周月明

泰禾集團最新年報數(shù)據(jù)疑點重重，不僅受到監(jiān)管問詢，且通過分析其相關(guān)財務數(shù)據(jù)間的勾稽關(guān)系，也能發(fā)現(xiàn)該公司近幾年的營收和采購方面數(shù)據(jù)是存在疑點的，這些疑點的存在是需要投資者高度警惕的。

4月中旬，一直以來備受外界關(guān)注的上市房企泰禾集團發(fā)布了2018年最新年報數(shù)據(jù)，營收和歸母凈利潤均實現(xiàn)同比增長。然而在時隔不到一個月，近幾年經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長的泰禾集團卻收到了證監(jiān)會年報問詢函，針對其年報中存在的問題提出了多達19條疑問，并明確要求其于5月15日之前做出回復。

然而對此問詢，泰禾集團并未能在規(guī)定時間內(nèi)作出回復，只是在公告中稱因涉及內(nèi)容較多，將延期回復。泰禾集團的回復讓人疑惑，是什么樣的難點讓企業(yè)竟然在一個星期內(nèi)都準備不好回復內(nèi)容呢？難道其真的有什么難以解釋之處？

事實上，《紅周刊》記者在核算泰禾集團年報相關(guān)財務數(shù)據(jù)時，也確實發(fā)現(xiàn)了一些該公司在近幾年營收和采購方面的疑點，這些疑點的存在，或正是該公司遲遲不能回復問詢函的難點。

投資性房地產(chǎn)價值待解

2018年年報披露，泰禾集團營收309.85億元，同比增長27.35%，歸母凈利潤25.55億元，同比增長20.25%。表面上，公司經(jīng)營業(yè)績增長平穩(wěn)，但實際上泰禾集團的銷售情況卻被外界熱議，原因就在于泰禾集團的董事長黃其森曾在2017年12月信心滿滿地對外宣稱2018年銷售額目標要翻一番，達到2000億元，可最終結(jié)果是僅銷售了1303億元，與預期目標相差了700億元。

除了2000億夢想仍然遙遠之外，泰禾集團看似增長平穩(wěn)的凈利潤的構(gòu)成也是受到投資者質(zhì)疑的，其中較為明顯的是其投資性房地產(chǎn)對凈利潤產(chǎn)生的影響。

2018年財報披露，泰禾集團投資性房地產(chǎn)金額產(chǎn)生了較大變動，達到176.65億元，同比大增43.32%。公司稱，這主要是“公司購買的東四環(huán)金尊府、自行開發(fā)的泰禾大廈、東海時尚MALL等項目由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)所致?！必攬筮€披露，泰禾集團2018年投資性房地產(chǎn)公允價值新增了7.44億元，而這一部分增值對于公司利潤是影響較大的。公司在年報中稱：“2018年投資性房地產(chǎn)評估增值對本年利潤稅后影響為5.6億元。”要知道，公司2018年凈利潤為39.11億元，歸母凈利潤為25.55億元，而投資性房地產(chǎn)評估增值所帶來的稅后利潤就占到了歸母凈利潤的20%左右。

讓人疑惑的是，該投資性房地產(chǎn)公允價值增長真的合理嗎？首先從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的這些物業(yè)來看，是否值這么多錢就是值得商榷的。年報披露，此次轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的“東四環(huán)金尊府”、“泰禾大廈”、“濟南東部”等物業(yè)出租率分別為0、18%和12%，如此低的出租率令人對其公允價值的增長產(chǎn)生疑問。其次，除這些新增的物業(yè)之外，投資性房地產(chǎn)公允價值前五的物業(yè)項目中，也有兩個出租率相比上期有所下降，分別是“石獅泰禾廣場購物中心”和“東海泰禾購物廣場”，其2018年的出租率分別為69%和64%，而2017年時，兩處物業(yè)的出租率還分別為93%和98%。

新增的物業(yè)出租率低、老物業(yè)出租率又出現(xiàn)下降，這不僅令人對其投資性房地產(chǎn)公允價值的上升產(chǎn)生疑問，若實際價值與公允價值并不匹配，這就會讓人聯(lián)想到企業(yè)是否存在利用財務調(diào)節(jié)手段對凈利潤做一些粉飾的可能。若如此，是否合規(guī)就值得商榷了。

短期負債壓力明顯

除了凈利潤構(gòu)成情況有疑問之外，泰禾集團的負債率和資金鏈情況一直以來也飽受“詬病”。在行業(yè)里，泰禾集團以激進擴張、高負債、高融資的風格聞名，其董事長黃其森也因曾供職于建設(shè)銀行福建省分行的經(jīng)歷而被人認為是“財技高超”。

年報披露，2018年泰禾集團的短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計金額高達574.28億元，相較來說，2018年其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額也只有115.58億元，總和為254.89億元，不及574.28億元短期債務的一半。如此就帶來一個現(xiàn)實情況：這筆短期債務該如何清償？

如果繼續(xù)借債融資，泰禾集團的融資成本或許會更高，據(jù)財報，2018年融資成本已達8.52%，而2017年還為8.1%。此外，其財務費用勢必會繼續(xù)增加，要知道其2018年的財務費用已高達8.3億元，同比增長了17.03%。更為重要的是，該公司還有很大一部分借款費用是做了資本化處理的，其2018年存貨余額中的借款費用資本化金額高達252.62億元，利息資本化率達到9.3%，2017年還為7.82%，而萬科2018年利息資本化率只有5.3%。

除了高額的利息費用，在泰禾集團的2431.36億元總資產(chǎn)中，受限資產(chǎn)還高達683.14億元，占比近三成。既然受限資產(chǎn)占比如此之高，那其目前的資質(zhì)情況又能否借到大額資金也是讓人擔憂的。更為重要的是，目前泰禾集團大股東質(zhì)押率還高達100%，占總股本的66.4%，這意味著用股權(quán)來換真金白銀的口子貌似已經(jīng)關(guān)閉。鑒于此，數(shù)百億短期債務償還壓力可謂巨大，對于這一點，投資者是需要警惕的。

營收數(shù)據(jù)存疑

除了上述擔憂外，結(jié)合泰禾集團2018年年報和之前的兩年財報數(shù)據(jù)，《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，該公司的營收數(shù)據(jù)在財務勾稽關(guān)系處理上是存在一定異常的。

財報披露，泰禾集團2016年至2018年營業(yè)收入分別為2072794.17萬元、2433116.64萬元和3098492.03萬元（見表1），考慮到國內(nèi)營收增值稅（11%稅率）因素的影響，其含稅營收總和大約為2300801.53萬元、2700759.47萬元和3439326.15萬元。

表1 營業(yè)收入相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：萬元）

同期的合并現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)顯示，公司這三年的“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”分別為2079268.54萬元、3240137.48萬元和4603573.45萬元，此外，2016年至2018年公司新增預收款分別為-18818.2萬元、728678.67萬元和1485593.9萬元，在對沖同期與現(xiàn)金收入相關(guān)的預收款項影響后，與這三年營收相關(guān)的現(xiàn)金流入了2098086.74萬元、2511458.81萬元和3117979.55萬元。將這三年含稅營收與現(xiàn)金流數(shù)據(jù)勾稽，則含稅營收分別比收到的現(xiàn)金分別多出了202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。理論上，這些差額應該體現(xiàn)為當年新增債權(quán)，即2016年至2018年的應收款項應新增202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。

然而，在這三年的資產(chǎn)負債表中，泰禾集團2016年至2018年的應收賬款（包含壞賬準備）、應收票據(jù)合計分別為639579.31萬元、719630.97萬元和774654.57萬元，分別相比上一年年末相同項數(shù)據(jù)增加了262826.33萬元、80051.66萬元和55023.6萬元，顯然，這一結(jié)果與理論上應該增加的202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元金額明顯不符，其中2016年應收賬款比理論值多出了6.01億元，而2017年、2018年則是營收可能虛增10.92億元和26.63億元。

雖然2016年約有2765.51萬元營收為零售收入、530.25萬元營收為化工收入，這些收入增值稅率為17%，但因這部分收入占比較小，對最終差異結(jié)果影響并不明顯，合并計算后，應收款項仍比理論新增債權(quán)多出了5.99億元。與此同時，2016年公司雖然公布有約5196.98萬元應收票據(jù)背書，但該數(shù)據(jù)對最終結(jié)果的影響也是偏小的。

同樣，2017年和2018年若考慮到有部分營收為零售收入（增值稅率為17%），那么含稅營收金額會增加，與理論金額的差異將會更大。而且在這兩年財報中，公司未披露是否有應收票據(jù)背書一事，這就意味著，這兩年至少有10.92億元、26.63億元的營收是沒有獲得相應債權(quán)數(shù)據(jù)支撐的。

大額采購支出不明

除了營收中存在的異常外，《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn)泰禾集團2017年、2018年的采購方面數(shù)據(jù)同樣存在較大金額異常的。

財報披露了2017年和2018年向前五大供應商的采購金額及占總采購金額的比例，2017年為670987.66萬元和38.11%（見表2），2018年為1278161.28萬元和60.39%，由此推算出采購總額分別為1760660.35萬元和2116511.48萬元，再考慮17%增值稅率的影響，則其含稅采購總額分別達到了2059972.61萬元和2476318.43萬元。

表2 采購相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：萬元）

在2017年、2018年的現(xiàn)金流量表中，公司“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”分別為2720669.14萬元和2691022.62萬元，剔除當年預付款項新增的97551.72萬元和15109.77萬元影響之后，則與采購相關(guān)的現(xiàn)金支出分別達到了2623117.42萬元和2675913.85萬元。將含稅采購總額與現(xiàn)金支出勾稽，則現(xiàn)金支出比采購總額分別多出了563144.81萬元和199595.42萬元。理論上，這將會導致2017年和2018年應付款項的相應減少。

可事實上，這兩年的應付款項分別為712415.45萬元、766818.84萬元，分別較上期同項數(shù)據(jù)新增了78655.66萬元和54403.39萬元，這一結(jié)果顯然與理論上應該減少情況是相左的。其中，2017年比理論減少金額多了64.18億元，而2018年則比理論減少金額多了25.4億元，差距巨大。

2017年、2018年還有固定資產(chǎn)原值、在建工程、無形資產(chǎn)原值的增減情況影響，這兩年幾項之和分別為289059.58萬元、606679.64萬元，較上期分別新增了70499.56萬元、317620.06萬元，同期構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金分別為92755萬元、83414.11萬元。兩者勾稽后，2017年的應付款項應相應減少22255.44萬元，2018年的應付款項應增加23.42億元。即使我們考慮到這部分金額的影響，實際上的應付款項與理論上的金額的差額仍是很大，其中，2017年應付款項存在約66.41億元的數(shù)據(jù)差異，而2018年也有1.98億元的數(shù)據(jù)差異。很顯然，產(chǎn)生如此巨大的數(shù)據(jù)差異是需要公司對采購情況及稅率等因素做進一步披露的。