近年來，持續(xù)飛漲的房價(jià)已經(jīng)越來越成為與人們息息相關(guān)的生活話題。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場資本化、偏離居住屬性，并由此產(chǎn)生的泡沫，不僅影響著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，也制約著整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。也正是基于此，習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的這一科學(xué)定位。因此，只有正確認(rèn)識房價(jià)飛漲的危害，科學(xué)分析房價(jià)難控的深層次原因，尤其是找到破解制約房價(jià)難調(diào)瓶頸的應(yīng)對措施，才是確保國家經(jīng)濟(jì)社會健康穩(wěn)定發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢的根本所在。

一、房價(jià)飛漲的嚴(yán)重危害

（一）政治危害

房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)逐漸形成，影響越來越大，越來越多的干預(yù)甚至一定程度上左右政府尤其是地方政府的決策。他們越來越不滿足于單純經(jīng)濟(jì)層面的獲利，開始向執(zhí)政黨索取政治權(quán)利，進(jìn)入人大、政協(xié)乃至決策層，影響政府決策，從政治上綁架政府。不僅如此，他們還滲透到執(zhí)政黨內(nèi)部，借助執(zhí)政黨的執(zhí)政權(quán)威，將執(zhí)政黨從全民利益出發(fā)制定的改革發(fā)展決策，實(shí)際扭向成有利于其自身利益，乃至成為為其謀取私利的工具，使普通群眾難以享受到改革發(fā)展的紅利，嚴(yán)重破壞黨同人民群眾的血肉聯(lián)系，甚至造成人民群眾與執(zhí)政黨一定程度的對立狀態(tài)，從根本上損害執(zhí)政黨的執(zhí)政基礎(chǔ)。

（二）經(jīng)濟(jì)危害

政府財(cái)政對房地產(chǎn)過分依賴，造成公共利益被綁架。這使政府不得不容忍甚至希望房價(jià)上揚(yáng)，又在宏觀調(diào)控上“投鼠忌器”，嚴(yán)重阻礙了政府經(jīng)濟(jì)治理進(jìn)程及效果，提高了治理成本，增加了治理難度。

自分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實(shí)踐過程中逐漸演變成地方政府的第二財(cái)政。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地收入在地方政府本級財(cái)政收入中占了較大比例，有的城市甚至超過了50%。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收也一直是地方財(cái)政收入的主要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在地方各類稅收中，房地產(chǎn)稅收收益漲幅最為明顯，比重不斷提高。所以，在這種背景下，地方政府難以對房地產(chǎn)市場下重拳調(diào)控。我們應(yīng)該看到，這種收入模式雖然為地方政府聚集了巨額可支配財(cái)力，帶動了地方經(jīng)濟(jì)增長。但是，地方政府過分依賴土地收入的負(fù)面影響也越來越大，比如土地資源的浪費(fèi)、城市規(guī)模的無序擴(kuò)張、地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。

（三）社會危害

房價(jià)飛漲，會弱化城市的宜居功能，減少技術(shù)移民和投資移民的增長，降低城市人才集聚的能力。房價(jià)飛漲給大眾，尤其是青年這樣的新就業(yè)群體造成巨大壓力，影響青年群體的創(chuàng)業(yè)熱情和動力，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。

住房投機(jī)會使城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、社會各個階層將發(fā)展努力聚焦在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而帶來財(cái)富分配的失衡、貧富差距的拉大，也不利于社會的公平正義。同時(shí)，失衡的房地產(chǎn)市場還會對社會資本產(chǎn)生“虹吸效果”，反過來助推高房價(jià)和房地產(chǎn)泡沫膨脹，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

二、房價(jià)難控的原因

（一）房地產(chǎn)市場的巨大利益誘惑是造成房價(jià)飛漲難控的主要原因

逐利是企業(yè)的本性。特別是在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增速下滑的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)來說，仍然是獲利最大的行業(yè)。這就是使得各類資本爭相進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

稅收是政府的支撐。在中央與地方的房地產(chǎn)稅收分成中，地方占比過重，在一定程度上使地方政府逐利意識膨脹并形成政府財(cái)政對房地產(chǎn)市場的過度依賴。

（二）房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)的阻撓干預(yù)，使調(diào)控政策難以發(fā)力

房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)大肆炒作，使“剛需”理念的銷售誘導(dǎo)引發(fā)虛假需求上漲，造成房價(jià)上漲。另一方面，房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)又通過綁架政府，干預(yù)政府決策，使調(diào)控政策難以傷其根本，只能是從表面上回應(yīng)一下公眾的情緒，并不能從根本上解決問題。

（三）金融市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全保障機(jī)制不完善使投資性需求難以找到合適的渠道

民間資本、社會閑散資金保值增值及投資渠道過窄且風(fēng)險(xiǎn)越來越大。正是基于“兩害相權(quán)取其輕”的心理，大量民間資本、社會閑散資金為了保值增值或減少通貨膨脹帶來的損失，從而進(jìn)行投資性購房就成為無奈之舉，這也在很大程度上放大了房地產(chǎn)需求的信號。

三、多措并舉抑制房價(jià)飛漲

（一）整合和規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)主體

應(yīng)逐步將資信差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、技術(shù)水平低等投機(jī)性主體清理出房地產(chǎn)市場，壓減房地產(chǎn)市場主體數(shù)量。

該項(xiàng)措施具有特殊的政治意義，即通過減少房地產(chǎn)市場主體的總量，從而減少房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)對政府決策干預(yù)的群體合力，減輕政府決策及宏觀調(diào)控受掣肘程度。

（二）加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管調(diào)控力度

作為房地產(chǎn)建設(shè)和調(diào)控政策的組織者和執(zhí)行者，政府應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起第一責(zé)任。要充分發(fā)揮政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動性和積極性，更加注重樓市資源的協(xié)調(diào)，積極把控房價(jià)和去庫存等目標(biāo)結(jié)合起來，通過建立健全征信機(jī)制、強(qiáng)化社會輿論監(jiān)督、加強(qiáng)各部門協(xié)作聯(lián)動等多種途徑，使投機(jī)性經(jīng)營企業(yè)、與國家調(diào)控政策對臺戲的企業(yè)逐漸失去市場。

（三）積極推進(jìn)國家住房制度改革

堅(jiān)持“既能做大蛋糕，又能分好蛋糕”的原則，建立兼顧國家發(fā)展、社會民生和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正當(dāng)利益的利益平衡機(jī)制。這樣既能滿足各方的利益訴求，又能維護(hù)改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。具體方案如下：

1、讓小面積的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型住房成為市場供應(yīng)主體。這類住房約占房地產(chǎn)市場的70%左右，按照國際慣例和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)律，該類型住房的價(jià)格應(yīng)保持在工薪階層7—10年人均收入/每套的幅度，讓大部分居民買得起、保證大部分群體的住房需求。

2、福利救濟(jì)性住房兜底保障弱勢群體、特殊人群的住房需求。這類住房的比例約占房地產(chǎn)市場的10%左右。這部分住房主要由政府負(fù)責(zé)開發(fā)供應(yīng)，根據(jù)弱勢群體、特殊人群的具體情況可以分為免租房、廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

（四）運(yùn)用綜合手段實(shí)現(xiàn)房價(jià)小增暗降、明增暗降，破解房地產(chǎn)價(jià)格不能降的瓶頸，在保障全局性經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定增長前提下，達(dá)到房價(jià)不增暗降的效果

在確保房價(jià)不增的前提下，把毛胚房待售調(diào)控為強(qiáng)制性精裝修標(biāo)準(zhǔn)。在應(yīng)對政府嚴(yán)控房價(jià)增長的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過“精裝修變毛坯房”的手段實(shí)現(xiàn)了房價(jià)的“明穩(wěn)暗增”，現(xiàn)在我們借用他們對付政府的手段，反其道而行之，作為實(shí)質(zhì)降價(jià)手段，又不會造成整體經(jīng)濟(jì)形勢的負(fù)面影響。這一措施可以對房價(jià)產(chǎn)生10-20%的調(diào)控效果。

（五）完善金融市場監(jiān)管機(jī)制，有效防控金融運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，拓寬投資渠道，給房地產(chǎn)資本市場“放水導(dǎo)流”

通過拓寬投資渠道，使民間資本、社會閑散資金找到合適的投資渠道，減少投資性和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，滿足多元化投資需求。發(fā)展包括銀行理財(cái)、證券、期貨、股票、私募基金以及海外投資等多種投資形式。

完善法制保障，規(guī)范民間借貸。民間借貸作為正規(guī)金融的重要補(bǔ)充。社會既離不開它，又對它引發(fā)的惡性事件深惡痛絕。正因?yàn)槿绱?，?guī)范民間借貸應(yīng)該引起政府和全社會共同重視。政府可以通過積極營造誠信的社會環(huán)境、加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)意識的引導(dǎo)與培育等多種途徑來提高政府防控金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

作者簡介

趙春澄，男，講師，山東濰坊人，現(xiàn)任職于中共德州市委黨校管理學(xué)教研部。