成杰

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)最重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，其本行業(yè)的發(fā)展情況也會(huì)直接影響到中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)高庫存問題極為嚴(yán)重，各地政府及樓市自身不斷進(jìn)行調(diào)整，但庫存壓力仍然很大。面對(duì)這樣的嚴(yán)峻局勢(shì)，本文通過分析其現(xiàn)況和原因以及汲取國(guó)家調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，從供給側(cè)改革的背景下出發(fā)，在SWOT分析法所給出的理性戰(zhàn)略方向上提出了六條建議。例如：對(duì)一、二線城市多購(gòu)采取梯度增長(zhǎng)收稅、為人才配給住房等。并運(yùn)用層次分析法、建立AHP模型，通過權(quán)重的計(jì)算，得出了最佳的解決方案。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;房地產(chǎn)去庫存;城鎮(zhèn)化;擴(kuò)大需求

一、中國(guó)房地產(chǎn)庫存區(qū)域化

中國(guó)房地產(chǎn)庫存分布情況具有區(qū)域性的分布特色。雖然其總體呈現(xiàn)高庫存的形勢(shì)，但南北各省之間以及

一、二線城市和三線城市之間的具體情況卻有著很大的不同，這也是政府之所以提出“因城施政”方針的根本原因。故而要了解中國(guó)房地產(chǎn)的庫存現(xiàn)況，必須根據(jù)區(qū)域分而論之。

二、造成中國(guó)房地產(chǎn)高庫存的原因

（1）供需關(guān)系的錯(cuò)配

在供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利益，沒有考慮市場(chǎng)真實(shí)需求情況而進(jìn)行過度的開發(fā);而在需求方面，許多人的購(gòu)房需求已經(jīng)得到滿足，使得市場(chǎng)總的需求已經(jīng)大大減少。供給和需求沒有得到合理配置，因此造成了供給溢出、供過于求的結(jié)果，房地產(chǎn)高庫存也由此產(chǎn)生。

（2）商品價(jià)格過高

對(duì)于一、二線城市的房地產(chǎn)庫存量根本問題就是商品價(jià)格過高，即其超出其本身價(jià)值的數(shù)倍，使絕大多數(shù)人無力購(gòu)買，庫存堆積也就成為必然。而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高的一方面原因是投資者對(duì)地皮的炒賣;另仿‘面是對(duì)商品房的炒賣：擁有一定資金的個(gè)人或團(tuán)體以炒房為目的大量的購(gòu)買商品房，并在其購(gòu)買的價(jià)格基礎(chǔ)上以一定的梯度增長(zhǎng)，當(dāng)達(dá)到其滿意的價(jià)格以及時(shí)機(jī)后將商品房以高價(jià)賣出從中謀得暴利。

三、住房調(diào)控分析

在房地產(chǎn)高庫存嚴(yán)重影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的背景下，政府出臺(tái)了許多相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，而通過對(duì)以下幾條重要國(guó)家調(diào)控政策及其成效的分析，我們可以總結(jié)其得失優(yōu)劣，從而更好的幫助解決房地產(chǎn)高庫存難題。

（1）住房限購(gòu)令，自2010年4月北京正式實(shí)行到如今，越來越多的一、二線城市都開始實(shí)行了住房限購(gòu)令。

（2）農(nóng)村戶口補(bǔ)貼買房，農(nóng)民進(jìn)城后，如果將農(nóng)村的宅基地和耕地歸還集體的，國(guó)家有一定的補(bǔ)償，一般來說3-5萬元，具體視情況而定。二是支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

（3）棚改項(xiàng)目，土地被征遷或房屋被征收的農(nóng)民領(lǐng)取貨幣化安置補(bǔ)償款后，在貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起6個(gè)月內(nèi)（含6個(gè)月）購(gòu)買本市、縣新建商品住房的，憑商品住房買賣合同備案登記證明、購(gòu)房款支伺憑證和貨幣化安置協(xié)議，由市、縣政府按照購(gòu)房款（不超過貨幣化安置補(bǔ)償款總額）的一定比例給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

四、基于中國(guó)房地產(chǎn)去庫存前景的SWOT分析

（1）優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)高庫存嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。而我國(guó)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就必須要解決這一問題。對(duì)于房地產(chǎn)去庫存，我們有如下優(yōu)勢(shì)。

1.政府支持。房地產(chǎn)高庫存嚴(yán)重影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。故而為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定，政府一直致力于如何解決這個(gè)問題并投入了極大的精力。除了以限購(gòu)等手段降低房?jī)r(jià)去庫存外，政府更是不惜斥巨資來幫助去庫存。

2.二胎政策擴(kuò)大了買房需求。由于二胎政策的全面開放，而這些新人口的誕生，會(huì)使得有經(jīng)濟(jì)能力的家庭擴(kuò)大對(duì)住房的需求。

（2）劣勢(shì)

房地產(chǎn)去庫存的劣勢(shì)就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)高庫存的困境本身，而我們需要走出這個(gè)困境。就不得不清楚的認(rèn)識(shí)其劣勢(shì)。

1.房?jī)r(jià)高昂。由第二章中第二節(jié)內(nèi)容可知，在種種因素的影響下，中國(guó)房?jī)r(jià)是總體居高的。其實(shí)按照中國(guó)對(duì)住房的真正需求來講，是沒有供過于求的，只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高昂使得相當(dāng)多的一部分人買不起房。故而，房?jī)r(jià)的高昂是房地產(chǎn)去庫存的一大劣勢(shì)。

2.庫存量高。在上文第二章中通過數(shù)據(jù)等的分析已經(jīng)論述了房地產(chǎn)高庫存量的具體情況。這樣的高庫存量使得房地產(chǎn)去庫存困難重重。并且巨量的庫存商品房也使得去庫存不可能一夕而成，而是一個(gè)長(zhǎng)期的持久戰(zhàn)。

（3）機(jī)會(huì)

雖然房地產(chǎn)去庫存面臨著重重困難，但是通過對(duì)其總體的分析，也不難發(fā)現(xiàn)其也有著機(jī)遇。一是有廣闊的農(nóng)民購(gòu)房市場(chǎng);二是三線城市具有發(fā)展空間。

（4）威脅

房地產(chǎn)去庫存的劣勢(shì)是其面臨的一個(gè)巨大困境，但并非僅此而已。其面臨的威脅也是困境的重要組成。

五、結(jié)論

（1）研究結(jié)論

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)高庫存的嚴(yán)峻形勢(shì)，我們提出了配給人才住房建議、實(shí)施房地產(chǎn)稅、控制土地使用權(quán)交易、進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)型、大力優(yōu)惠農(nóng)民購(gòu)房和對(duì)多購(gòu)采取梯度收稅的建議。這樣可以減少資本流入樓市、抬高房?jī)r(jià)，使得更多真正需要住房的人對(duì)房屋的需求得以滿足，在改善人民生活的同時(shí)，完成去庫存的目的。

（2）研究?jī)r(jià)值

一是，通過研究有利于幫助解決房地產(chǎn)高庫存的難題，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)能保持穩(wěn)定發(fā)展。二是，通過研究調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，使得更多人的需求能得到滿足。三是，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革能帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，貫徹中央供給側(cè)改革的經(jīng)濟(jì)施政方針

參考文獻(xiàn)

[1]資料來源：2016-10國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

[2]易憲容房地產(chǎn)去庫存化的難點(diǎn)與重點(diǎn)《浙江經(jīng)濟(jì)》高端視點(diǎn)2016-12-15年第三期