李迎新

摘? ? 要：合理控制開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，開發(fā)成本管理與控制的重要性也得到充分體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本包含許多內(nèi)容，也存在一系列的問題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，這些問題必須得到有效解決，提升企業(yè)的成本管理與控制水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本;管控;必要性;問題

1? 引言

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模也在逐漸壯大，不僅成為了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出不小貢獻(xiàn)。但是在房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展過程中，仍然有不少企業(yè)沿用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行管理，使得成本預(yù)算下不來，并且企業(yè)本身成本控制管理手段不到位。本文針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本的管控中所存在的問題進(jìn)行分析，并且提出相關(guān)策略。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本管控的必要性

所謂的開發(fā)成本管控，其管理對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用期間所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。使用合理有效的成本管控方法，不僅能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本，同時(shí)也可以增加企業(yè)的綜合實(shí)力，從而使企業(yè)得到更好的發(fā)展空間。以下兩方面主要體現(xiàn)了成本管控的必要性。

（1）降低成本支出，提高整體利潤(rùn)，降低房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)受眾多因素的影響，想獲得預(yù)期利潤(rùn)難度很大，因此，降低開發(fā)過程中的各種成本支出更為重要。

（2）合理成本管控，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理范圍十分廣泛，成本管控在經(jīng)營(yíng)管理中占據(jù)著重要的地位，其不僅與日常經(jīng)營(yíng)水平息息相關(guān)，同時(shí)也是促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的首要條件。所以，為了使企業(yè)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，需要企業(yè)在成本管控方面切實(shí)落實(shí)管理措施，同時(shí)提升每個(gè)部門的管理水平，為了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打好基礎(chǔ)。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)成本管控中存在的問題

3.1? 開發(fā)項(xiàng)目的初期成本預(yù)算工作重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，要提前對(duì)確認(rèn)開發(fā)的地塊進(jìn)行成本預(yù)算。但是往往有一部分企業(yè)對(duì)這項(xiàng)工作不夠重視，或者時(shí)間緊張、怕政策變化而急于拍地，對(duì)成本的核算工作做得不夠，導(dǎo)致了初期的成本預(yù)算出現(xiàn)偏差情況，這樣對(duì)發(fā)開項(xiàng)目的后續(xù)工作帶來非常不利的影響。

3.2? 企業(yè)中成本管控體系不全面

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不斷增多，建立全面的成本管控體系非常的重要，但是也有部分企業(yè)都沒有建立全面的成本管控體系。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度過快，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本管控管理體系一直得到不全面的完善。同時(shí)有些企業(yè)建立了成本管控體系，貫徹落實(shí)的不夠全面，使其也不能夠發(fā)揮出最佳的作用。

3.3? 企業(yè)中成本管控方法陳舊

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)也比較滯后，只能夠進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和記錄，不能完成數(shù)據(jù)的分析和處理，極易造成資源丟失現(xiàn)象，并且也不能夠進(jìn)行實(shí)時(shí)的交流與溝通，非常容易造成預(yù)算失真等情況。

3.4? 企業(yè)中成本管控人員專業(yè)水平不夠

結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)中成本管控人員的專業(yè)水準(zhǔn)普遍不高，特別是一些小規(guī)模的企業(yè)，其大多是家族式的企業(yè)，從事財(cái)務(wù)工作的人員也普遍是家族親戚或者朋友，但是他們?nèi)狈Τ杀竟芸氐膶I(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致了成本管控工作不能夠得到有效的開展。

4? 房地產(chǎn)開發(fā)成本管控的改進(jìn)方法

4.1? 重視項(xiàng)目開發(fā)初期的成本預(yù)算

在開發(fā)項(xiàng)目初期的成本預(yù)算過程中，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定合理的建設(shè)方案和整體布局。在這其中應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)出幾點(diǎn)必要性的財(cái)務(wù)指標(biāo)，使項(xiàng)目的開發(fā)能夠在成本預(yù)算內(nèi)。比如某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建筑總面積為157，349m2，按使用功能分為三個(gè)部分：住宅、商鋪和會(huì)所。住宅部分用于銷售，面積為135，049m2，商鋪用于出租，面積為5，300m2，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)，面積為17，000m2。該項(xiàng)目總投資70，794萬元，其中開發(fā)產(chǎn)品成本為65，644萬元，自營(yíng)部分為5000萬元。同時(shí)在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)中，企業(yè)也要考慮政府與企業(yè)的關(guān)系、該項(xiàng)目與企業(yè)的發(fā)展發(fā)現(xiàn)是否吻合等動(dòng)性指標(biāo)，將這些指標(biāo)構(gòu)成一個(gè)完整的成本預(yù)算管控體系，要保證項(xiàng)目開發(fā)更具有規(guī)劃性，達(dá)到最佳開發(fā)效果。

4.2? 嚴(yán)格落實(shí)在過程中進(jìn)行成本管控

應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目啟動(dòng)開始，按月編制動(dòng)態(tài)成本報(bào)表。做到實(shí)時(shí)監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本是否存在超目標(biāo)成本的可能。如有超支的可能及時(shí)向管理者提出預(yù)警，做到過程中監(jiān)控。此外，應(yīng)當(dāng)建立完善的施工現(xiàn)場(chǎng)變更洽商單的審批制度，做到每一筆變更洽商及時(shí)由施工監(jiān)理、造價(jià)咨詢公司以及甲方合同預(yù)算部門審核工程量的變更，杜絕有現(xiàn)場(chǎng)工程師私自同意施工單位進(jìn)行工程施工變更洽商的現(xiàn)象，防止工程成本失控。

4.3? 建立全面的成本管控體系

完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，是建立全面的成本管控體系的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該要明確自身責(zé)任，加強(qiáng)自身的監(jiān)督管理能力。同時(shí)企業(yè)中的會(huì)計(jì)人員不僅要具有核算財(cái)務(wù)的能力，還要加入到企業(yè)中的經(jīng)濟(jì)合同會(huì)審以及開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算工作中。

4.4? 更新成本管控的方法

首先，企業(yè)應(yīng)該把預(yù)期成本測(cè)算看為非常重重要的環(huán)節(jié);其次，更新管控體系也要重視，在項(xiàng)目開發(fā)之前，要根據(jù)成本部測(cè)算的預(yù)期成本，組織各部門研討，征得修改意見后再修改。在其后的執(zhí)行過程中，嚴(yán)格按照預(yù)期成本測(cè)算的步驟和內(nèi)容去執(zhí)行，才能真正做到管控計(jì)劃的落實(shí)，才能做到管控方案得以體驗(yàn)及總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下一個(gè)項(xiàng)目積累更為豐富的經(jīng)驗(yàn)。從全局的角度考慮，項(xiàng)目的施工開發(fā)進(jìn)度是否與銷售市場(chǎng)的冷熱時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)合理對(duì)接;投放廣告宣傳的時(shí)機(jī)是否與施工進(jìn)度相匹配從而避免廣告宣傳費(fèi)用的無效浪費(fèi);公司的人工效能比例是不是處于合理的范圍之內(nèi);銷售價(jià)格的制定是否與后續(xù)的土地增值稅的稅負(fù)高低做過敏感性分析的測(cè)算;建筑成本過低是否會(huì)給后期的物業(yè)維修成本、服務(wù)成本帶來更多的支出。同時(shí)，還要多向其他先進(jìn)房地產(chǎn)公司的先進(jìn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)取經(jīng)，更新管控體系。房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要重視項(xiàng)目前期開發(fā)的成本，同時(shí)也要重視項(xiàng)目的總成本，比如項(xiàng)目建設(shè)階段的招標(biāo)、投標(biāo)價(jià)的確定、施工合同的簽訂條款及內(nèi)容。還要研究項(xiàng)目的銷售成本以及售后服務(wù)成本的最好方案，只有方面面都做到控制最好，才能做到將房?jī)r(jià)降低而企業(yè)的利潤(rùn)有所提升。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要提高財(cái)務(wù)系統(tǒng)的信息化管理，引進(jìn)先進(jìn)完善的信息管理系統(tǒng)，提高財(cái)務(wù)管理的安全系數(shù)，也可以減少數(shù)據(jù)丟失的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，企業(yè)也要保證財(cái)務(wù)部門能夠與其他各個(gè)部門進(jìn)行聯(lián)系與交流，將財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)更新，提高財(cái)務(wù)部門的工作效率。

4.5? 提升成本管控人員的專業(yè)水平

提升成本管控人員的專業(yè)水平是提升整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控的關(guān)鍵步驟。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)成本管控人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，使相關(guān)財(cái)務(wù)人員在提升自身專業(yè)水平。對(duì)于在開發(fā)過程中責(zé)任成本得到有效控制的項(xiàng)目管理者，應(yīng)當(dāng)給予額外的獎(jiǎng)勵(lì)。而對(duì)于在開發(fā)過程中因?yàn)槌杀境Ф催_(dá)到預(yù)期利潤(rùn)的項(xiàng)目管理者應(yīng)當(dāng)給予懲罰。讓每一個(gè)項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的過程中時(shí)刻樹立成本管控的意識(shí)和責(zé)任感。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提高薪資待遇，從而吸引更多的專業(yè)人才投身到企業(yè)的成本管控工作中來，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控能力。

5? 結(jié)束語(yǔ)

總之，在當(dāng)今房?jī)r(jià)調(diào)控嚴(yán)格的情況下，做好成本管控工作，不僅能夠做到房?jī)r(jià)合理，還能提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤(rùn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)成本管控觀念，從全局出發(fā)全面的樹立成本管控意識(shí)， 使房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的盈利能力以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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