姚水平

摘 要：本文以具體項目為例，闡述了城市土地一級開發(fā)整治投融資需遵循的原則，分析了當前城市土地一級開發(fā)整治投融資管理中存在的缺少明確的融資主體、融資渠道較為單一等問題，并針對這些問題提出了對應的解決措施，以促進城市建設的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：城市土地;一級開發(fā);投融資模式

土地一級開發(fā)作為房地領域較為新興且關鍵的一個重要組成部分，隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的不斷加快，其開發(fā)實踐會表現(xiàn)得越來越豐富。但針對城市土地一級開發(fā)過程中的問題也越來越多，尤其是與城市土地一級開發(fā)相關的投融資模式問題，成為當前的一項研究重點。在研究過程中，需要結合當前我國中國土地一級開發(fā)投融資模式發(fā)展現(xiàn)狀進行切入，針對性地尋找到一套適用性較強的投融資模式。

一、項目背景分析

本文研究案例的土地一級開發(fā)項目，為珠海西部城區(qū)首期開發(fā)區(qū)域（A片區(qū)）基礎設施工程合作開發(fā)項目，是珠海市政府與中鐵建投資集團合作開發(fā)項目。合作原則，實施規(guī)劃制定、土地取得和項目建設，通過土地出讓收回成本并獲得收益，項目公司按合同的約定獲得投資收益。在整個開發(fā)過程中，珠海市政府主要負責規(guī)劃制定、土地取得、初步設計（含初步設計）的項目建設工作，負責協(xié)調(diào)珠海法定部門實施土地出讓;主要包括負責項目建議書、可行性研究報告、方案設計和報批、環(huán)境評估、地質災害評估、水土保持論證、初勘、初步設計（含概算）等前期工作及財務結算、接收已具備出讓條件的土地及其他開發(fā)建設成果等工作。

項目公司需要負責項目所需全部資金的籌集及組織、實施初步設計后的工程建設;并負責詳勘、施工圖設計（含預算）、施工、竣工驗收、項目移交、質量保修等工作。投融資主要工作包括籌資方式、資金計劃、資金的使用及監(jiān)管、資金成本等。為了確保項目的順利開展，并有效地降低籌資費用，需要尋找到一套適用性較強的投融資模式，確保執(zhí)行資金計劃對施工不會形成影響，同時降低資金成本。

二、城市土地一級開發(fā)投融資特征表現(xiàn)

當前我國城市土地一級開發(fā)是一種政府行為，其主要是針對沒有招、拍、掛之前讓城市土地根據(jù)城市總體規(guī)劃以及當?shù)匕l(fā)展需求等進行合理化的整理與投資開發(fā)。參與城市土地一級開發(fā)的開發(fā)商，必須要結合政府制定的相關要求，堅持“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場性經(jīng)營”原則，對其開發(fā)項目開展現(xiàn)代化管理與組織。例如：項目征地、拆遷、項目建設設計、基礎配套建設等方面都需要開發(fā)商的參與。同時，對于此類土地開發(fā)需要投入巨額資金，需要由一級開發(fā)商開展融資活動，并以此獲取開發(fā)過程所需要的資金投入。

三、城市土地一級開發(fā)整治投融資原則分析

1.合理預測與規(guī)劃原則

城市土地一級開發(fā)是一個投資期較長的活動。在此過程中，需要經(jīng)歷征地補償、拆遷、拆遷補償以及基礎設施建設一系列的相關流程。在一個漫長的投資周期內(nèi)，回收資金也會變得相對較長。此外，對于城市土地一級開發(fā)整治投資金額非常大，需要參與其項目的開發(fā)主體結合其項目內(nèi)容進行：融資金額、時間、模式以及投資風險等多個方面的合理預測，并制定有效的資金使用規(guī)劃。在此過程中，需要與相關權威機構進行聯(lián)合，并針對項目開發(fā)的可行性進行分析，重點對其項目的整體投資進行預算，并預測出資金使用回收周期、融資成本以及對投資者的回報，才能夠為其項目的融資奠定堅實的基礎。

2.融資所需要堅實的時間性原則

城市土地一級開發(fā)需要巨額資金投入，必須要通過大量融資的方式來滿足其項目的開發(fā)需求。在整個融資過程中，勢必形成相應的融資成本。為了更好地降低整個項目的開發(fā)成本，需要對融資資金的使用時間進行合理化預測與規(guī)劃，以此來為整個項目的融資活動提供指導。在此過程中，可以結合項目開發(fā)進程，合理制定融資時機以及期限。堅持滿足項目開發(fā)資金需求基礎上，盡可能不浪費資金。

3.合理選擇最佳的融資方式原則

對于不同項目均會產(chǎn)生不同的融資方，而且其方式的差異性與融資成本、融資難度等方面有著直接的關聯(lián)性。所以，對于項目開發(fā)主體而言，必須要結合項目發(fā)展以及具體的資金需求，合理選擇最佳的融資方式，不僅要能夠滿足項目開發(fā)的資金需求，還需要注重控制整體的融資成本。

四、城市土地一級開發(fā)整治投融資管理存在的問題

1.缺少明確的融資主體

地方政府作為土地儲備中心執(zhí)行主體，需要與地方國土資源部門以及相關機構進行統(tǒng)一協(xié)作工作。但當前城市土地一級開發(fā)的融資主體并沒有得到明確，表現(xiàn)出了各地政府不同的方式。在缺少明確的融資主體情況下，導致資金償還的追責主體也有所缺失，從而造成許多資金提供方不愿意參與其項目融資。

2.融資渠道較為單一

當前我國土地一級開發(fā)資金主要是以自有資金、財政撥款以及銀行貸款三種類型。但由于其項目資金需求量較大，前兩種資金來源相對較小，主要是以銀行貸款為主。在這樣較為單一的融資渠道背景下，給其項目開發(fā)造成了許多的問題。

（1）提高了銀行經(jīng)營風險。項目融資主體將其土地儲備作為抵押進行貸款來獲得資金，但城市一級土地并沒有出讓，缺少正規(guī)的土地使用權證。將其作為抵押則失去了應有的法律效力。這樣的問題，導致銀行無法及時地在貸款出現(xiàn)風險時，對其進行處理。此外，地方政府對其土地出讓價格形成了非常大的影響，想要回收貸款，則需要將二級土地進行出讓。所以，對于還款來源而言表現(xiàn)出了非常大的不確定性。

（2）提高了城市土地一級開發(fā)成本。城市土地一級開發(fā)的周期非常長，而且其投資規(guī)模較大。雖然可以多銀行貸款進行融資，但需要付出較高的利息成本，提高了其項目開發(fā)成本。

（3）提高了城市土地一級開發(fā)的不確定性。不同銀行針對其項目開發(fā)所要求的貸款條件各有差異，而且存在國家政策的影響，導致許多城市土地一級開發(fā)進程與銀行貸款相關聯(lián)。在諸多不確定性的影響下，對于其項目開發(fā)、規(guī)劃以及管理均形成了非常大的難度。

五、城市土地一級開發(fā)整治融資渠道的拓展策略

1.明確項目開發(fā)融資主體

在此環(huán)節(jié)中，需要針對城市土地一級開發(fā)項目的融資進行明確。同時，需要通過公示的方式，讓社會民眾對其融資主體進行了解。從而有利于在進行融資過程中，能夠讓投資或者貸款方獲知具體的融資主體，為其開展相應的貸款管理工作提供有效、可靠的依據(jù)。

2.構建城市土地一級融資法律體系

對金融管理相關法律法規(guī)進行分析后發(fā)現(xiàn)，當前我國缺少金融機構對城市土地一級開發(fā)融資的相關法律法規(guī)。目前主要是以銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定為參考。在當前出現(xiàn)多元化的土地項目開發(fā)融資模式的今天，需要制定出行之有效的法律法規(guī)對其進行規(guī)范化。通過構建與健全相關法律法規(guī)，針對當前市場中主流的融資模式的各個環(huán)節(jié)進行法律規(guī)定。比如：組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉讓、收益來源和分配等做出規(guī)定。從而可以讓所有參與城市土地一級開發(fā)的相關利益者都能夠有法可依，并在合規(guī)的法律范疇中進行有效的投融資行為。此外，通過加大城市土地一級開發(fā)融資法律體系的構建力度，還能夠有效地為投資者利益提供保障，為其項目開發(fā)的順利完成奠定基礎。

3.創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品

為了緩解城市土地一級開發(fā)融資渠道單一的現(xiàn)象，相關金融機構需要以其項目開發(fā)資金需求、投資回報周期以及投資環(huán)境等多個方面進行分析，向社會推出相對應的金融產(chǎn)品，比如：土地信托融資于2001年我國信托投資出臺了相關的管理辦法，這也就意味著信托公司對于房地產(chǎn)資金融市場起到了非常關鍵的作用。其扮演了另一個土地開發(fā)融資產(chǎn)品角色，并能夠為城市土地一級開發(fā)項目的融資，提供債券發(fā)行、私募股權基金等不同類型的金融產(chǎn)品，從而讓其項目能夠以最快的時間獲得資金，在一定程度上降低了其項目開發(fā)的融資成本。

綜上所述，當前隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)范的不斷加大，城市開發(fā)需要通過多元化的融資渠道來獲取資金。因此，需要針對我國國情以及金融市場體系，設計出靈活的城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品，并通過規(guī)范化的法律環(huán)境，為城市土地一級開發(fā)融資拓展更多的渠道，為城市建設的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

參考文獻

1.曾政.城市區(qū)域開發(fā)建設及投融資模式的研究.華南理工大學，2018.

2.龐梅，張紅梅.普惠金融下農(nóng)村土地投融資模式研究――以貴州省為例.時代金融，2017（32）.

（責任編輯：蘭卡）