呂淑琴

摘 要：現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化不斷改革管理措施，合約規(guī)劃在項目成本管理中是一個較新的管理理念，各企業(yè)對其管理方式的理解大不相同，而合約規(guī)劃又是節(jié)約成本，擴(kuò)大利益的重要手段，通過合約規(guī)劃明確管理目標(biāo)、管理手段，把成本控制任務(wù)落實(shí)在具體負(fù)責(zé)人上，把項目控制變成過程控制，其勢必對企業(yè)發(fā)展有重要意義，本文就合約規(guī)劃在房地產(chǎn)招標(biāo)中的應(yīng)用展開討論。

關(guān)鍵詞：合約規(guī)劃；房地產(chǎn)；招標(biāo)；應(yīng)用

一個項目能否得到預(yù)期收益和成果受到多方面影響，比如：成本、質(zhì)量、技術(shù)、資金等。而成本控制是整個過程中至關(guān)重要的一環(huán)。拿合約規(guī)劃來說，是對整個項目全過程的把控。從項目立項、方案、勘察、設(shè)計、招投標(biāo)、施工等直到竣工結(jié)算階段，都制定了完備的管理方案。某種程度來說，工程項目的實(shí)施和管理的全部工作都可以納入合約規(guī)劃的范疇，其貫穿項目實(shí)施的全過程，作為項目實(shí)施的重要指南對項目的管理以及成本控制都有重要意義。

一、合約規(guī)劃的理念

合約規(guī)劃是指項目目標(biāo)成本確定后，對項目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類細(xì)化、具體，對整個金額進(jìn)行預(yù)估的管理方式，是實(shí)現(xiàn)成本有效控制的途徑。以實(shí)現(xiàn)項目預(yù)期規(guī)劃為最終目標(biāo)，對過程中出現(xiàn)的各項費(fèi)用進(jìn)行全程估算、監(jiān)控。同時，也會對規(guī)劃資金設(shè)置預(yù)警值，便于及時對各階段出現(xiàn)超出預(yù)期金額的項目進(jìn)行控制、調(diào)整，從而保證后續(xù)項目不受影響順利進(jìn)行。

二、合約規(guī)劃的內(nèi)容

合約規(guī)劃的內(nèi)容分為三個部分：完善科目、合同分類以及合同責(zé)任。

完善科目：要做到覆蓋面廣泛、不缺項、漏項并且可實(shí)施。將各科目中出現(xiàn)的費(fèi)用，分布到各個部門，根據(jù)劃分部門職責(zé)，明確各項費(fèi)用的支出、流向及成本控制方案。

合同分類：對合同明確分類、分別管理，以便后期合同的規(guī)范化、常規(guī)化，為合同在執(zhí)行過程中提供良好的管理、控制條件。明確各類合同后，對其進(jìn)行分別管控，根據(jù)不同級別層次，進(jìn)行逐層審批、回復(fù)、管理，對與合同約定內(nèi)容相違背要及時做出相應(yīng)整改，優(yōu)先考慮在不增加項目成本的情況下，處理該情況。

合同責(zé)任：明確合同責(zé)任制。同時，在合同擬定的時候就應(yīng)該明確付款方式、付款時間等，過程中將合同款項支付進(jìn)度與實(shí)際施工進(jìn)度相匹配，避免過多或支付不夠引起的不必要麻煩。合同中要明確規(guī)定：施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計變更、工程核定等事先合同未做任何規(guī)定的施工要求，其產(chǎn)生的人工、材料、機(jī)械費(fèi)用如果合同中有相同項價格以合同為優(yōu)先參考依據(jù)，如果沒有按照合同中規(guī)定實(shí)施；再者施工方要明確責(zé)任方，及時上報變更產(chǎn)生的各類費(fèi)用交由甲方，由甲方進(jìn)行審核到竣工結(jié)算時一并支付。

三、合約規(guī)劃的優(yōu)勢

合約規(guī)劃的實(shí)質(zhì)為：確定一個項目規(guī)劃成本，根據(jù)項目特點(diǎn)所處環(huán)境的具體情況，對今后項目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測，并形成該項目合同目錄及合同目標(biāo)金額，從而指導(dǎo)工程招標(biāo)工作的具體實(shí)施。

合約規(guī)劃優(yōu)勢在于具有明確的招標(biāo)控制價，在招標(biāo)過程中能有效的防止投標(biāo)單位為惡意中標(biāo)，偷工減料低價中標(biāo)或蓄意抬高價格擾亂市場秩序，真正保證投標(biāo)單位以合理的報價、良好的施工質(zhì)量、過硬的施工技術(shù)中標(biāo)，避免圍標(biāo)、串標(biāo)等違法行為，從而選擇最有競爭力的投標(biāo)人，提高招標(biāo)質(zhì)量。將合約規(guī)劃運(yùn)用到工程招標(biāo)中同時也將原來的成本控制點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀究刂凭€，從每一個節(jié)點(diǎn)把控成本，做到全過程管控。讓成本指標(biāo)命令的下達(dá)變得更加科學(xué)、簡單、符合實(shí)際。

合同規(guī)劃中應(yīng)遵循以下原則：合同的劃分，應(yīng)該在企業(yè)正常的施工水平，要具有普遍性；合同清單及范圍應(yīng)包含項目的各合同事項，盡可能做到不遺漏且不重復(fù)；各項目必須無條件按照企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃編制項目的合約規(guī)劃，統(tǒng)一使用企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)合同；項目合約規(guī)劃的涉及要全面，對于項目合約規(guī)劃與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃有差異的情況，要將差異情況進(jìn)行詳細(xì)說明。

四、合約規(guī)劃存在的問題

目前合約規(guī)劃的作用并沒有得到相關(guān)企業(yè)的重視，不注重招標(biāo)階段利用合約規(guī)劃來提高招標(biāo)效率，選擇最優(yōu)投標(biāo)人的重要意義；即便認(rèn)識到其在招標(biāo)階段、成本控制中的作用也因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的技術(shù)和專業(yè)人才的支持，而對其應(yīng)用僅僅停留于表面。如何將合約規(guī)劃運(yùn)用到動態(tài)監(jiān)控，完善相關(guān)系統(tǒng)規(guī)范是每個企業(yè)在成本控制道路中的必修課。

合約規(guī)劃的執(zhí)行力度不足，造成最后效果并未達(dá)到期望值，很多企業(yè)合約規(guī)劃變成擺設(shè)。對于實(shí)際招標(biāo)工作來說，只是繁瑣的程序沒有實(shí)際工作指導(dǎo)意義，讓很多企業(yè)在合約規(guī)劃管理的實(shí)施過程中受到很大阻礙。

五、提高合約規(guī)劃管理水平

保證項目功能、目標(biāo)不變，減少項目資金投入，總投資保持不變，提高項目功能性；增加少量成本，功能大幅度提高；減少不必要投資，節(jié)省資金；采用先進(jìn)的技術(shù)、管理手段提高生產(chǎn)效率，明確管理目標(biāo)，清晰定位。

企業(yè)應(yīng)通過制定個人績效制度，把管理成果納入薪資考核標(biāo)準(zhǔn)中去，以此來提高員工工作積極性。積極參與管理并就自身的工作經(jīng)驗(yàn)提出有用的改進(jìn)意見，定期組織企業(yè)內(nèi)部人員共同學(xué)習(xí)、探討并組建專業(yè)的管理團(tuán)隊明確個人職責(zé)、全程管控，不斷提高合約規(guī)劃管理水平。

六、結(jié)束語

為保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，靈活運(yùn)用合約規(guī)劃是必要手段，企業(yè)自身要有系統(tǒng)的認(rèn)識，對其具體實(shí)施有成熟的操作方法和經(jīng)驗(yàn)借鑒。但大多數(shù)企業(yè)是不具備這項能力與技術(shù)，所以面對激烈的社會競爭，企業(yè)內(nèi)部改革、創(chuàng)新、提高也勢在必行，擁有先進(jìn)的管理技術(shù)是企業(yè)發(fā)展的必要條件。

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