黃海明

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)? 現(xiàn)狀? 發(fā)展? 轉(zhuǎn)型

一、前言

為了調(diào)控房價(jià)過快增長、維持社會穩(wěn)定，讓老百姓人有所居，國家不斷出臺了一系列與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的融資、土地、限購限貸、現(xiàn)房銷售、房地產(chǎn)銷售中開發(fā)商自持面積增加、部分熱點(diǎn)城市商改住整頓等方面的政策。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的紅利時代已經(jīng)過去。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，樓市總體下行態(tài)勢未改變。房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等幾項(xiàng)重要指標(biāo)均出現(xiàn)同比較大幅度下滑。目前，國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等大經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)沖擊較大，銷量和凈利潤有所回落，中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)虧損甚至倒閉。大企業(yè)也同樣接受著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。那么中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前行業(yè)動蕩時期該如何發(fā)展？是咬緊牙關(guān)，與市場政策抗衡？還是重新尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，轉(zhuǎn)型經(jīng)營？或亦二者相結(jié)合，走出一條符合企業(yè)自身發(fā)展的道路？文章通過分析自身企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷，對中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供幫助。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

（一）國家宏觀調(diào)控政策的影響

2012年以前是房地產(chǎn)企業(yè)資源的紅利時代。那時，國家尚未出臺各項(xiàng)房地產(chǎn)“限購”和“限貸”調(diào)控政策，只要涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，普遍發(fā)展良好。1998年國家開啟住房改革，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)開始形成，隨后政府配套推出一系列措施，推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，隨后到2002年土地招拍掛制度的出臺，將房價(jià)和地價(jià)正式捆綁在一起，形成了房價(jià)和地價(jià)的聯(lián)動效應(yīng)，此時房企競爭力主要體現(xiàn)在資源獲取的優(yōu)勢上，誰能夠獲取土地資源誰就能夠盈利，重拿地輕開發(fā)是這個時期房企的典型特征。此時但凡有實(shí)力且主營業(yè)務(wù)良好的的企業(yè)均會發(fā)展產(chǎn)業(yè)多元化，涉足房地產(chǎn);或有資金實(shí)力的家族企業(yè)組建項(xiàng)目公司。全國大大小小的房地產(chǎn)公司如雨后春筍般遍地開花，工商注冊的有6萬余家。這6萬余家房地產(chǎn)公司在改善了全國居民的住房問題同時，企業(yè)自身也得到了快速發(fā)展。然而房價(jià)被越炒越高，尤其是一線城市，中心地段要以10萬元以上的單價(jià)來計(jì)量，新項(xiàng)目的樓板價(jià)不斷被刷新。 國家為了壓制房價(jià)過快增長，維持社會穩(wěn)定，陸續(xù)出臺了各項(xiàng)房地產(chǎn)政策調(diào)控政策。房產(chǎn)行業(yè)利潤水平中樞下滑已是業(yè)內(nèi)不爭的事實(shí)，過去一味囤地追求高毛利而導(dǎo)致庫存積壓的模式無法持續(xù)，在利潤率下行趨勢下，高杠桿、快周轉(zhuǎn)的模式曾一度大行其道，但隨著行業(yè)調(diào)控手段的多樣化和嚴(yán)格化，一味追求高杠桿、快周轉(zhuǎn)又受到了限購限貸和融資收緊等調(diào)控手段的打壓，在這種利潤和規(guī)模的平衡之下，龍頭地產(chǎn)有著更優(yōu)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的品牌溢價(jià)優(yōu)勢和融資能力。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的大前提下，國家“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。中小房地產(chǎn)企業(yè)在市場低迷時期，該如何確保利潤，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展，是每位企業(yè)帶頭人應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。

（二）自有資金不足，融資渠道單一

中小房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要有三大塊：自有資金、銀行貸款和其他資金，而這三項(xiàng)資金占總資金的比例配比約為40%、約40%、和約20%。在調(diào)控政策的影響下，各大銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款放貸業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎。早期成立的中小房地產(chǎn)企業(yè)都會與銀行有業(yè)務(wù)往來 ，能生存至今的都是按時還款，信譽(yù)良好的企業(yè)，有一定的信譽(yù)優(yōu)勢，加之有抵押物、有擔(dān)保，再貸款也不是很困難。然而新進(jìn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)就很難從銀行獲得貸款支持。與此同時，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)對直接融資模式不甚了解，缺乏專業(yè)知識和專業(yè)機(jī)構(gòu)的咨詢和支持，在銀行貸款無果的情況下，自有資金有限，開發(fā)資金不能及時到位，失信于工程合作方，導(dǎo)致整個項(xiàng)目建設(shè)工期延長，停工甚至變成爛尾工程，等待兼并或收購。

某集團(tuán)公司的主營非房地產(chǎn)，公司擴(kuò)張派生出地產(chǎn)板塊。集團(tuán)明確態(tài)度，項(xiàng)目公司自己解決所有資金。依托集團(tuán)的品牌，取得上海中環(huán)110畝工業(yè)用地，但后續(xù)資金跟不上，銀行貸款條件不夠，最終在開工不久就被迫停工。后多方托關(guān)系，尋找合作伙伴，以共同開發(fā)的方式完成了后續(xù)建設(shè)。所以，民營中小房地產(chǎn)企業(yè)一定要打有準(zhǔn)備的仗，備足“子彈”，或做好充分的備戰(zhàn)方案，否自，資金鏈一旦斷裂，等待他們就是兼并或收購的命運(yùn)。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展方向的建議

在政府對市場調(diào)控及一二線城市房價(jià)居高不下的情況下，市場進(jìn)入了加劇洗牌的狀態(tài)，不優(yōu)不強(qiáng)的企業(yè)會加快出局。未來能生存下來的是全國又大又強(qiáng)的房企和區(qū)域龍頭企業(yè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨越來越嚴(yán)峻的生存困境。那么中小房地產(chǎn)企業(yè)將如何發(fā)展，何去何從？

（一）發(fā)展“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”

如何做“專、深”，是中小房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的思考方向?！暗禺a(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展模式，成為中小房地產(chǎn)企業(yè)開拓專業(yè)化細(xì)分市場的主要選擇。未來衡量房地產(chǎn)企業(yè)大小，不一定以住宅市場的體量為標(biāo)準(zhǔn)，也不一定以規(guī)模化為依據(jù)，可能更趨向更多細(xì)化領(lǐng)域，會更加多元化，會出現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園產(chǎn)業(yè)等“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的置業(yè)公司。市北高新就是一個很好的例子，它在工業(yè)產(chǎn)業(yè)方便做精做細(xì)，做強(qiáng)做大，由上海靜安區(qū)工業(yè)廠房起步，逐步向上海周邊產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，最終成為有質(zhì)有量的高新產(chǎn)業(yè)園的領(lǐng)頭羊。

（二）微轉(zhuǎn)型

很多人認(rèn)為轉(zhuǎn)型就應(yīng)該是轉(zhuǎn)方向，換行業(yè)，動作很大。其實(shí)細(xì)分市場，也叫轉(zhuǎn)型，在原有自己的領(lǐng)域里做精做細(xì)。例如我們把員工在一個公司內(nèi)部職位的變化叫轉(zhuǎn)型。從普通職員到部門經(jīng)理，工作內(nèi)容工作關(guān)系都有所變化，而且薪資提高了。因?yàn)閱T工首先是對行業(yè)是熟悉的，對公司的大環(huán)境是了解的，這位員工只是把之前具體涉及到的工作想的更多更全面，這就是從普通職員到部門經(jīng)理的轉(zhuǎn)型，而且這種微轉(zhuǎn)型很成功。全國很多中小型房地產(chǎn)公司，凡是堅(jiān)持在自己領(lǐng)域精耕細(xì)作的，微轉(zhuǎn)型80%都能成功。規(guī)模縮小了，產(chǎn)品就會做得更細(xì)，立足本地化，服務(wù)也就更到位，現(xiàn)金流就會更有保證，一切都會進(jìn)入良性發(fā)展。

2015年致達(dá)建設(shè)成立了自己的物業(yè)公司，對自有資產(chǎn)進(jìn)行自主管理。在房地產(chǎn)鼎盛時期，致達(dá)建設(shè)預(yù)留了商鋪、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園等投資性房產(chǎn)，每月有較充足的現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)市場低迷的時期，現(xiàn)金為王，有現(xiàn)金就能活下去。公司通過拍賣等形式成功收購了上海幾處資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了資本的擴(kuò)張。正所謂“東邊不亮西邊亮”，能在行業(yè)內(nèi)深耕，做精做細(xì)，做出自己的特色，就是一種轉(zhuǎn)型，公司都會健康成長。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部管理 苦練內(nèi)功

暴風(fēng)雨來的時候，最先倒下的就是那些原本就搖搖欲墜、千瘡百孔的建筑。一個企業(yè)如果只重術(shù)輕道，重規(guī)模拼速度，忽視了誠信、品質(zhì)和尊重客戶等一些基本商道，沒有正確的理念和價(jià)值觀，沒有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，沒有良好的管理，就是一座巍巍顫顫的建筑，在暴風(fēng)雨來臨的時候，是不堪一擊的，企業(yè)或被兼并或破產(chǎn)倒閉。中小房地產(chǎn)企業(yè)想要健康得活下去，應(yīng)具備幾大成功之道：客戶導(dǎo)向、企業(yè)誠信、產(chǎn)品品質(zhì)、健康文化。

（1）以客戶滿意度統(tǒng)領(lǐng)全局工作，所有的工作最后都用客戶滿意度來考評，跟績效和經(jīng)濟(jì)收入掛鉤。聘請第三方機(jī)構(gòu)年底做公司的客戶滿意度調(diào)查，從設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)等各個方面進(jìn)行考評打分，讓公司的整體工作和所有員工的注意力關(guān)注點(diǎn)都集中到客戶身上去。

（2）誠信是企業(yè)的命根子，以客戶為中心、企業(yè)誠信和產(chǎn)品品質(zhì)等這些道會讓企業(yè)走的更遠(yuǎn)，而不是那些“短平快”的項(xiàng)目。

（3）健康文化。企業(yè)的文化決定企業(yè)發(fā)展的久遠(yuǎn)。如同一個有著健康體魄的人，會有充足的活力和朝氣一樣，企業(yè)的健康發(fā)展來自于企業(yè)健康的靈魂。領(lǐng)跑文化，公司在方方面面的工作在市場上一定處在一個領(lǐng)跑地位，其實(shí)領(lǐng)跑就是創(chuàng)新，不跟隨。另一個就是以客戶為中心文化?？蛻艏词袌?，有客戶就有市場，企業(yè)就有存在的道理。

（4）做正做久比做大做強(qiáng)更重要。中小房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)談何容易？如果難以做大做強(qiáng)，那就努力做正做久。做正做久了，自然會做大做強(qiáng)。

四、結(jié)束語

致達(dá)建設(shè)作為典型的中小房地產(chǎn)企業(yè)，能健康的發(fā)展到今天，有多種因素。在外部環(huán)境好的時候，能放;在目前面臨的形勢和危機(jī)下，能收。一邊做精做細(xì)自有產(chǎn)業(yè)，一邊尋找機(jī)會或自己開發(fā)、或與外部合作，繼續(xù)向房地產(chǎn)市場進(jìn)軍。企業(yè)無論大小，要用開放的心態(tài)直面今天市場變革，以堅(jiān)定的信心、精準(zhǔn)的戰(zhàn)略以及創(chuàng)新運(yùn)作模式、創(chuàng)新內(nèi)部管理、創(chuàng)新做精做細(xì)，才能夠經(jīng)受住挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇，才能在行業(yè)中贏得一席之地。

參考文獻(xiàn)

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