周琦

4月20日，有媒體報(bào)道稱，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）與華僑城關(guān)于廣州院子項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜的談判宣告失敗。

知情人士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說，當(dāng)前泰禾集團(tuán)和不止一家公司接洽，均在接觸過程中，該交易還談不上失敗。

雖然廣州院子項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜還在進(jìn)行中，但其背后折射的泰禾集團(tuán)債務(wù)問題，早已引發(fā)市場關(guān)注。

債務(wù)問題在泰禾集團(tuán)4月12日發(fā)布的年報(bào)中更為清晰。2018年年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)2018年總負(fù)債達(dá)2112.47億元，較2017年的1813.02億元，增長了近300億元。2019年一季度，其凈負(fù)債率達(dá)279.19%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，“過多依賴融資和進(jìn)行質(zhì)押，自然會面臨很多外部的批評。當(dāng)然，近期全國房企資金面有所好轉(zhuǎn)，類似企業(yè)還是值得關(guān)注和肯定的?！?h3>融資成本高：泰禾去年超六成融資為非銀行貸款

與2017年一樣，泰禾集團(tuán)并未公布其銷售額。但據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，泰禾合約銷售額從2017年的1007億元，增至2018年的1303億元，同比增長30%。在2018年房地產(chǎn)大調(diào)控的背景下，30%的增長率可謂亮眼，但與泰禾集團(tuán)董事長黃其森在2017年底定下的2000億元的目標(biāo)，還是差了不少。

泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，其2018年?duì)I業(yè)收入309.85億元，同比增長27.35%，較上一年度17.38%的增速大幅提高。

不過，其歸屬上市公司股東的凈利潤（下稱“凈利潤”）為25.55億元，同比增長20.25%，比上一年度24.43%的同比增長下降了4.18個(gè)百分點(diǎn)。

為何在合約銷售額、營業(yè)收入均大幅上漲的情況下，泰禾集團(tuán)的凈利潤增長率反而下降了？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與泰禾集團(tuán)負(fù)債率較高、2018年為降低負(fù)債率而加大回款力度，甚至不惜對部分樓盤大幅降價(jià)并虧本轉(zhuǎn)讓部分公司股權(quán)有關(guān)。

有一組數(shù)據(jù)可以佐證：截至2018年12月31日，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率為384.88%，較2017年的475.03%下降了90.15個(gè)百分點(diǎn)。泰禾集團(tuán)2019年一季報(bào)顯示，截至今年3月底，其凈負(fù)債率再次大幅下降，較去年底下降了105.7個(gè)百分點(diǎn)，至279.19%。

而在其2018年出售重大股權(quán)項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目為上市公司共享的凈利潤分別為-200.13萬元，-251.2萬元、550.08萬元、963.84萬元、-2065.64萬元。

值得關(guān)注的是，經(jīng)過一系列回款操作，2018年泰禾集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，已從2017年的-125.53億元，增長到了2018年的139.31億元，增加了264.84億元。

現(xiàn)金流回正、負(fù)債改善、盈利能力得到提升，似乎一切都有所好轉(zhuǎn)。

知情人士透露，雖然泰禾集團(tuán)并沒有定下降低多少負(fù)債率的具體目標(biāo)，但從2018年到現(xiàn)在，其財(cái)務(wù)指標(biāo)在持續(xù)好轉(zhuǎn)，估計(jì)也會是未來的一個(gè)趨勢。

不過，負(fù)債總額依舊是壓在泰禾集團(tuán)身上的一座大山。2018年年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)總負(fù)債高達(dá)2112.47億元，較2017年的1813.02億元，增長了近300億元。同期，該公司應(yīng)付利息為14.86億元，較2017年的11.23億元增長了32.32%。

在泰禾集團(tuán)2018年1375.07億元的融資中，銀行貸款金額僅為247.49億元，占比18%;公司債（3～5年）為285.09億元，占比20.73%;而非銀行貸款占據(jù)了大頭，達(dá)842.49億元，占比達(dá)61.27%。值得注意的是，在泰禾集團(tuán)的融資中，非銀行貸款的融資成本最高，年利率為9.17%，高于銀行貸款（7.64%）、公司債（7.36%）。

泰禾集團(tuán)也意識到了這一問題，并開始著手處理。據(jù)知情人士透露，2019年一季度，泰禾集團(tuán)有息負(fù)債環(huán)比減少100億元，凈資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，顯示其公司財(cái)務(wù)安全性在提升。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，對于泰禾來說，業(yè)績增長說明其規(guī)模在擴(kuò)大，但是受到房地產(chǎn)市場調(diào)控和同類企業(yè)項(xiàng)目競爭因素影響，其實(shí)也面臨著很大問題?！皬漠?dāng)前企業(yè)的負(fù)債數(shù)據(jù)看，目前總體上在下調(diào)，說明企業(yè)在積極把控風(fēng)險(xiǎn)，即不斷降低企業(yè)負(fù)債。但是負(fù)債相關(guān)數(shù)據(jù)還是偏大，后續(xù)依然是有壓力的?！?h3>增收壓力大：“壹號搶收計(jì)劃”以價(jià)換量？?

從2011年借殼上市時(shí)的82.28億元，到2018年的2431.36億元，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)總額7年間增長了28倍多。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大舉借貸曾是泰禾集團(tuán)快速增長的“法寶”，但這一“法寶”，近年來已成為泰禾集團(tuán)沉重的包袱，并拖累了其擴(kuò)張的步伐。

2018年泰禾總資產(chǎn)同比增長17.8%，這一數(shù)據(jù)在2017年達(dá)到了67.33%。2011—2017年，其總資產(chǎn)年度增長率一直在30%以上，即便是在房地產(chǎn)行業(yè)低谷的2015年，增長率也達(dá)到了35.85%，在2013年增長率甚至還達(dá)到了161.53%。

泰禾集團(tuán)的腳步正在放緩。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，其合同銷售額雖然2018年增長了30%，但與其2017年151.7%的增長率，有較大幅度的下滑。

“企業(yè)經(jīng)營是階段性的，若一個(gè)階段就是需要拿地?cái)U(kuò)張，錯(cuò)過這村很可能就沒這店了。但也不能總是一直激進(jìn)擴(kuò)張，規(guī)模到了一定階段，會從外擴(kuò)轉(zhuǎn)向做內(nèi)功?！鄙鲜鲋槿耸繉Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者說。

開源節(jié)流成了泰禾集團(tuán)2018年的工作重心。2018年年報(bào)顯示，其投資活動現(xiàn)金流出較上年減少47.09% ，籌資活動現(xiàn)金流入減少25.92%。

不過，高周轉(zhuǎn)和回款，才是泰禾集團(tuán)的重中之重。

“回款是剛性指標(biāo)，所有的考核都以回款為中心?！碧┖碳瘓F(tuán)董事長黃其森在2018年3月份的北京經(jīng)營例會上強(qiáng)調(diào)說。

泰禾集團(tuán)也曾對投資者表示，公司2018年重點(diǎn)執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略，新增獲取土地項(xiàng)目一般要在6～8 個(gè)月后具備銷售條件（一線城市除外）。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于泰禾集團(tuán)主要在一二線城市布局，且持有大量高端產(chǎn)品，這些項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度較慢，預(yù)收款金額與回款速度較低，給泰禾集團(tuán)的快速回款帶來一定的壓力。

按照泰禾的一貫風(fēng)格，只要扛得住，不會降價(jià)換量——2004年在北京開始的中國院子項(xiàng)目，到2012年竣工，但到現(xiàn)在都沒有銷售完畢。

這一風(fēng)格在2018年也被打破。

同樣位于北京的西府大院，泰禾集團(tuán)2014年拿地時(shí)，折合純商品住宅樓面價(jià)達(dá)8萬元/平方米。據(jù)媒體報(bào)道，泰禾集團(tuán)對于西府大院的期待是單價(jià)15萬元以上，然而受制于北京的限價(jià)政策及2018年普遍轉(zhuǎn)冷的市場環(huán)境，始終沒能達(dá)到這個(gè)預(yù)期。最終，西府大院在2018年10月底以11.3萬元/平方米的價(jià)格取得第一批預(yù)售證。

泰禾集團(tuán)的快速去化，為其帶來了大量的現(xiàn)金流。

2018年年報(bào)顯示，該公司第一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額還是-45.99億元，到第二季度時(shí)已由負(fù)轉(zhuǎn)正，為40.78億元。雖然第三季度快速降至6.83億元，但第四季度又暴漲至139.69億元。也就是說，僅2018年第四季度，泰禾集團(tuán)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額就增長了超過130億元。

嘗到甜頭的泰禾并沒有收手。

2019年2月，泰禾集團(tuán)又開始“壹號搶收計(jì)劃”。公開數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)北京4個(gè)項(xiàng)目中單套房產(chǎn)最高降至900萬元，特價(jià)房源更是降至8.8萬元/平方米。僅在2月份，泰禾集團(tuán)靠著“壹號搶收計(jì)劃”，就回款了50億元。2019年一季度，泰禾北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)100億元的銷售業(yè)績。

據(jù)報(bào)道，在4月3日的總結(jié)會上，黃其森部署下一階段工作時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了高周轉(zhuǎn)的重要性，“時(shí)間就是金錢，效率就是生命，高負(fù)債的地產(chǎn)行業(yè)更是體現(xiàn)得淋漓盡致，我們和先進(jìn)企業(yè)相比，差距太大，要嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)和目標(biāo)落實(shí)工作?！?h3>變賣資產(chǎn)：5天轉(zhuǎn)讓給世茂集團(tuán)3家公司股權(quán)，回血28億元

除了銷售新房，泰禾集團(tuán)也在尋求轉(zhuǎn)讓部分子公司（項(xiàng)目）的股權(quán)。

有分析人士稱，單純靠加快銷售所帶來的那些回款，想快速扳倒當(dāng)前的負(fù)債大山較難，賣股權(quán)與引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，才是泰禾解決當(dāng)前問題的關(guān)鍵。

2018年12月14日，泰禾集團(tuán)公告稱，其全資子公司所持有的福州泰航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州泰福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和尤溪泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，均被轉(zhuǎn)讓給福州運(yùn)成興通實(shí)業(yè)有限公司，交易對價(jià)6.35億元。

今年3月，泰禾集團(tuán)又開啟了賣賣賣的模式。

3月23日，泰禾集團(tuán)將全資子公司持有的杭州藝輝商務(wù)51%股權(quán)出售給世茂股份旗下公司，交易對價(jià)為3.79億元;3月25日，泰禾集團(tuán)又宣布轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項(xiàng)目4家標(biāo)的公司各51%股權(quán)及相應(yīng)債務(wù)給世茂股份，交易對價(jià)為18.06億元;3月27日，泰禾集團(tuán)全資子公司再次轉(zhuǎn)讓其持有的漳州泰禾房地產(chǎn)40%股權(quán)給世茂房地產(chǎn)持股公司，交易對價(jià)為6.34億元。

短短5天內(nèi)，泰禾集團(tuán)3次向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，回血28.19億元，并甩掉了超過10億元的貸款包袱。

或許這并不是結(jié)束。據(jù)報(bào)道，世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在2018年業(yè)績會上表示，最近和泰禾在項(xiàng)目上的收購，是雙方戰(zhàn)略合作的一部分，不僅限于一兩個(gè)項(xiàng)目，陸續(xù)還會有其他項(xiàng)目。

嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，此類股權(quán)拋售有助于緩解資金壓力，本身也降低了項(xiàng)目去庫存的壓力。“從此類企業(yè)的負(fù)債數(shù)據(jù)看，若是偏高自然是有壓力的，或者說容易放大風(fēng)險(xiǎn)。引入戰(zhàn)略投資者有助于降低資金壓力，減少借債?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》就泰禾集團(tuán)負(fù)債率、回款情況、未來發(fā)展規(guī)劃等問題向泰禾集團(tuán)發(fā)出采訪函，泰禾集團(tuán)工作人員稱，因涉及到上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)，不方便接受采訪，一切以公司公告為準(zhǔn)。