吳難

【摘 要】近些年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了巨大的發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，回收投資過(guò)程比較慢，如果只依靠企業(yè)自身資金很難滿足房地產(chǎn)的建設(shè)需求。我國(guó)金融體系目前還不夠完善，整個(gè)金融市場(chǎng)缺乏規(guī)范性，雖然我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道較多，但是融資規(guī)模依然受到諸多限制，如何進(jìn)一步優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道，成為了當(dāng)前重點(diǎn)研究的問(wèn)題。本文首先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的主要融資渠道進(jìn)行了簡(jiǎn)單闡述，分析了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，最后提出了房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新及拓寬措施，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有效參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資渠道；問(wèn)題；措施

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，對(duì)我國(guó)GDP的提升貢獻(xiàn)了很多力量。有調(diào)查顯示，在我國(guó)固定資產(chǎn)投資組成中，房地產(chǎn)相關(guān)投資占比超過(guò)20%，并提供了10%的就業(yè)崗位。融資作為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前主要依靠銀行信貸作為主要的融資渠道，隨著政策的調(diào)整和各種限制，融資規(guī)模依然無(wú)法擴(kuò)大，這給房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的安全威脅。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)盡快建立完善的房地產(chǎn)融資體系，拓寬融資渠道，提高融資規(guī)模，確保房地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)的主要融資渠道

1.銀行貸款。在我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，銀行貸款一直是房地產(chǎn)融資的主要渠道之一，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是都通過(guò)銀行貸款獲得開(kāi)發(fā)資金。銀行在放貸過(guò)程中會(huì)充分考慮融通資金的流動(dòng)性、盈利性以及安全性，然而隨著我國(guó)不斷加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，銀行開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款加以限制，部分房地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)法通過(guò)銀行貸款的方式買(mǎi)地開(kāi)發(fā)。

2.自籌資金。在房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要求開(kāi)發(fā)商自有資金不能低于項(xiàng)目總投資的30%。針對(duì)一些規(guī)模和投資額度小的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)自籌資金的方式滿足項(xiàng)目建設(shè)的資金需求，但是如果項(xiàng)目規(guī)模和投資額度比較大時(shí)，自籌資金很難達(dá)到開(kāi)發(fā)的需求，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金斷裂，產(chǎn)生不良連鎖反應(yīng)。

3.預(yù)收回款資金。作為房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的一種方式，預(yù)售可以盡快回籠投資資金，能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商資金壓力起到一定程度的緩解。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，我國(guó)采取了一系列措施，嚴(yán)格限制了房屋的預(yù)售條件，要求只有房屋建筑主體封頂后，在取得預(yù)售許可證的情況下才可以進(jìn)行預(yù)售，得到部分資金，然而當(dāng)前采用預(yù)售回款的方式已經(jīng)很難滿足融資需求。

4.房地產(chǎn)投資資金。作為中國(guó)金融市場(chǎng)上的一種新型金融工具，房地產(chǎn)投資信托資金和其它信托資金有點(diǎn)類(lèi)似，不同的是房地產(chǎn)投資信托資金專(zhuān)門(mén)用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的，它不僅能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)運(yùn)行，也可以正式上市實(shí)現(xiàn)流通。目前，房地產(chǎn)證券化還處于起步階段，缺乏的完善的法律體系，相信隨著相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，在我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的融資渠道中，也會(huì)成為主要渠道之一。

5.募集上市。作為企業(yè)籌資的資本市場(chǎng)之一，募集上市來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的融資具有一定的難度，當(dāng)前對(duì)上市公司的要求非常嚴(yán)格，并且審批的時(shí)間比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要在短期內(nèi)滿足自身融資需求很難辦到。同時(shí)，近些年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)施調(diào)控，嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)企業(yè)的上市條件，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不具備上市資格。

6.民間資金。由于當(dāng)前部分融資渠道受到了諸多限制，民間資本逐漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的渠道之一。我國(guó)法律明確規(guī)定，能夠?qū)ι鐣?huì)閑散資金進(jìn)行吸納的只有金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于非金融機(jī)構(gòu)只有在滿足相關(guān)條件和規(guī)定的情況才可以吸收社會(huì)資金，并且規(guī)定其利率必須要低于國(guó)家的四倍。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)吸收社會(huì)資金，使短期融資需求得到解決。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了吸納社會(huì)資金，并承諾給予高息，已經(jīng)超出了國(guó)家規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)，屬于非法集資的范疇。

二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

1.對(duì)銀行信貸過(guò)于依賴。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸進(jìn)行融資，雖然債券和股票也可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，但是由于條件限制嚴(yán)格，很多房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法進(jìn)行融資，另外，房地產(chǎn)投資資金和信托還處于起步階段，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠銀行信貸實(shí)現(xiàn)融資，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，銀行信貸受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求也逐漸得不到滿足。

2.房地產(chǎn)金融體系不完善。我國(guó)房地產(chǎn)金融體系當(dāng)前處于發(fā)展階段，還需要不斷地完善，房地產(chǎn)相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和擔(dān)保的運(yùn)行機(jī)制存在著諸多不合理的地方，協(xié)調(diào)機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制不健全，在沒(méi)有得到嚴(yán)格的監(jiān)督和調(diào)控下，很多資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，非法集資、騙貸現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致金融市場(chǎng)一片混亂。

3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性比較強(qiáng)，如果不能對(duì)總量進(jìn)行有效控制，會(huì)導(dǎo)致投資過(guò)熱引起地產(chǎn)泡沫，在人為炒作下房屋價(jià)值直線上升，如果市場(chǎng)發(fā)生變化，必然會(huì)增加金融風(fēng)險(xiǎn)，此外，還有可能面臨壞賬情況。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，引起連鎖反應(yīng)，會(huì)嚴(yán)重打擊地方經(jīng)濟(jì)。

4.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展速度過(guò)慢。房地產(chǎn)融資市場(chǎng)主要包括兩個(gè)方面，一個(gè)是房地產(chǎn)融資的一級(jí)市場(chǎng)，比如債權(quán)融資和股權(quán)融資，另一個(gè)使房地產(chǎn)融資的二級(jí)市場(chǎng)，比如住房抵押貸款。一級(jí)市場(chǎng)對(duì)投資者的限制比較多，并且由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展速度太過(guò)緩慢，導(dǎo)致銀行的住房抵押貸款不能正常出售，一旦金融市場(chǎng)發(fā)生動(dòng)蕩，必然會(huì)阻礙銀行資金的流動(dòng)性，引起次貸危機(jī)。

三、房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新及拓寬措施

1.提高融資工具的多元化。隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融工具的不斷發(fā)展，逐漸放開(kāi)了融資條件的限制，這在一定程度上拓寬了房地產(chǎn)的融資渠道。相信房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不久也會(huì)發(fā)生變化，使房地產(chǎn)金融工具朝著多元化的方向發(fā)展。銀行信貸、房地產(chǎn)信托資金以及產(chǎn)業(yè)投資基金的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)融資選擇面有著進(jìn)一步的增加，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展有著重要的意義。

2.完善房地產(chǎn)金融體系。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的政策性金融機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)制定關(guān)于房地產(chǎn)金融方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并將房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)逐漸的放開(kāi)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托投資以及投資基金等專(zhuān)業(yè)化金融工具的培養(yǎng)，確保房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行，使我國(guó)房地產(chǎn)金融體系得到進(jìn)一步完善。

3.合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。受到金融風(fēng)暴的影響，國(guó)家經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)重的打擊，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，需要加強(qiáng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。我國(guó)法律規(guī)定，要嚴(yán)格審查和判斷房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)程也要加強(qiáng)管理，全程動(dòng)態(tài)監(jiān)控貸款發(fā)放的整個(gè)過(guò)程。此外，金融企業(yè)也應(yīng)當(dāng)提高自身防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，建立金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，制定房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

4.推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)包含多個(gè)方面，其中尚屬于初級(jí)發(fā)展階段的主要包括房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)、證券市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)以及保險(xiǎn)市場(chǎng)等，針對(duì)這些金融市場(chǎng)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律文件，對(duì)其運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行規(guī)范，確保其能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資平臺(tái)的重要支撐。此外，政府應(yīng)當(dāng)制定有利于其發(fā)展的政策，確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范性。各個(gè)地區(qū)也可以根據(jù)實(shí)際情況，出臺(tái)符合本地區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的政策或文件，在確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)良性發(fā)展的前提下，加大房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新力度。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到了重要的作用。受到各種因素的影響，房地產(chǎn)融資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了瓶頸，為了進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)金融體系、提高融資工具的多元化、防范金融風(fēng)險(xiǎn)等，為房地產(chǎn)融資渠道提供更多的選擇。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 盛增雄. 我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的突出問(wèn)題與對(duì)策[J]. 企業(yè)改革與管理， 2017（11）：116-116.

[2] 王海智. 探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防控制措施[J]. 經(jīng)濟(jì)師， 2017（10）：274-274.

[3] 胡蘊(yùn)珠. 當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析[J]. 納稅， 2017（3）：81-81.