徐靜波

凡是到過日本的朋友，一定有一個感覺，那就是日本的城市很干凈，干凈的不只是街道，還有房子，看上去一塵不染。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因為10年前建造的房子和30年前建造的房子，從外表看都差不多，跟新的一樣。

維修基金做保證

一個人平時有沒有使用美容化妝品，皮膚完全不一樣。一個精致漂亮的女人，一定是善于保養(yǎng)的。房子也是同樣的道理，建造完成后，經(jīng)過長期的風(fēng)吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻一定會出現(xiàn)劣化現(xiàn)象;下水管道經(jīng)過幾年的使用后，一定會出現(xiàn)堵塞。那么，如何保證房子的外墻不過多地出現(xiàn)劣化呢？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無阻呢？這就需要定期維修，而且是預(yù)防性維修。

那么，怎樣保證整棟大樓能夠維持長期的、經(jīng)常性的維修呢？日本有一項法定制度，那就是買了公寓樓，要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產(chǎn)權(quán)的人必須承擔(dān)的義務(wù)，而且這一項義務(wù)是依據(jù)“平等均分”的原則實施的。

首先，在購買新房時，除了房款，你必須繳納一筆維修基金，一般一套3室1廳的房子，第一次需要繳納大約150萬日元，約合10萬元人民幣。然后，每個月再繳納相當(dāng)于1000元到2000元人民幣不等的物業(yè)修繕管理費。如果你是租房客，就不需要繳納這么多錢，只需要交相當(dāng)于100多元人民幣的管理費。

必須說明的是，開發(fā)商在賣樓時，也必須繳納一筆維修基金。而且，這筆維修基金，必須超過所有業(yè)主繳納的維修基金的總和。

即使是住在一樓的業(yè)主，也要承擔(dān)電梯的修理費用、屋頂防漏工程的修理費用。因為日本人認為，住在一棟樓里的所有業(yè)主，就是一個大家庭，大樓的生命就是每一戶業(yè)主的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分攤，不能你多我少。正因為日本人有這樣一種集體主義思想，或者說從眾思維，使得日本在樓盤管理過程中，業(yè)主之間很少會產(chǎn)生矛盾。

設(shè)施的定期維修

那么，業(yè)主繳納的這筆維修基金由誰管理呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同管理。錢放在哪里呢？放在銀行里。需要使用時，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會審核批準支付，政府無權(quán)介入此類民間事務(wù)。

東京雖然是一座有著2000多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業(yè)管理公司卻只有四五家。當(dāng)然，都是有著半個世紀以上物業(yè)管理經(jīng)驗與信譽的大企業(yè)。

從一棟公寓樓建成之后，這些物業(yè)管理委員會就會和業(yè)主委員會共同制定出一個長達50年的公寓樓維修計劃表，什么時候修理屋頂防漏系統(tǒng)，什么時候修理外墻，什么時候疏通下水道，什么時候檢查供水系統(tǒng)，什么時候檢修電梯和更換電梯，都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間，并印成冊子，業(yè)主們?nèi)耸忠环荨５骄S修節(jié)點時，由物業(yè)管理公司提前通知業(yè)主委員會開會審核，批準預(yù)算，并書面通知所有業(yè)主。日本的物業(yè)管理有一條不成文的規(guī)矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全面疏通一次。屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)，一般是5年補修一次，10年大修一次。外墻一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測系統(tǒng)是一年檢修一次。

在設(shè)備沒有壞的情況下，就把自己的錢交給業(yè)主委員會和物業(yè)公司去管理使用，會不會被挪用或亂用？這是許多人可能會擔(dān)心的問題。但是，日本是一個信用社會，業(yè)主們根本不會擔(dān)心自己交的錢被挪用、亂用。正因如此，業(yè)主與物業(yè)管理公司建立起深厚的信賴關(guān)系，很少會埋怨物業(yè)管理公司，或者更換物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理公司也是根據(jù)自己長期以來管理樓盤的經(jīng)驗，預(yù)先就制定出詳細而完整的大樓維修保養(yǎng)計劃，并告知每一位業(yè)主，隨后幾十年會按部就班地進行大樓管理。從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書——公寓管理士。

集中管理

值得一提的是，日本物業(yè)管理公司的主要工作，并不是負責(zé)大樓的安保或小區(qū)安全管理，而是注重大樓自身的質(zhì)量和品質(zhì)的管理。原因在于，日本的社會治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊事件。而且日本的小區(qū)本來就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓里有管理員或者門鎖安保系統(tǒng)。因此，物業(yè)管理公司幾乎不需要雇用安保人員，而是把主要的財力、精力投入大樓的日常管理中，譬如清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗與樓梯扶手。一般一棟10層樓的公寓，配一個管理人員，而且大多數(shù)管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業(yè)管理公司平時只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時，才會有專人上門服務(wù)。

如果是高檔小區(qū)，物業(yè)管理公司會設(shè)置一個專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負責(zé)大樓內(nèi)外的日常清掃工作，處理業(yè)主的咨詢業(yè)務(wù)，監(jiān)管進出大樓的人員。

所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，即便是建造了許多年，都不會給人一種破舊的感覺。原因就是他們有一整套很好的維修保養(yǎng)管理制度，而這種制度的建立，首先要以開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司三者之間的信賴和相互依存協(xié)作為基礎(chǔ)，其次是物業(yè)管理公司要有一種對業(yè)主與大樓高度負責(zé)的態(tài)度。

日本政府已經(jīng)提出一個“建筑物百年”的計劃要求。以前，日本的大樓設(shè)計使用壽命，都是在50年至70年之間，但是日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導(dǎo)致大量建筑垃圾的產(chǎn)生，破壞環(huán)境。另一方面，大樓的頻繁拆建，損害業(yè)主的經(jīng)濟利益，也浪費社會資源。因此要求新大樓的建造，從結(jié)構(gòu)到管道，從墻面到內(nèi)部設(shè)施，必須保證能夠經(jīng)受得住100年風(fēng)雨的洗禮。而要實現(xiàn)這一個百年目標，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)，就成了關(guān)鍵。

為了保證百年大樓的建設(shè)質(zhì)量，最近，日本的建設(shè)現(xiàn)場出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：監(jiān)理師中多了不少女性。監(jiān)理公司起用女性監(jiān)理師來負責(zé)現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)理，一方面，是因為女性監(jiān)理師做事認真仔細;另一方面，她們很少抽煙、喝酒、泡吧，建設(shè)公司很難賄賂她們。

（聶 勇摘自《暢談》2019年第3期，辛 剛圖）