郭煦

置業(yè)熱土 受地緣因素的影響，燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人群，成為他們首次置業(yè)起點。對于投資客來說，燕郊樓市似乎已成為一個賭局。

1月19日，北京市級行政中心正式掛牌遷入北京城市副中心，與北京市新行政中心相距十公里的潮白河對岸的燕郊突然沸騰起來。

一月份，從三河市政府公布的最新一期商品房預(yù)售項目及價格來看，燕郊港中旅海泉灣項目二期單價在2.4萬元左右，其東側(cè)東郡創(chuàng)業(yè)中心項目，單價更是逼近3萬元，成為近期燕郊樓市價格高點。

而更有代表性的二手房的市場趨勢更能夠代表區(qū)域的房價。鏈家APP顯示，近三個月，燕郊成交房源653套。

成交量增長，二手房價格上揚，貝殼研究院數(shù)據(jù)庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價已經(jīng)漲為18416元/平方米，2019年1月達到18805元/平方米。三個月內(nèi)平均漲幅每平米2000元。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房掛牌均價為19590元/平方米，比去年11月份上漲了1193元/平方米。

此輪帶動燕郊樓市“入春”的原因，一個是直接受北京市政府東遷影響，第二就是前期的暴跌，讓燕郊樓市泡沫擠出殆盡，房價回到高峰期的一半水平，基本接近真實的價格水平。

從冰封到回暖

一個事實是，春節(jié)后看房、買房的人多了，開發(fā)商及二手房售賣者的底氣也有所增加。燕郊一樓盤銷售日，某銷售人員對前來看房的意向者表示，“其余兩棟未開盤樓棟會留著不賣，后期肯定會漲價?！?/p>

看房人群的增多也使得燕郊二手房賣方業(yè)主預(yù)期增強，在看房過程中，一位二手房中介銷售人員接到客戶提高掛牌價的電話，“一個100多平方米的兩居，總價要上調(diào)5萬元?！?/p>

盡管各方數(shù)據(jù)及市場現(xiàn)象都在顯示燕郊樓市在回暖，但還是有人認為，燕郊這波上漲是“虛晃一槍”，因為類似的情況在2018年初也曾發(fā)生過。

就此，中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，燕郊樓市本身的市場利好的確出現(xiàn)了，包括最近通州與北三縣協(xié)同發(fā)展以及地鐵建設(shè)的預(yù)期等。由于利好不斷，所以的確給了購房者信心。

但從市場發(fā)展看，隨著“金九銀十”逐漸褪色，春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。加之當?shù)胤績r目前的確是在下跌不少的基礎(chǔ)上，再加上很多人對政策放松開始出現(xiàn)預(yù)期，害怕錯過上漲。這種情況下，炒作有可能會影響市場。

同時，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，燕郊樓市回暖確實具有一定的合理性。第一，此前燕郊房價跌幅很大，有上升空間;第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相關(guān)政府機關(guān)單位遷入通州，地鐵設(shè)施增加以及北三縣與通州的統(tǒng)一規(guī)劃等。這些政策利好會讓人們覺得燕郊的升值潛力是比較大的，也有人預(yù)計今后的政策會松動;第三，在上一輪房價大幅上漲時，燕郊就吸引了全國各地投資客。如今燕郊的房價相對之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的區(qū)位優(yōu)勢，燕郊的確又開始吸引著一些外地的投資者。

但楊紅旭也認為，燕郊樓市炒作成分肯定存在?！耙驗檠嘟嫉氖袌鲂星榫褪谴笃鸫舐?，這和目前某些自媒體、中介的夸大其詞、助長市場的行為緊密相關(guān)。具體來說，炒作從兩方面影響市場：一個是心理預(yù)期，一個是實際操作。心理預(yù)期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地產(chǎn)交易的利益相關(guān)者，通過自媒體、朋友圈來夸大其詞進行傳播，渲染這種房子賣得快、房價漲得快之類的市場信息;實際操作方面，他們會幫助這些買房人、投資者尋找房源，但有些中介也可能在市場中‘興風(fēng)作浪，即中介可能會慫恿某些房東去提高賣價，從而使自己獲得更高的傭金。另外，有些大中介可能會壟斷銷售權(quán)、代理權(quán)，盡量地把房價提高，甚至通過信息不對稱的優(yōu)勢來制造緊張氛圍或者欺騙消費者，讓這些買房人急于買房、高價買房?！?/p>

過去10年間，燕郊房價從每平方米4000元漲到2017年初的3萬多元，2019年春節(jié)前又回到1.8萬元左右。幾年的時間里，燕郊的房價猶如過山車，一部分在價格頂峰入場的投資客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。

一位燕郊本地房地產(chǎn)開發(fā)商銷售負責(zé)人說：“限購是導(dǎo)致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說，甚至是唯一的原因?！边@項對燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購政策出臺于兩年多之前。2017年3月22日，緊跟北京“317”樓市新政，廊坊市發(fā)布針對市區(qū)及五縣的限購政策，2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》對外發(fā)布，三河市被納入調(diào)控范圍。

燕郊樓市再次挑動人們的神經(jīng)

進入2019年，燕郊樓市出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)機。記者近日對燕郊樓市進行了實地調(diào)研，在燕郊鎮(zhèn)燕靈路口附近的“售樓處一條街”，就被車站附近拿著宣傳單頁的一位大媽堵住，“來看房子的吧，燕郊、大廠的都有，讓銷售給你好好講講?！?/p>

走訪燕郊幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，每家門店擺著的沙盤模型不同，但所售項目大致相同?！吧潮P項目早已售罄。看好哪個盤？燕郊目前在售的商住房新樓盤就兩三個。二手房交易成本太高不劃算，建議買新盤。”中介門店工作人員稱。

記者發(fā)現(xiàn)，進店看商住房的多數(shù)是從北京趕過來的，進店前沒想好買一手房還是二手房，不少人被銷售人員引導(dǎo)到了一手房樓盤實地。全鎮(zhèn)房屋中介上百家，代理的基本都是燕達、匯福、福成等本地開發(fā)商項目。

“燕郊房地產(chǎn)市場變化快，二手房待售業(yè)主的情緒不太穩(wěn)定。不少業(yè)主看到近期樓市回暖，就想調(diào)高之前的掛牌價。春節(jié)過后，有些業(yè)主把掛牌價調(diào)高了10%?！痹谘嘟级嗄陱氖路慨a(chǎn)經(jīng)紀人的邵女士對本刊記者說，“二手房最近看的人多，能否成交還得看具體房源?！?/p>

“在北三縣買房投資的居多。購買用于自住，在北京國貿(mào)工作的上班族比較常見。以后通了地鐵就更方便了?！倍辔讳N售人員對記者說。

官方消息顯示，1月13日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會副主任周楠森在接受北京市人大代表和政協(xié)委員咨詢時，介紹城市副中心軌道交通規(guī)劃，明確平谷線規(guī)劃已經(jīng)調(diào)整到位，將在燕郊分為兩支：一支進入副中心，接入副中心站，并接駁其它線路;另一支直通東壩地區(qū)。

燕郊之門 一下潮白河大橋，就能見到京榆大街一扇彩虹門，往東大約一公里，匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介，這里是著名的“售樓一條街”。

上述消息，成為提振燕郊樓市的“強心劑”。

在燕郊當?shù)刂脴I(yè)顧問的朋友圈，類似“緊鄰地鐵”、“觸底反彈”、“整合規(guī)劃推動+強勢政策扶持：北三縣有望變身北京最強第三區(qū)”的宣傳語甚囂塵上。 如今的燕郊樓市，儼然又回到了2017年3月份限購之前的熱勁。

“全鎮(zhèn)已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū);以休閑旅游、健康醫(yī)療、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。擁有高新技術(shù)和先進制造企業(yè)182家，規(guī)模以上民營企業(yè)17家?！边@是河北省三河市政府官網(wǎng)對其轄區(qū)燕郊鎮(zhèn)的介紹。

雖然政府官網(wǎng)的介紹中并未提及房地產(chǎn)業(yè)，但稍加留意便會發(fā)現(xiàn)，數(shù)不清的房地產(chǎn)廣告，隨處可見的售樓處、地產(chǎn)中介門店，是燕郊的鮮明特色。

上述房企銷售負責(zé)人認為，“早在本地企業(yè)開始大規(guī)模開發(fā)的時候，目標客戶群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬人，如果客戶目標是他們，怎么可能去建幾十萬套房子？限購政策出臺后，我們的目標客戶不具備購房資格，相當于企業(yè)最初設(shè)計的發(fā)展方向與現(xiàn)實制度脫節(jié)，房子當然賣不動?！?/p>

2月20日，住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室發(fā)布數(shù)據(jù)稱，根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室最新大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）監(jiān)測顯示，2019年1月，廊坊燕郊房價環(huán)比上漲5.23%，這是燕郊房價連續(xù)兩個月快速上漲。2018年12月，燕郊房價環(huán)比上漲3.67%，這一漲速是2017年4月當?shù)胤績r階段性見頂以來的最高單月漲幅，但很快被2019年1月的數(shù)據(jù)刷新。

此前，燕郊一直被視作北京房價的“晴雨表”。2015年下半年以來，受北京市政府東遷消息及2016年北京房價大漲的疊加影響，燕郊房價一路飆高，其標桿樓盤首爾甜城的二手房最高喊出單價4萬的高價。不過，2017年在嚴厲的樓市限購措施下，燕郊樓市顯現(xiàn)出三四線樓市缺少“剛需”支撐的脆弱性，5月之后房價急轉(zhuǎn)直下。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，與2017年4月相比，2018年11月燕郊房價跌幅達到46%，甚至超過了購房首付的比例。

不過，今年1月北京市政府正式遷址副中心無疑是“北三縣”燕郊、香河、大廠期盼已久的大好消息，通州與北三縣整合規(guī)劃也在逐漸推進之中。2月11日，首都之窗網(wǎng)站公布信息，2018年北京市規(guī)劃和自然資源委員會同河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，組織編制《通州區(qū)與廊坊北三縣地區(qū)整合規(guī)劃》，立足京津冀協(xié)同發(fā)展，處理好副中心與通州區(qū)、廊坊北三縣地區(qū)的關(guān)系，打破“一畝三分地”思維定式，積極穩(wěn)妥做好交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理，推動北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一管控。配合國家京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，成立工作專班，由兩省市抽調(diào)人員組成工作專班，在原整合規(guī)劃成果基礎(chǔ)上，按照總體規(guī)劃深度，加快推進《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃（討論稿）》。

現(xiàn)實當中的利好則是地鐵線路的優(yōu)化。近期有消息透露，由平谷到燕郊的地鐵22號平谷線更改線路，原規(guī)劃線路平谷有五站，三河僅有三站。新線路調(diào)整后，三河變成了四站，平谷減少為三站。線路貫穿整個燕郊鎮(zhèn)，并進入城市副中心。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，此次燕郊樓市的上漲，既是房價深跌的反彈，也是對地鐵線路優(yōu)化、北京市政府東遷等利好消息的反應(yīng)，是否可持續(xù)尚待觀察。