周邊商用房租金影響因素的結(jié)果，將因素劃分為若干層次。上層元素對下一層的元素起支配作用。據(jù)此，我們建立如下租金影響因素層次結(jié)構(gòu)

?

（2）構(gòu)造判斷矩陣

層次模型建立后，對同層之間因素進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣。依照專家意見和相關(guān)數(shù)據(jù)資料，采用傳統(tǒng)的九標(biāo)度法，按下表所示標(biāo)度含義對影響因素兩兩對比，從而建立各層次的判斷矩陣。

?

判斷矩陣是針對上一層次因素，本層次因素對它的相對重要性。我們建立矩陣C=（Cij）n＊n。

?

（3）計算各層因素權(quán)重

權(quán)重問題就是計算判斷矩陣最大特征根及特征向量的問題。在實(shí)際應(yīng)用中，可以用方根法來計算判斷矩陣的最大特征根及特征向量。計算步驟如：①計算判斷矩陣每行元素的乘積Mi，。②計算行元素乘積的n次方根得到向量。③將向量Wi＊?dú)w一化處理,。④計算判斷矩陣的最大特征根。⑤將與臨界值表中數(shù)值比對，檢驗(yàn)判斷矩陣的一致性。通過引入一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/(n-1),然后求取一致性比率CR=CI/RI，當(dāng)CR＜0.1時，即認(rèn)為判斷矩陣有滿意的一致性。其中RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)。1到9階矩陣的RI值如下表所示。

?

我們通過向相關(guān)發(fā)調(diào)查函，根據(jù)9標(biāo)度法對商用房租金影響因素評分。

二級因素對區(qū)域因素的判斷矩陣：

?

最終得到租金價格影響因素的各自權(quán)重，如下：

?

4.結(jié)語

4.1 研究結(jié)論

通常情況下，商用房租金形成機(jī)制較復(fù)雜。對于租金的確定，不僅需要出租人對房地產(chǎn)估價有一定的了解，并且需要出租人對房地產(chǎn)租賃市場有充分的認(rèn)識。以往在出租商用房的過程中，出租人要么通過選取多個交易實(shí)例與自己的商用房來進(jìn)行比較來確定租金，要么通過找房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，這不僅勞動量大又浪費(fèi)錢財。

本課題的研究有如下效果：①簡單方便，應(yīng)用型強(qiáng)。只需要將待出租房租金影響因素與標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房基準(zhǔn)因素比較，就能快速鎖定二者之間的差異，進(jìn)而確定租金。②適應(yīng)快速估價和批量估價，提高工作效率。

4.2 研究不足

由于市場的復(fù)雜性，任何一種方式方法都不能盡善盡美，都會產(chǎn)生一定誤差。我們的目的是快速而不失公允地確定商用房租金價格。限于作者的研究水平，本文有幾個不足方面：①基于市場是不斷變動的，本文沒有對標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房的租金價格進(jìn)一步研究，這就需要高校經(jīng)營性資產(chǎn)管理者時常了解租賃市場，按照所設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房的特點(diǎn)去調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)租金②限用作者掌握資料的情況，未對標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房與非標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房的差異產(chǎn)生的修正系數(shù)進(jìn)行進(jìn)一步研究。③因房地產(chǎn)市場是一直變化的，所以特定類型物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房的特征也是變化的，這需要在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大變化時重新設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性用房。