朱凌桃

(廣西壯族自治區(qū)百色市樂業(yè)縣國土資源局，廣西 百色 533200)

1 商服繁華影響度因素評價

繁華度作為對城鎮(zhèn)建成區(qū)土地級別影響最為顯著的因素，在城鎮(zhèn)內部的表現(xiàn)有較大的差異性，繁華度越高，對人流與物流的聚集作用就越強，因此，在城鎮(zhèn)內部繁華度最高的地段一般就是其區(qū)域的核心。由于商服業(yè)的集聚有很大的吸引力，獲得的級差地租最高，對繁華度的反映最直接，它是反映土地經(jīng)濟區(qū)位最重要的指標，因此，可以用商服業(yè)的集聚程度表示繁華度，可以從商服中心和農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)市場兩個方面評價。本文對廣西樂業(yè)縣商服繁華影響度因素的評價結果表見表1。從表1的評價結果可知，樂業(yè)縣的商服中心和農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)市場均能夠滿足樂業(yè)縣發(fā)展的基本需求，相對來說城南農(nóng)貿(mào)市場、三樂路和興樂路的商貿(mào)業(yè)較為落后。

表1 樂業(yè)縣商服繁華影響度因素評價結果統(tǒng)計表

2 交通條件因素評價

根據(jù)樂業(yè)縣道路交通現(xiàn)狀特點和規(guī)劃發(fā)展狀況，選擇對內交通便利度、對外交通便利度作為交通條件因素的衡量因子并分別評價其對土地質量的影響程度。不同類型的道路對城市交通作用影響程度不同，依據(jù)道路的寬度、路面的材料、道路在城市經(jīng)濟活動中的地位和作用的不同，結合對各個路段的車流種類、流量等情況實地調查，將樂業(yè)縣城區(qū)道路分成主干道、次干道和支路三種類型。交通條件因素評價從道路通達度和公交便捷度兩個方面進行，評價結果見表2。由表2可知，樂業(yè)縣的道路通達狀況良好，但公交便捷度較低，基本不能維持社會的基本需求。

表2 交通條件因素評價結果表

3 基本設施完善度因素評價

基本設施完善度因素包括基礎設施完善度和公用設施完備度兩個因素。

3.1 基礎設施完善度因素評價

基礎設施評價包括了供水設施分析與評價、排水設施分析與評價、通訊設施分析與評價和供電設施分析與評價。其中，供水設施方面，樂業(yè)縣自來水廠創(chuàng)建于1978年，目前城區(qū)供水管網(wǎng)長度約50 km，供水普及率達97%，日供水能力1萬立方米。根據(jù)供水區(qū)域差異調查情況，結合樂業(yè)縣現(xiàn)狀給水布置，目前城區(qū)內供水普及和保障率均較高，其中主要區(qū)域完善程度較好；排水設施方面，以城區(qū)排水設施運轉現(xiàn)狀評價為基礎，結合污水處理廠、住建局提供的排水資料顯示，樂業(yè)縣城排水設施較好；通訊設施方面，樂業(yè)縣目前電信3G/4G信號已實現(xiàn)城區(qū)全覆蓋，以城區(qū)通訊設施運轉現(xiàn)狀評價為基礎，結合樂業(yè)縣城區(qū)通訊基站位置圖，認為縣城通訊設施較好；供電設施方面，10千伏線路2 412.7 km，形成以110千伏中心變電站、35千伏、10千伏線路布點深入負荷中心覆蓋全縣的供電網(wǎng)絡，總體設施完善程度較好。綜上所述，樂業(yè)縣基礎設施完善度綜合評定為良好。

3.2 公用設施完備度因素評價

公用設施完備度因素評價包括學校、醫(yī)療設備、金融設施、文體娛樂設施等方面。其中，學校按照占地面積、建筑面積、班級數(shù)、教職工人數(shù)和在校學生人數(shù)等指標進行評價，醫(yī)療根據(jù)占地面積、建筑面積、醫(yī)護人員、床位數(shù)、醫(yī)院級別等開展，金融方面按照部門等級設置評價，文體娛樂評價時將公園、廣場、圖書館、文化館、博物館、體育館作為一類公用服務設施來考慮，評價其對周邊土地利用的影響。得出樂業(yè)縣高級中學、樂業(yè)縣第二中學、樂業(yè)縣民族中學、樂業(yè)縣人民醫(yī)院、地質公園和文化廣場等所在區(qū)域對周邊的土地等級影響較大的結論。

4 環(huán)境條件因素評價

環(huán)境質量優(yōu)劣度是對土地社會生態(tài)效益質量的量度，雖然它不直接對土地的經(jīng)濟和區(qū)位構成影響，但是其創(chuàng)造的生態(tài)效益和社會效益直接影響到人的活動方式，使不同環(huán)境狀態(tài)下的土地質量與土地效益產(chǎn)生優(yōu)劣差異。環(huán)境質量是一個綜合的概念，影響環(huán)境質量的因素具有多樣性、綜合性和復雜性等特點。根據(jù)環(huán)保部門提供的資料，結合現(xiàn)場查勘，大氣、噪聲為影響城區(qū)環(huán)境條件的主要因素，大氣污染主要以污染性企業(yè)排放的廢氣，噪聲污染仍以社會生活噪聲和交通噪聲為主，評價結果統(tǒng)計表見表3。由表3可知，非城鎮(zhèn)建成區(qū)地帶、地質公園等區(qū)域的環(huán)境條件要遠好于中心城區(qū)和工業(yè)、生活污水匯集點等區(qū)域。

表3 環(huán)境條件因素評價統(tǒng)計表

5 結語

第三輪基準地價評估是今后土地資源規(guī)劃與利用的基礎依據(jù)，也是評估不同區(qū)域土地資源利用潛力的重要依據(jù)。本文采用土地質量因素因子法從4個方面分析了廣西樂業(yè)縣的土地資源利用等級，研究表明，商服用地、行政辦公用地、居住用地在今后的發(fā)展過程中土地綜合利用指數(shù)較高，而工業(yè)用地的綜合用地作用指數(shù)最低，即前者對周圍土地地價的影響較大，而后者因交通道路條件不便捷、教育設施不先進、環(huán)境污染嚴重等而對周圍地價不利。