王若贏

摘要：小區(qū)停車位無(wú)法適應(yīng)車輛數(shù)目增長(zhǎng)的問題日益突出，由此產(chǎn)生的法律糾紛持續(xù)不斷。小區(qū)停車位的所有權(quán)和使用權(quán)是糾紛的本質(zhì)問題。縱使《物權(quán)法》第74條中已間接規(guī)定相關(guān)物權(quán)歸屬，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》亦有所補(bǔ)充，但仍然具有較大的模糊性，亟需完善并明確所有權(quán)的判定標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合法律界定不同性質(zhì)的小區(qū)停車位，就小區(qū)停車位的法律糾紛歸類解讀，并結(jié)合中國(guó)現(xiàn)狀提出合理改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：小區(qū)停車位;物權(quán)歸屬;物權(quán)法

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.02.071

0引言

隨著私家車的不斷普及，小區(qū)停車位往往無(wú)法適應(yīng)車輛數(shù)目日益增長(zhǎng)的問題并由此產(chǎn)生法律糾紛，而核心問題便是小區(qū)停車位的歸屬和使用問題。小區(qū)停車位歸屬權(quán)和使用權(quán)的不確定性不僅阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且也給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)問題。極端情形下甚至引發(fā)開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主間的群體性糾紛事件，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成嚴(yán)重威脅，也使得停車位糾紛正變得越來(lái)越多樣化，從最初的開發(fā)商因利益追求而侵犯業(yè)主權(quán)利拓展至開發(fā)商權(quán)益受損、業(yè)主之間的使用權(quán)糾紛等多重問題。然而，規(guī)范小區(qū)停車位糾紛的法律法規(guī)仍存在漏洞，不能有效解決社會(huì)糾紛，現(xiàn)行法律對(duì)于現(xiàn)實(shí)狀況的滯后與脫軌亟待立法修正。本文結(jié)合物權(quán)法及其相關(guān)司法解釋和法規(guī)規(guī)章，聚焦并詳述小區(qū)停車位民事糾紛的關(guān)鍵因素，總結(jié)其基本特征，最終提出解決建議，以求對(duì)從法律上解決此類糾紛有所裨益。

1小區(qū)停車位的法律界定

近年來(lái)，小區(qū)停車位紛爭(zhēng)不斷，各方當(dāng)事人往往對(duì)“何為小區(qū)停車”和“小區(qū)停車位是否包含車庫(kù)”等類似問題率先爭(zhēng)辯。小區(qū)停車位的法律界定至關(guān)重要，它甚至?xí)绊懛ㄔ旱淖罱K判決。停車位是指居住區(qū)的地面或地下停車的場(chǎng)所，也是為業(yè)主服務(wù)的居住區(qū)的重要設(shè)施。根據(jù)相關(guān)的司法實(shí)踐，居住區(qū)停車位的廣義解讀可分為三類：規(guī)劃停車位、占用居住區(qū)公共道路的停車位和車庫(kù)。規(guī)劃停車位是開發(fā)商在住宅區(qū)規(guī)劃的停車區(qū)域，包括地面停車位和地下停車位。在建造商品房小區(qū)的過程中，開發(fā)商預(yù)先完成設(shè)計(jì)和建筑規(guī)劃，留出空間建造地下或者地面停車位。一般而言，在商品房建造的新近階段，開發(fā)商興建規(guī)劃停車位已經(jīng)成為必然現(xiàn)象，新建的小區(qū)亦絕大多數(shù)具備規(guī)劃停車位。占用小區(qū)公共道路的停車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。在開發(fā)商建造住宅小區(qū)的早期階段，因業(yè)主車輛數(shù)目較少，一般不會(huì)興建專門的停車位，而是小區(qū)業(yè)主自行尋找車位停放車輛，小區(qū)內(nèi)道路的兩側(cè)和休閑場(chǎng)地便成為首選停車位。另外，隨著小區(qū)車輛的增多，原規(guī)劃停車位不足，則經(jīng)過相互商議，可以將小區(qū)的共有道路或者其他場(chǎng)所修改為停車位。車庫(kù)是停車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分甚至是所有權(quán)涉及部分的形式，需進(jìn)行物權(quán)登記，并附著所有權(quán)憑證。車庫(kù)具有空間結(jié)構(gòu)的封閉性和使用的獨(dú)立性，便于登記明確歸屬與使用權(quán)，小區(qū)車庫(kù)也可以列入其中。

2小區(qū)停車位歸屬的法律爭(zhēng)議

2.1開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主停車位歸屬之爭(zhēng)

小區(qū)停車位的歸屬之爭(zhēng)是目前中國(guó)各大城市普遍存在的社會(huì)問題，尤其以開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的爭(zhēng)議為重。其實(shí)，中國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)小區(qū)停車位的歸屬有一定的規(guī)定。例如根據(jù)物權(quán)法第74條第2款，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。由其規(guī)定，小區(qū)停車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商所有。然而，物權(quán)法的規(guī)定并沒有終止紛爭(zhēng)，相反在實(shí)踐中業(yè)主和開發(fā)商經(jīng)常就歸屬產(chǎn)生法律糾紛。其中地面停車位和的歸屬備受爭(zhēng)議。地面規(guī)劃停車位，學(xué)者們因其是否具有獨(dú)立性而產(chǎn)生爭(zhēng)論，有學(xué)者認(rèn)為其不具有傳統(tǒng)的封閉性特點(diǎn)而不具有獨(dú)立性，但根據(jù)實(shí)際，該種車位因能夠有較為明確的區(qū)別劃分而被普遍認(rèn)定為有獨(dú)立性并一般情況下由開發(fā)商所有。法院亦多次在司法實(shí)踐認(rèn)同物權(quán)法的規(guī)定，判定地面規(guī)劃停車位屬于開發(fā)商而不是業(yè)主所有。此外，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)物權(quán)法第74條第2款和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，設(shè)立在業(yè)主共有土地之上的地面車位應(yīng)屬全體業(yè)主共有。然而，業(yè)主往往不能認(rèn)同物權(quán)法得規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商具備停車位得所有權(quán)是侵害業(yè)主權(quán)利的行為，并認(rèn)為開發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋售出并辦理轉(zhuǎn)移登記之后，建筑物區(qū)分所有權(quán)人即共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)，也一并擁有地面車位的所有權(quán)，不能登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，其產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所共有，不能由開發(fā)商以約定方式確定所有權(quán)。業(yè)主的此種觀點(diǎn)并不是少數(shù)意見，而是多數(shù)業(yè)主均予以支持，亦是小區(qū)停車位糾紛的主要源頭，現(xiàn)在有愈演愈烈之勢(shì)。

2.2小區(qū)業(yè)主間的停車位歸屬之爭(zhēng)

誠(chéng)如物權(quán)法74條第2款規(guī)定，業(yè)主可經(jīng)由附贈(zèng)、租賃和購(gòu)買獲取小區(qū)停車位的所有權(quán)或使用權(quán)。業(yè)主對(duì)其小區(qū)停車位享有處置權(quán)，當(dāng)轉(zhuǎn)讓小區(qū)停車位，有權(quán)自由與本小區(qū)內(nèi)業(yè)主交易，首先滿足小區(qū)內(nèi)部需求，不得私自轉(zhuǎn)讓于外部人員，損害小區(qū)內(nèi)業(yè)主利益。然而，在司法實(shí)踐中，在停車位特別緊張的情形下，有小區(qū)業(yè)主出于經(jīng)濟(jì)利益的考量，將其所有或承租的停車位轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租給出價(jià)更高的其他小區(qū)人員，損害本小區(qū)全部業(yè)主的權(quán)益而引發(fā)糾紛。另外，在出賣房屋后，原業(yè)主不得繼續(xù)保留該小區(qū)停車位的使用權(quán)，應(yīng)將使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中亦有小區(qū)業(yè)主賣房后主張?jiān)谠^(qū)可繼續(xù)享有停車位的案例，訴至法院后遭到否認(rèn)。若小區(qū)停車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位還是占用業(yè)主共有場(chǎng)地的車位無(wú)法認(rèn)定，則需要相關(guān)權(quán)利主張人員舉證，否則承擔(dān)舉證不能之責(zé)任。業(yè)主購(gòu)買對(duì)方業(yè)主不具有所有權(quán)，僅擁有其使有權(quán)的違法出售車位，并無(wú)相應(yīng)正規(guī)手續(xù)的交易，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)損失。而現(xiàn)如今新出現(xiàn)的有關(guān)機(jī)械車位的爭(zhēng)端也有存在，由于小區(qū)內(nèi)停車位的不足，業(yè)主自發(fā)統(tǒng)一購(gòu)買立體機(jī)械停車位，對(duì)于此類停車位的歸屬在業(yè)主之間也有存在部分糾紛，缺乏法律的界定，也并沒有制度的保障，在動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的判定中也仍存在較多爭(zhēng)論，業(yè)主在購(gòu)買此類車位后普遍存在登記困難，權(quán)屬不明等困擾。

3小區(qū)停車位具體使用的法律爭(zhēng)議分析

3.1開發(fā)商侵犯業(yè)主的小區(qū)停車位使用權(quán)

根據(jù)物權(quán)法74條第1款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。然而，若干開發(fā)商因利益可圖，在本小區(qū)業(yè)主暫無(wú)消費(fèi)能力的情況下，擅自租售給非本小區(qū)人員。亦存在開發(fā)商出售或出租高價(jià)甚至天價(jià)停車位的行為，很多車位價(jià)格已超住房?jī)r(jià)格，小區(qū)停車位被哄抬價(jià)格，開發(fā)商獲得高額利潤(rùn)。尚存在開發(fā)商只售不租、停車位與商品房捆綁銷售、要求強(qiáng)制性一次付清、應(yīng)附贈(zèng)車位而毀約等行為。開發(fā)商認(rèn)為，車位非為真正售賣，是轉(zhuǎn)讓固定使用權(quán)行為，使用權(quán)類似于房屋有效期的產(chǎn)權(quán)，但是根本而言，小區(qū)的停車位并不能在真正意義上與房屋一致，無(wú)法辦理車位產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證等合法證明。同樣，開發(fā)商亦可使用以租代售的形式謀取無(wú)售賣權(quán)利停車位的利益，從形式上來(lái)看簽訂的合同為租賃合同，但實(shí)質(zhì)上是售賣行為，開發(fā)商試圖用合法的租賃合同謀取非法利益。青海三和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司非法占用小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域、拆除車庫(kù)，并將地下車庫(kù)以只售不租方式獲利，法院維護(hù)業(yè)主應(yīng)有利益，要求開發(fā)商不得以只售不租為由拒絕業(yè)主租用停車位的要求。

3.2業(yè)主侵占開發(fā)商小區(qū)停車位

若小區(qū)業(yè)主缺乏法律意識(shí)，則可能否認(rèn)開發(fā)商權(quán)利，拒絕繳納停車費(fèi)用強(qiáng)制停放車輛、在路口處停車、占用小區(qū)全體業(yè)主公用區(qū)域草坪停放車輛、占用應(yīng)急車道消防通道。浙江億城置業(yè)有限公司在小區(qū)地下車位出售小區(qū)車位并安設(shè)地鎖引發(fā)與業(yè)主的爭(zhēng)端，該小區(qū)業(yè)主否認(rèn)開發(fā)商的權(quán)利，部分業(yè)主不愿租賃地下車位，造成路面車輛亂停，間接引發(fā)安全問題。法院根據(jù)《物權(quán)法》，參照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，地下工程本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或租賃，保護(hù)開發(fā)商的權(quán)利。

3.3業(yè)主間相互侵犯小區(qū)停車位使用權(quán)

部分小區(qū)未完成小區(qū)區(qū)域內(nèi)空間的規(guī)劃統(tǒng)一，業(yè)主停車較為隨意，且管理方面沒有先進(jìn)的科技手段，當(dāng)私家車數(shù)量增長(zhǎng)后，業(yè)主自發(fā)成立停車管理組織，往往通過安裝地鎖、障礙物占位等手段，占據(jù)、搶奪少有的車位，嚴(yán)重激化使用權(quán)糾紛。有小區(qū)不禁止外部車輛停車，停車位并無(wú)明確的使用權(quán)登記，小區(qū)內(nèi)外人員均可隨意停放車輛，此類情況極易引發(fā)業(yè)主間具體使用當(dāng)中的爭(zhēng)議。此外，擁有小區(qū)停車位的業(yè)主通常會(huì)張貼“門前禁止停車”的字樣或在門前設(shè)置障礙物阻攔，常常與其他門前停車的業(yè)主產(chǎn)生糾紛，停車的業(yè)主表示該位置屬于小區(qū)公用位置的停車范圍，自己有權(quán)利停放車輛，從而產(chǎn)生法律糾紛。丁進(jìn)與上海市閔行區(qū)春申萬(wàn)科城業(yè)主委員會(huì)因老業(yè)主永久性使用小區(qū)內(nèi)停車位而新業(yè)主無(wú)車位可用的狀況進(jìn)行爭(zhēng)論，后法院提出小區(qū)內(nèi)的固定車位及臨時(shí)車位均屬全體業(yè)主共有，全體業(yè)主應(yīng)該享有平等的使用權(quán)，維護(hù)了原告丁進(jìn)等新業(yè)主的權(quán)利。按照物權(quán)法第84條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

4解決小區(qū)停車位歸屬和使用法律糾紛的建議

小區(qū)停車位的歸屬和使用的法律糾紛與現(xiàn)行法律的缺失和既有法律的執(zhí)行不良有重大關(guān)系。完善相關(guān)法律和提升執(zhí)行力度是目前的急迫所在。融合借鑒各地的司法實(shí)踐，在適應(yīng)我國(guó)停車位現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，國(guó)家應(yīng)對(duì)現(xiàn)有《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行完善和解釋，以求良好解決小區(qū)停車位的嚴(yán)重問題。

4.1完善小區(qū)停車位的物權(quán)歸屬及使用細(xì)則

法律應(yīng)明確各類小區(qū)停車位的歸屬，對(duì)于未明確的小區(qū)業(yè)主自愿開設(shè)的停車位的歸屬與使用判定、較為特殊的機(jī)械車位與樓頂停車位的歸屬與使用判定進(jìn)行完善。由此，業(yè)主也能通過法律判定所有權(quán)及使用權(quán)，降低由于不懂法而引發(fā)權(quán)益受損或侵犯他人權(quán)利的不付停車費(fèi)、不繳納物業(yè)管理費(fèi)等行為。對(duì)于目前出現(xiàn)的小區(qū)停車位所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記困難的情況進(jìn)行改善，明確登記條件，要求登記才能獲得合法性權(quán)利，有效保障各方應(yīng)有權(quán)益。

4.2限制開發(fā)商處置小區(qū)停車位的權(quán)限

對(duì)于新型小區(qū)來(lái)講，應(yīng)根據(jù)小區(qū)面積、預(yù)計(jì)人口數(shù)量，形成一定比例的公式計(jì)算，從而設(shè)置為該小區(qū)的最低小區(qū)停車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商規(guī)劃停車位必須滿足預(yù)計(jì)車輛數(shù)目，并留出周轉(zhuǎn)用途的車位，是開發(fā)商的法定義務(wù)，改善停車位規(guī)劃滯后，停車配建標(biāo)準(zhǔn)低的狀況。應(yīng)嚴(yán)格限制開發(fā)商所定車位價(jià)格，杜絕天價(jià)車位，打擊炒車位行為。對(duì)于小區(qū)業(yè)主共有土地改造停車位的成本和收益問題也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確衡量。針對(duì)老舊小區(qū)的停車位矛盾尤為突出的問題，對(duì)于改造行為應(yīng)給予政策支持，積極引導(dǎo)逐步對(duì)老舊小區(qū)停車位進(jìn)行改造和管理，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的重要作用，自發(fā)管理停車秩序，禁止阻塞消防通道、單向通車道的違規(guī)停車行為。

4.3懲治侵害小區(qū)停車位權(quán)利的行為

政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督法律執(zhí)行的程度，對(duì)于以合法形式掩蓋非法行為的侵犯小區(qū)停車位的所有權(quán)和使用權(quán)的行為進(jìn)行嚴(yán)重處罰。其中，據(jù)物權(quán)法第74條第1款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，雖明確規(guī)定使用的限制，但在實(shí)際應(yīng)用中出現(xiàn)了較大的漏洞，是否滿足了本小區(qū)業(yè)主的需要就是爭(zhēng)論的主問題，應(yīng)立法明確規(guī)定超出使用能力的剩余車位達(dá)到一定的百分比才能夠出售出租給外來(lái)人員，此類問題監(jiān)管難度大，不能夠完全掌握違法租售于非本小區(qū)人員的行為，也要求開發(fā)商有一定的自覺性和業(yè)主有維權(quán)意識(shí)自主檢舉。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商天價(jià)出售或者強(qiáng)迫交易停車位等違法行為，政府執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)予以罰款等行政處罰措施，情節(jié)嚴(yán)重的可以吊銷開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，保證小區(qū)停車位的使用合理有序。

5結(jié)語(yǔ)

小區(qū)停車位歸屬和使用的法律糾紛阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)挑戰(zhàn)，對(duì)于開發(fā)商和業(yè)主合法應(yīng)享有的權(quán)益造成損害。應(yīng)汲取多方意見，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具體實(shí)施于立法和司法上，盡快完善針對(duì)小區(qū)停車位的所有權(quán)和使用權(quán)的法律條文，并加強(qiáng)落實(shí)力度，緩解開發(fā)商與業(yè)主以及業(yè)主之間有關(guān)停車位的矛盾糾紛，促進(jìn)小區(qū)以及社會(huì)的和諧健康發(fā)展，促進(jìn)中國(guó)社會(huì)的法治進(jìn)步。

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