中國石油云南銷售公司租賃加油站主要法律風(fēng)險類別與防控措施研究

Research on the Main Legal Risk Categories and Its Prevention and Control Measures of Lease Gas Stations of Yunnan Sales Company of PetroChina

湯玉波

（中國石油云南銷售分公司，昆明 650238）

TANG Yu-bo

（PetroChina Yunnan Sales Branch， Kunming 650238， China）

【摘 要】法律風(fēng)險是指企業(yè)可能承擔(dān)法律責(zé)任、權(quán)益被侵害或喪失、增加義務(wù)或負(fù)擔(dān)等法律上的不利后果。長期租賃加油站因其租賃期限長，在整個租賃期間出現(xiàn)各類風(fēng)險的幾率高。依據(jù)現(xiàn)行的國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合成品油銷售企業(yè)的法律風(fēng)險管理實踐及有關(guān)案例，對云南銷售公司租賃加油站的法律風(fēng)險進行分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險防控措施。

【Abstract】Legal risk refers to the adverse legal consequences， such as legal liability， infringement or loss of rights and interests， additional obligations or burdens， and so on. Due to the long lease term of long-term lease gas stations， there is a high probability of all kinds of risks during the whole lease period. According to the current relevant laws and regulations of the state， combined with the practice and relevant cases of legal risk management of refined oil sales enterprises， the legal risk of leasing gas stations in Yunnan Sales Company is analyzed， and corresponding risk prevention and control measures are put forward.

【關(guān)鍵詞】租賃加油站 ；法律風(fēng)險；防控

【Keywords】 lease gas station； legal risk； prevention and control

【中圖分類號】D923 【文獻標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2019）03-0005-02

1 引言

云南銷售公司現(xiàn)有近250座租賃加油站，約占公司加油站的40%，租賃站純槍量約占總純槍量的43%，單站平均銷量在四千噸以上，汽柴比為1.09，租賃站總銷量、經(jīng)濟效益在成品油銷售中占比較大。出租方通過變相漲租、解約、到期收回等方式會使加油站的數(shù)量減少，公司銷量減少，嚴(yán)重影響云南銷售公司經(jīng)營效益，逐漸丟失市場份額，租賃站法律風(fēng)險逐步增大。

2 成品油行業(yè)租賃加油站主要法律風(fēng)險類別

基于成品油業(yè)務(wù)的特性，結(jié)合租賃關(guān)系的法律分析，我們認(rèn)為租賃站法律風(fēng)險類別主要可以從以下幾個方面概括。

2.1 合同主體瑕疵或不適格導(dǎo)致的風(fēng)險

加油站租賃合同的主體是指租賃合同的當(dāng)事人，包括出租方和承租方。出租方一般是目標(biāo)加油站的所有權(quán)人、全體股東、代理人、經(jīng)權(quán)利人同意的轉(zhuǎn)租人等。合同主體是否適格，對合同效力、合同履行有重大影響，是較易產(chǎn)生法律風(fēng)險的環(huán)節(jié)。

2.2 合同客體瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險

加油站租賃合同的客體是指作為經(jīng)營管理對象的加油站整體，既包括加油站的資產(chǎn)，也包括加油站的全部經(jīng)營權(quán)。這些問題可能導(dǎo)致加油站無法正常經(jīng)營甚至停業(yè)，也可能面臨消防、安監(jiān)、環(huán)保等管理部門的行政處罰，甚至有可能面臨來自第三方的權(quán)利主張。因此在合同簽訂前，應(yīng)審慎審查租賃標(biāo)的加油站是否存在上述瑕疵，若存在此類風(fēng)險，應(yīng)在決策時充分考慮。

2.3 合同內(nèi)容瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險

合同效力瑕疵，合同效力是法律賦予依法成立的合同所產(chǎn)生的約束力。通常情況下，依法成立的合同，自成立時生效。在合同主體合法的情況下，現(xiàn)行立法及司法實踐對合同效力瑕疵均持審慎態(tài)度。即使對于當(dāng)事人約定的經(jīng)登記或公證生效的合同，雙方若未進行相應(yīng)登記或公證，但合同已實際履行時，一般也認(rèn)定合同已成立并生效。合同條款瑕疵，合同條款是合同條件的表現(xiàn)和固定化，是確定合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)的根據(jù)，否則將影響合同成立、生效和履行以及實現(xiàn)訂立合同的目的。

2.4 合同履行瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險

第一，相對方違約。在我方與出租人簽訂的租賃合同中，往往會約定出租人負(fù)有保證加油站房屋及設(shè)備無權(quán)利瑕疵與實物瑕疵的責(zé)任，同時也會要求出租人在某些事項的處理上給予配合。此類風(fēng)險是否發(fā)生，通?；诔鲎夥降男袨?，我方作為承租方很難控制。第二，我方違約。包括：未經(jīng)出租人同意擅自改造加油站；經(jīng)營過程中，因我方原因?qū)е录佑驼居嘘P(guān)證照無法年檢、過期；遲延付款、交接行為未固定相關(guān)證據(jù)、擅自處置交接資產(chǎn)等。若我方的違約行為同時觸犯有關(guān)行政法規(guī)，還可能導(dǎo)致政府部門的相關(guān)行政處罰。

2.5 政策、規(guī)劃等變化導(dǎo)致的風(fēng)險

租賃加油站因政策變更或規(guī)劃變化而滅失的風(fēng)險，因我方非所有權(quán)人，不具有與政府等公權(quán)機構(gòu)對房屋土地的征收征用進行協(xié)商的權(quán)利，也很難或者根本無法申請加油站的遷建，只能被動接受租賃合同無法繼續(xù)履行的后果，能夠?qū)で蟮木葷緩絻H有依據(jù)租賃合同形成的債權(quán)請求權(quán)[1]。

3 云南銷售公司租賃加油站主要法律風(fēng)險類別

云南銷售公司租賃加油站主要包括租地自建、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營、聯(lián)營、地面資產(chǎn)、經(jīng)營權(quán)租賃等形式。筆者逐站查閱合同，識別每個加油站的法律風(fēng)險，分析法律風(fēng)險成因、大小，總結(jié)出了云南銷售公司租賃站主要風(fēng)險類別。

第一，合同主體瑕疵或不適格導(dǎo)致的風(fēng)險。此類風(fēng)險加油站土地使用權(quán)人和經(jīng)營權(quán)人、地面資產(chǎn)所有人常常分離，轉(zhuǎn)租也屬于此類型最典型的形式。比如昆明公司普吉站，該站屬于西山區(qū)黑林鋪普吉村第一村民小組，轉(zhuǎn)租給富民縣東村供銷社，供銷社轉(zhuǎn)租給馬政，又轉(zhuǎn)租給張之雄，張之雄又轉(zhuǎn)租給中國石油，最后西山區(qū)黑林鋪普吉村第一村民小組做聲明同意中國石油租賃。中間多次轉(zhuǎn)租，中間任何人都可以提出合同無效的主張，法律風(fēng)險非常大。第二，合同客體瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險。合同客體瑕疵在公司實踐中一般表現(xiàn)為加油站房屋、土地證照不全或有瑕疵；消防、安全、環(huán)保等手續(xù)不全；加油站資產(chǎn)已經(jīng)設(shè)置抵押或者存在債務(wù)等情況。此類風(fēng)險在公司租賃站中也大量存在。第三，合同效力瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險。如法律規(guī)定租賃期限不得超過20年，此類風(fēng)險在早期聯(lián)營協(xié)議、名為轉(zhuǎn)讓實為租賃、委托經(jīng)營協(xié)議以及租地自建項目中大量存在。第四，合同履行瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險。我方的不適當(dāng)履行主要是未按合同約定日期支付租賃費、各種稅費等；未按合同約定或依法合規(guī)經(jīng)營，造成被追究違約責(zé)任、被處罰或被法院確認(rèn)解除協(xié)議。第五，國家關(guān)于加油站租賃的法律、法規(guī)、規(guī)劃以及不可抗力等發(fā)生變動導(dǎo)致的風(fēng)險。在我公司主要有：租金一次性支付，出現(xiàn)國家法律法規(guī)政策調(diào)整、拆遷、規(guī)劃、不可抗力導(dǎo)致加油站滅失，付出的租金無法追回；由于早期國家存在關(guān)于聯(lián)營的法律法規(guī)，現(xiàn)在聯(lián)營在法律上已被租賃、合伙等概念代替，目前存在法院對聯(lián)營定性的問題。

4 云南銷售公司租賃加油站主要法律風(fēng)險防控措施

針對云南銷售公司存在的5類主要的法律風(fēng)險問題，筆者提出了有針對性的防控措施。當(dāng)然，有些法律風(fēng)險是在當(dāng)初簽訂合同時已經(jīng)存在，是無法用后天的措施來救濟的，只能在法律風(fēng)險變?yōu)槭聦嵉娘L(fēng)險之后采取合理方式適當(dāng)處理。

第一，針對合同主體瑕疵或不適格導(dǎo)致的風(fēng)險，要在合同簽訂前的嚴(yán)格審查階段予以避免。要強化律師對相對方的盡職調(diào)查，并要求對方出具完備的法律文件。在合同簽訂后，若發(fā)現(xiàn)合同相對方為無權(quán)處分人，應(yīng)立即協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人辦理追認(rèn)手續(xù)。第二，針對合同客體瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險。在合同簽訂前，應(yīng)審慎審查租賃標(biāo)的情況，包括加油站各類證照手續(xù)的完備性、真實性、合法性、有效性，加油站資產(chǎn)是否存在已被抵押、擔(dān)保、質(zhì)押、留置的情形，加油站有無對外債權(quán)、債務(wù)，加油站資產(chǎn)的情況等。要求合同相對方出具所提供的證照真實合法的書面承諾。資產(chǎn)已設(shè)置抵押的，應(yīng)先將資產(chǎn)上設(shè)置的抵押解除或提供擔(dān)保。對于加油站租賃前的債權(quán)、債務(wù)，明確由出租方享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。對于無法審查的隱蔽工程，由出租方擔(dān)保不得影響我方的使用和經(jīng)營。同時，在合同簽訂前，租賃標(biāo)的若存在此類風(fēng)險，應(yīng)在決策時充分考慮，是否采取長期租賃形式。第三，針對合同效力瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險。租賃合同簽訂前必須由項目所涉經(jīng)濟、技術(shù)、法律等部門對合同各條款等內(nèi)容進行詳細(xì)審查，并簽署有關(guān)意見，切實保證合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，條款設(shè)計無遺漏，文字準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。第四，合同履行瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險。要嚴(yán)格按照合同約定、國家法規(guī)要求履行合同，避免因為我方履行不當(dāng)造成的各類風(fēng)險。針對公司履行方面的問題具體來說：一是嚴(yán)格按約定按時繳納租金或土地稅費；二是確保依法合規(guī)經(jīng)營，避免對方以我方違法違規(guī)經(jīng)營為由主張解除合同并由我方承擔(dān)違約金；三是需要改造油站時，要查看合同條款，在租賃合同中未約定改造租賃站條款的，須經(jīng)出租人同意才可以改造加油站。第五，針對國家關(guān)于加油站租賃的法律、法規(guī)、規(guī)劃以及不可抗力等發(fā)生變動導(dǎo)致的風(fēng)險。加油站要不斷強化自身建設(shè)，既要不斷提升合同管理及承辦人員的證據(jù)意識、程序意識和責(zé)任意識，也要提高全公司對法律風(fēng)險的認(rèn)識，保護公司合法權(quán)益。

【參考文獻】

【1】油銷〔2013〕58號.長期租賃加油站項目法律風(fēng)險防控指導(dǎo)意見[Z].