孫曉霞

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押? 信貸風(fēng)險防范? 謹慎原則? 價值評估

房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)于金融業(yè)的抵押貸款、擔保業(yè)務(wù)，金融機構(gòu)是根據(jù)抵押房地產(chǎn)的價值來確定貸款額度?？茖W(xué)合理公正的價值評估是金融機構(gòu)確定貸款額度的基本前提，也是金融機構(gòu)最終能夠兌現(xiàn)抵押權(quán)的可靠保證。所以，通過對房地產(chǎn)抵押評估行為的規(guī)范和約束，提升房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，是保障房地產(chǎn)抵貸雙方合法權(quán)益，做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的有效途徑。而正確認識并充分落實房地產(chǎn)評估中的謹慎原則則是從估價環(huán)節(jié)進行房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險防范的關(guān)鍵措施。

一、正確認識謹慎原則

房地產(chǎn)評估中的謹慎原則是指存在不確定的影響估價對象價值或價格的因素情況下，在對這些不確定性因素進行判斷時，要較側(cè)重于致使估價對象價值或價格較低的因素，對于那些致使估價對象價值或價格偏高的因素要較少考慮的原則。

為了做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范，進行房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)時，不僅要遵守價值時點原則、替代原則等一般性原則，還要恪守謹慎原則。要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為謹慎價值。遵守謹慎原則的關(guān)鍵，是在存在不確定性因素的情況下。也就是說，在遇到確定性因素的情況下就不涉及謹慎問題，應(yīng)該按照確定性因素進行測算。如果存在不確定性因素，而且由于對這類因素的謹慎或樂觀判斷可能引起抵押評估結(jié)果的偏低或偏高時，就要采取會使抵押評估結(jié)果偏低的判斷。

二、謹慎原則在估價環(huán)節(jié)防范房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險的重要性

由于房地產(chǎn)是一種良好的可用于提供擔保的財產(chǎn)，債權(quán)人為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，一般會要求債務(wù)人或第三人提供適當?shù)姆康禺a(chǎn)為其債權(quán)提供擔保。由于金融機構(gòu)面臨著巨大的競爭壓力，為了爭取獲得更多利息收益，又要盡可能地規(guī)避房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險，就需要確定合理的貸款額度。因此金融機構(gòu)通常委托或者要求借款人委托金融機構(gòu)信任的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)抵押估價。

房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。由于抵押估價時點與需要處分抵押房地產(chǎn)的時點有相對較長的時間跨度，并且主債權(quán)及貸款期間所產(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)費用都屬于抵押擔保的范圍，處分時抵押房地產(chǎn)的價值可能因折舊、市場狀況等因素下跌，其他相關(guān)的如快速變現(xiàn)等不確定性因素也頗多。為了貸款到期后能夠順利實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人對可能產(chǎn)生的變現(xiàn)風(fēng)險非常關(guān)注。

因此，謹慎評估房地產(chǎn)的抵押價值，為抵貸雙方提供科學(xué)合理公正的參考依據(jù)，對于防范房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險至關(guān)重要。估價機構(gòu)及估價師在進行房地產(chǎn)抵押估價時，應(yīng)當嚴格地遵守謹慎原則。采取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理、合法。在房地產(chǎn)抵押估價中，如果背離了謹慎原則，就會帶來房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險。

三、在估價環(huán)節(jié)通過謹慎原則進行房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險防范的措施

（一）注重謹慎原則與其他估價原則的聯(lián)系

房地產(chǎn)抵押價值評估除了應(yīng)遵守房地產(chǎn)估價的一般原則，還應(yīng)遵守謹慎原則。這就是說謹慎原則不是孤立存在的，而是與一般原則有著密切的聯(lián)系。在實際抵押估價中，如果沒有很好地遵守一般原則，也就不可能真正遵守謹慎原則。

作為技術(shù)性原則的謹慎原則，依賴于獨立、客觀、公正這個基本的評估準則而存在，獨立、客觀、公正原則是謹慎原則得以充分體現(xiàn)的基礎(chǔ)，如果不能做到公平公正，謹慎原則也就得不到保證。獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和估價師能夠始終保持自身的獨立性，不受外界因素的影響，堅持中立的立場，充分發(fā)揮專業(yè)判斷，從而評估出公平合理甚至具有公信力的的價值。這就既需要房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)是一個真正完全獨立的機構(gòu)，能夠為估價師提供清明的估價環(huán)境，又要求房地產(chǎn)估價師具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和良好的職業(yè)道德。

房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)中，其他技術(shù)性的一般原則是基礎(chǔ)，謹慎原則是補充。這里有幾個常見的例子：（1）于估價時點知道或應(yīng)當知道委托方要求評估的對象中包含了屬于違章建筑的房產(chǎn)，卻濫用假設(shè)條件，虛擬為合法建筑將其納入抵押估價對象的范圍，損害貸款人的利益;（2）于估價時點規(guī)劃為居住、倉儲等用途的土地，從區(qū)位條件上看可作為商業(yè)用途的，在簡單扣除補低價的掩護下，將其按照商業(yè)用地進行抵押評估，或不遵從規(guī)劃許可證載明的容積率、建筑密度、建筑高度等重要參數(shù)，而是設(shè)想能夠調(diào)整為怎樣;（3）對劃撥土地上的廠房、集體土地上鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等不動產(chǎn)抵押估價時，未充分考慮其土地使用權(quán)能否取得抵押或轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)。上述幾例都是因為沒有遵循合法原則，會導(dǎo)致估價結(jié)果偏高的錯誤做法。其中第二例在實務(wù)中往往被“最高最佳使用原則”所掩飾。從上述案例來看，我們應(yīng)該隨時關(guān)注合法原則、最高最佳使用原則等估價的一般性原則。

遵循合法原則，是要以有效的產(chǎn)權(quán)文書等為依據(jù)來判斷估價對象的權(quán)利類型和權(quán)利歸屬，包括對其擁有的使用和處分等權(quán)利。需要認真把握產(chǎn)權(quán)證、土地證等產(chǎn)權(quán)文書記載的每一處信息點，如土地方面包括土地用途、使用權(quán)取得方式、使用權(quán)年限、規(guī)劃容積率等信息;房屋方面包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計用途等信息。合法原則在房地產(chǎn)抵押估價的實踐中，與謹慎原則的緊密結(jié)合主要體現(xiàn)如下：（1）劃撥土地使用權(quán)的抵押估價結(jié)果應(yīng)當不包括出讓金等價款;（2）進行在建工程或新建房地產(chǎn)抵押估價的，其估價結(jié)果不能包含拖欠的建設(shè)工程價款及稅費等金額;（3）抵押估價對象為再次抵押的房地產(chǎn)時，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額不應(yīng)包含在本次的估價結(jié)果內(nèi);（4）有相關(guān)規(guī)定不能抵押或抵押無效的這類房地產(chǎn)，不能夠成為抵押評估對象;（5）如果估價對象是根據(jù)規(guī)定要符合特定條件才能夠轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在估價時點時應(yīng)當具備轉(zhuǎn)讓條件。尚不具備轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，則不可成為抵押評估對象。遵循合法原則，還要求房地產(chǎn)估價師勤勉盡責，從謹慎的角度出發(fā)關(guān)注估價對象的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、產(chǎn)權(quán)限制及產(chǎn)權(quán)瑕疵等，并負有產(chǎn)權(quán)狀況描述、產(chǎn)權(quán)狀況假設(shè)和產(chǎn)權(quán)狀況提醒的責任。

遵循最高最佳利用原則，不能忽視其“法律上許可”這個前提條件。如果依據(jù)有效的產(chǎn)權(quán)文書及相關(guān)規(guī)定等已經(jīng)能夠明確現(xiàn)狀利用為其合法利用，則應(yīng)按照其現(xiàn)狀的利用進行抵押估價了。因為估價對象在估價時點并不存在其他可能的利用，也就不存在最高最佳利用的選擇問題了。如果單純考慮價值最大化，可能會背離合法原則，謹慎原則防范風(fēng)險的作用也無從落實。

（二）加強謹慎原則在抵押估價程序中的落實

1、確定估價對象

對于與抵押估價相關(guān)的法律、法規(guī)及政策要深刻理解、準確把握，并嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行操作。對于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象;對于規(guī)定應(yīng)符合一定條件方可轉(zhuǎn)讓或抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)當在具備相應(yīng)條件的基礎(chǔ)上才能成為抵押估價對象。

2、實地查勘

房地產(chǎn)估價師在對抵押估價對象進行實地查勘時，應(yīng)將估價對象的實際狀況與其相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書上記載的信息逐項進行比較和對照，確認其一致性。并且盡可能詳細、全面地了解估價對象。比如居住類估價對象房地產(chǎn)的實地查勘側(cè)重于感受其小區(qū)環(huán)境，套型布局，通風(fēng)采光，所處區(qū)域的生活便捷程度等諸多方面;商業(yè)房地產(chǎn)的實地查勘則要弄清楚其臨街狀況，所處街區(qū)的商業(yè)繁華度等因素。

3、選用估價方法

不同估價方法之間的關(guān)系為互相驗證、互相補充及互相引用，因此應(yīng)當同時選用所有適用于估價對象的估價方法進行抵押價值評估，不可任意取舍。更不能為了高估抵押價值而隨意舍棄估價對象適用的估價方法。如住宅抵押估價時隨意舍棄收益法，商用房抵押估價時隨意舍棄成本法，就會使謹慎原則在這個環(huán)節(jié)得不到落實。

4、抵押價值估算

注重數(shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準確性。要避免數(shù)據(jù)確定方面的主觀隨意性，杜絕缺乏論證的經(jīng)驗值。如基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可采用政府定期發(fā)布的基準地價等。估價參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選取房地產(chǎn)估價行業(yè)組織、政府相關(guān)部門已公布的數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布的報酬率、資本化率、利潤率等。

5、估價結(jié)果確定

確認各個測算結(jié)果之間差異的合理性后，根據(jù)不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果之間差異程度等情況，綜合確定測算結(jié)果。因抵押估價要遵守謹慎原則，不能將幾種估價方法得出的測算結(jié)果中最高的測算結(jié)果作為抵押估價的結(jié)果。應(yīng)當在充分了解估價對象的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況，并對委托人提供的具體情況和相關(guān)資料進行認真核查的基礎(chǔ)上確定法定優(yōu)先受償款。

（三）運用估價方法時嚴格遵守謹慎原則

（1）選用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，不能虛高估算收入或偏低估算運營等費用。由于報酬率或者資本化率的變化對估價結(jié)果的影響非常明顯，對其取值應(yīng)當慎重。對于估價對象未來的可能收益，應(yīng)當遵守謹慎原則選取相對保守的估計值。例如估價對象商業(yè)用房，附近道路預(yù)計兩年后開通，由于存在不確定性因素，應(yīng)對其未來收益進行保守估計。在公式的選擇方面，通常選用凈收益不變的公式，謹慎選用凈收益遞增的公式。例如帶租約的估價對象，租約約定租金在未來8年按每年10%的比例遞增，但由于市場狀況等不確定性因素的影響，存在毀約的可能性，這種情況下，選用凈收益不變的公式進行抵押估價較為穩(wěn)妥。

（2）選用市場法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，那些成交價格明顯比市場價格偏高的交易實例不宜作為可比實例，而且要對可比實例進行現(xiàn)場查勘。交易實例的可比性是市場法估價結(jié)果準確度的決定性因素。例如居住類估價對象要選取小區(qū)環(huán)境，規(guī)模檔次等狀況相近的交易實例來作可比實例;商業(yè)類估價對象則要選取臨街狀況、所處街區(qū)的商業(yè)繁華度等因素相近的交易實例來進行比較和修正。

（3）選用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，對于工程的完工量要進行多角度的測算驗證，謹慎確定。充分了解需要交納的稅款、支出的費用，合理選取利潤率等估價參數(shù)。而對估價對象開發(fā)完成后的價值，由于存在市場波動等不確定性因素，則不能盲目樂觀。例如續(xù)建費用估算時，由于存在建材、人工費用上漲、續(xù)建周期等不確定性因素，因此不宜偏低取值，要考慮到不可預(yù)見的支出。

（4）選用成本法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，對取得土地的支出、開發(fā)所花費的成本、相關(guān)的稅費及利潤等的估算，不能高于當?shù)氐氖袌鲂星榛蛐袠I(yè)平均水平。不能偏低估算折舊，比如功能折舊缺少適當參數(shù)，難以量化，在其合理范圍內(nèi)，宜選取較大值。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)抵押估價時嚴格遵守謹慎原則，是在估價環(huán)節(jié)做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的重要措施。

參考文獻

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