常興華

（長(zhǎng)春大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130012）

當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)已不單局限于住宅物業(yè)管理服務(wù)，除了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)外，還包括辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等眾多其他物業(yè)管理服務(wù)類型。各類物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也變得越來(lái)越復(fù)雜，管理者在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中任何環(huán)節(jié)存在疏忽和過(guò)失，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)面前的一個(gè)難題。投保物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁物業(yè)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的過(guò)失責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的較為有效的經(jīng)濟(jì)手段之一。

一、我國(guó)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的含義及發(fā)展現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的含義

物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)是指保險(xiǎn)公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)因在提供物業(yè)管理服務(wù)或者從事物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中由于疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由參加物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)可以幫助物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)解除經(jīng)濟(jì)責(zé)任糾紛的困擾，促進(jìn)其健康發(fā)展，同時(shí)此保險(xiǎn)也可以最大限度地保障物業(yè)使用者的經(jīng)濟(jì)利益及合法權(quán)益。物業(yè)使用者在合法權(quán)益受到侵害時(shí)，能夠及時(shí)得到賠償。

（二）我國(guó)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2000年9月，中國(guó)人民保險(xiǎn)公司最早推出物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，該險(xiǎn)種是專門針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)狀況而開發(fā)、設(shè)計(jì)的險(xiǎn)種。2001年12月26日，萬(wàn)科物業(yè)與人保深圳分公司簽訂了全國(guó)首例物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)協(xié)議。2002年3月8日，深圳中海物業(yè)也購(gòu)買了此險(xiǎn)種。隨后中華聯(lián)合保險(xiǎn)控股股份有限公司、中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司和中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司等保險(xiǎn)公司紛紛推出了物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。到目前為止，有近30家保險(xiǎn)公司出售物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)。其中大部分保險(xiǎn)公司推出的險(xiǎn)種名稱多為物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)。也有的保險(xiǎn)公司推出的險(xiǎn)種保障范圍和物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)相同，但是命名不同，如華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份公司推出住宅物業(yè)管理綜合保險(xiǎn)、中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司和安誠(chéng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司命名為物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。且很多保險(xiǎn)公司還配套出臺(tái)了物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)，如信達(dá)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)附加險(xiǎn)；安華農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)股份有限公司物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)附加停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車輛盜竊、搶劫責(zé)任保險(xiǎn)；華農(nóng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)附加停車場(chǎng)責(zé)任保險(xiǎn)條款、華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份公司住宅物業(yè)管理綜合保險(xiǎn)附加。各家保險(xiǎn)公司看好物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)這一保險(xiǎn)市場(chǎng)，一些大型的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司和保險(xiǎn)代理公司也都認(rèn)為物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)前景較好，但由于各種因素，此險(xiǎn)種一直沒有在保險(xiǎn)市場(chǎng)上得以很好地推廣，市場(chǎng)占有率很低。而保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)是以“大數(shù)法則”為基礎(chǔ)的，要想通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，需要承保足夠多的風(fēng)險(xiǎn)單位。目前，開展物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司由于承保此險(xiǎn)種的業(yè)務(wù)少，面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分散，不能很好地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失分?jǐn)偅瑫r(shí)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中還存在著“逆選擇”等道德風(fēng)險(xiǎn)。所以，開辦將近20年的物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在保險(xiǎn)市場(chǎng)上并沒有星火燎原之勢(shì)。

二、我國(guó)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問題

（一）產(chǎn)品銷售量低，風(fēng)險(xiǎn)損失難以分?jǐn)?/h3>

近幾年，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)發(fā)展較快，已經(jīng)有一些大型的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)形成公司化運(yùn)作和品牌化管理，但這些物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)卻很少用保險(xiǎn)這種方法來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買此險(xiǎn)種的物業(yè)企業(yè)較少，帶來(lái)的結(jié)果是物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品銷量一直較低。據(jù)中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)官網(wǎng)顯示，2018年1—11月份產(chǎn)險(xiǎn)公司承保的保險(xiǎn)金額總和為5 446.29萬(wàn)億元，責(zé)任險(xiǎn)保額751.85萬(wàn)億元，在產(chǎn)險(xiǎn)保險(xiǎn)金額中所占比率為13.8%，而物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)作為責(zé)任保險(xiǎn)中的一個(gè)險(xiǎn)種所占比率更加小一些，截至2018年11月份在我國(guó)經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)企業(yè)有88家，而開展物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)企業(yè)不到30家，占比不到三分之一，銷售量低迷，保費(fèi)收入少，好多經(jīng)營(yíng)此險(xiǎn)種的保險(xiǎn)公司年保費(fèi)收入不到30萬(wàn)元。各家保險(xiǎn)公司承保的物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)營(yíng)業(yè)總額基本都只占到財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)總額的1%—2.5%。保險(xiǎn)損失分?jǐn)偣δ艿膶?shí)現(xiàn)是以“大數(shù)法則”為基礎(chǔ)的。而只有少量的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)購(gòu)買此險(xiǎn)種，很難實(shí)現(xiàn)損失分?jǐn)偂?/p>

（二）保險(xiǎn)理賠糾紛多，多重矛盾并存

自開展物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)以來(lái)，在理賠環(huán)節(jié)上時(shí)常伴隨著糾紛，在責(zé)任認(rèn)定上常常出現(xiàn)異議。本險(xiǎn)種保障范圍是因被保險(xiǎn)人（物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)）管理上的疏忽或過(guò)失而發(fā)生意外事故造成損失或產(chǎn)生費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償，而對(duì)具體哪些損失和費(fèi)用是由被保險(xiǎn)人物業(yè)管理服務(wù)公司管理上的疏忽或過(guò)失而發(fā)生意外事故造成很難確定。同時(shí)即使確定了哪些是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來(lái)承擔(dān)的損失，那么到底是不是都應(yīng)該由保險(xiǎn)公司全額賠付，這些問題都是保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人（物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)）和物業(yè)使用者之間爭(zhēng)議的要點(diǎn)。所以，在實(shí)踐保險(xiǎn)理賠過(guò)程中常常出現(xiàn)多重矛盾。

（三）保障水平低，不能較好地滿足物業(yè)管理企業(yè)的需求

目前，各家保險(xiǎn)公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)的物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品時(shí)都規(guī)定了每次事故最高賠償限額和每年累計(jì)最高賠償限額，且每次事故最高賠償限額中還限定單項(xiàng)最高賠償限額，既每次事故人身最高賠償限額和每個(gè)人財(cái)產(chǎn)最高賠償限額。而在實(shí)踐中常常是一次事故造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保險(xiǎn)企業(yè)賠償?shù)淖罡呓痤~，這樣帶來(lái)的是物業(yè)管理部門還要自己承擔(dān)剩余賠償金。且由于購(gòu)買此險(xiǎn)種的投保人少，損失分?jǐn)偫щy，保險(xiǎn)公司都將該險(xiǎn)種的費(fèi)率定到比較高的水平，這樣的結(jié)果是此產(chǎn)品不能很好地滿足被保險(xiǎn)人（物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)）的需求。

三、我國(guó)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)發(fā)展過(guò)程中存在問題的原因分析

（一）缺乏健全的政策和立法支持

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》自頒布以來(lái)，經(jīng)過(guò)了多次修改，其很好地保護(hù)著廣大物業(yè)消費(fèi)者的權(quán)益。但該條例缺少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任認(rèn)定的詳細(xì)規(guī)定，如停放在小區(qū)內(nèi)業(yè)主的車輛遭到損壞，在無(wú)法找到致害者之時(shí)，物業(yè)服務(wù)管理部門是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，從物業(yè)管理?xiàng)l例到各政策法規(guī)都沒有明確規(guī)定。又如高空拋物傷人、污水井蓋被盜導(dǎo)致的事故等。物業(yè)管理企業(yè)常常會(huì)因?yàn)樯鲜鍪鹿拾l(fā)生而作為被告被推上法庭。而我國(guó)在司法實(shí)踐中物業(yè)管理服務(wù)賠償?shù)陌讣皇翘貏e多，導(dǎo)致的結(jié)果是很難判定什么情況下物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任以及具體應(yīng)該承擔(dān)多少賠償金額。同時(shí)，我國(guó)當(dāng)前還沒有物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)方面的法律和法規(guī)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是否參加物業(yè)管理服務(wù)保險(xiǎn)完全是自愿，投保后發(fā)生損失之時(shí)，具體是否賠償，賠多少完全是雙方商定的結(jié)果，這也導(dǎo)致很難區(qū)分和確定發(fā)生損失后到底應(yīng)由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)與保險(xiǎn)公司三方中的哪一方來(lái)負(fù)責(zé)賠償責(zé)任，由此引起的爭(zhēng)議點(diǎn)越來(lái)越多。

（二）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的決策者保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

隨著我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，公民的保險(xiǎn)意識(shí)不斷加強(qiáng)，購(gòu)買保險(xiǎn)的積極性也有所提高，但一些企業(yè)購(gòu)買責(zé)任保險(xiǎn)的意識(shí)還很弱，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)的意識(shí)也不強(qiáng)。究其原因主要來(lái)自兩個(gè)方面。一方面是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的決策者本來(lái)就存在僥幸心理，認(rèn)為不會(huì)發(fā)生意外事件，不能造成大的損失。另一方面是一些業(yè)主在發(fā)生損失時(shí)，也會(huì)懈于向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要求索賠，特別是一些金額較小的損失，通常采取自行解決的方式來(lái)處理，這也在客觀上導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)決策者的保險(xiǎn)意識(shí)更加淡薄。[1]我國(guó)當(dāng)前購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)很少，這必然影響著此險(xiǎn)種的銷售。

（三）保險(xiǎn)公司怠于開發(fā)和推廣此險(xiǎn)種

目前，我國(guó)很多物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)規(guī)模不大，一部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不夠規(guī)范，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制程度不高，在管理過(guò)程中物業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)較大。由于物業(yè)管理服務(wù)工作人員管理水平不高、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)導(dǎo)致的在管理過(guò)程中出現(xiàn)的疏忽或過(guò)失造成的損失，都在物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的范圍內(nèi)，都需要保險(xiǎn)公司承擔(dān)理賠責(zé)任，這就導(dǎo)致保險(xiǎn)公司賠付率較高，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，保險(xiǎn)公司擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)不可控。所以，保險(xiǎn)公司開發(fā)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)的動(dòng)力不足，好多保險(xiǎn)公司并沒有投入更多的精力去宣傳和推廣此險(xiǎn)種，這也是該產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不高的原因之一。同時(shí)，保險(xiǎn)公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)程度，在規(guī)定保險(xiǎn)的責(zé)任限額上也很保守，一直處于一個(gè)低保障水平階段，這就更加導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為購(gòu)買此險(xiǎn)種對(duì)自己的幫助不是特別大，購(gòu)買的欲望更小了。而保險(xiǎn)得以運(yùn)用的前提條件是大量的同質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的集合與分散，需要對(duì)損失進(jìn)行分?jǐn)?，而?gòu)買此險(xiǎn)種的物業(yè)公司少，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分?jǐn)?，保險(xiǎn)公司無(wú)利可得，必然失去了推廣此保險(xiǎn)產(chǎn)品的熱情。

（四）保險(xiǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品不能很好地滿足物業(yè)管理企業(yè)的需求

目前，各家保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)的物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)范圍窄，且費(fèi)率相對(duì)高。更主要的是保險(xiǎn)責(zé)任的認(rèn)定遵循的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，公司的物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的前提條件是物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)出現(xiàn)過(guò)失，也就是說(shuō)如果物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)不存在疏忽和過(guò)失行為的情況下，保險(xiǎn)公司可以免責(zé)，而對(duì)過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定卻常常出現(xiàn)各種爭(zhēng)議，多方原因?qū)е略诒ｋU(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)操中沒有通過(guò)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)很好地保障被保險(xiǎn)人物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的利益。此產(chǎn)品還都規(guī)定免賠部分，大部分是規(guī)定免賠額和規(guī)定每次事故的最高責(zé)任限額及每年累計(jì)最高賠償限額，這樣的設(shè)計(jì)既沒有很好地控制道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，同時(shí)還不利于為物業(yè)管理企業(yè)提供合理的保障水平，無(wú)法滿足物業(yè)管理企業(yè)更好地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的需求。

四、促進(jìn)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)發(fā)展的措施

（一）國(guó)家健全法規(guī)和制度，規(guī)范保險(xiǎn)參與者的行為

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)行為以及物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人所享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)不應(yīng)該只由雙方合意來(lái)決定，只通過(guò)自愿簽訂保險(xiǎn)合同的方式確定雙方的權(quán)益和義務(wù)，帶來(lái)的是物業(yè)管理按照自己的意愿來(lái)決定參加保險(xiǎn)和退保，而保險(xiǎn)公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中也完全從經(jīng)營(yíng)利益出發(fā)，忽視社會(huì)責(zé)任。所以，國(guó)家必須出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)保護(hù)雙方的權(quán)利，規(guī)范和約束雙方的行為，這樣才能有法可依，我國(guó)為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，需要進(jìn)一步細(xì)化雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，必須細(xì)化我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，同時(shí)出臺(tái)有關(guān)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)方面的相關(guān)法律、法規(guī)，可以借鑒中國(guó)香港和美國(guó)的做法，制定法律法規(guī)來(lái)規(guī)范保險(xiǎn)參與者的行為。中國(guó)香港把購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)事項(xiàng)予以立法，立法規(guī)定物業(yè)公司必須對(duì)所管物業(yè)代買房產(chǎn)一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)由保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散損失的目的。這樣物業(yè)管理者就能從各種損失糾紛中解脫出來(lái)，不用過(guò)于擔(dān)心由于工作失誤發(fā)生經(jīng)濟(jì)索賠案，從而全身心地做好物業(yè)管理，更好地為廣大業(yè)主服務(wù)。在美國(guó)，物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)相當(dāng)于我國(guó)實(shí)施的交強(qiáng)險(xiǎn)，是一種帶有強(qiáng)制性的保險(xiǎn)，業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)中包含購(gòu)買物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)與意外事故責(zé)任保險(xiǎn)的費(fèi)用。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理者必須購(gòu)買物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)與意外事故責(zé)任保險(xiǎn)。

（二）保險(xiǎn)行業(yè)組織營(yíng)造保險(xiǎn)輿論環(huán)境，合力培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)管理者的保險(xiǎn)意識(shí)

物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)與居民的生活關(guān)系密切，保險(xiǎn)行業(yè)大力發(fā)展本業(yè)務(wù)也是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的一個(gè)表現(xiàn)。所以，保險(xiǎn)行業(yè)組織應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)保險(xiǎn)宣傳，營(yíng)造良好輿論環(huán)境，堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，宣傳普及該保險(xiǎn)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)管理者的保險(xiǎn)意識(shí)。物業(yè)管理服務(wù)者和使用者與社區(qū)等基層政府組織接觸最密切，保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和學(xué)會(huì)在進(jìn)行保險(xiǎn)宣傳、營(yíng)造好的保險(xiǎn)氛圍之時(shí)應(yīng)該依托社區(qū)這一基層政府組織，讓他們積極參與到物業(yè)管理保險(xiǎn)宣傳之中，發(fā)揮社區(qū)等基層政府組織的橋梁作用，更好地推廣物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)這一保險(xiǎn)產(chǎn)品。社區(qū)組織可以設(shè)計(jì)精美的物業(yè)管理保險(xiǎn)指南、手冊(cè)，并將其放置于居民小區(qū)或商業(yè)場(chǎng)所，為物業(yè)管理部門和物業(yè)管理使用者提供全面、細(xì)致、立體的保險(xiǎn)消費(fèi)知識(shí)。同時(shí)也可以組織各種主題活動(dòng)、知識(shí)競(jìng)賽等多種宣傳方式開展保險(xiǎn)教育活動(dòng)，培養(yǎng)物業(yè)管理服務(wù)者和物業(yè)管理服務(wù)使用者的保險(xiǎn)意識(shí)，正確引導(dǎo)物業(yè)管理者的投保理念。[2]最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益、社區(qū)公共利益以及保險(xiǎn)公司利益的多方共贏。

（三）保險(xiǎn)公司調(diào)研物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)保險(xiǎn)需求，開發(fā)優(yōu)質(zhì)的保險(xiǎn)組合產(chǎn)品

保險(xiǎn)公司應(yīng)該成立物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)開發(fā)和銷售的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，單獨(dú)負(fù)責(zé)開發(fā)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)組合產(chǎn)品，同時(shí)做到專管專營(yíng)。保險(xiǎn)公司要對(duì)物業(yè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)需要及他們對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)承受能力進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查研究，開發(fā)出既能滿足物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)的需求，又能很好地保障廣大業(yè)主權(quán)益的物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品組合。保險(xiǎn)公司在設(shè)計(jì)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任、責(zé)任限額和免賠率等關(guān)系到雙方權(quán)利義務(wù)的重點(diǎn)要素時(shí)必須科學(xué)合理。

1.保險(xiǎn)責(zé)任

目前，各家保險(xiǎn)公司承擔(dān)的保險(xiǎn)責(zé)任認(rèn)定遵循的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則是侵權(quán)責(zé)任的主要?dú)w責(zé)原則。我國(guó)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)在實(shí)施中最容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的一個(gè)問題就是責(zé)任的認(rèn)定。影響保險(xiǎn)公司是否能夠給予賠償和是否可以第一時(shí)間內(nèi)進(jìn)行賠償?shù)囊粋€(gè)要素就是到底是不是物業(yè)不盡責(zé)造成的損失，特別是一些基礎(chǔ)設(shè)施損壞給物業(yè)使用者帶來(lái)的損失是不是由于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)沒有正常維護(hù)造成的，以及維修時(shí)高空墜物等等，這些問題是近幾年物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)責(zé)任認(rèn)定過(guò)程中最常見的爭(zhēng)議點(diǎn)。鑒于此，建議保險(xiǎn)公司開發(fā)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)時(shí)，相應(yīng)開發(fā)配套的附加險(xiǎn)，在附加險(xiǎn)中引入無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，通過(guò)附加險(xiǎn)的形式適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大保險(xiǎn)賠償責(zé)任。一是要附加小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施維護(hù)責(zé)任保險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施和設(shè)備以及附屬建筑物負(fù)有管理、養(yǎng)護(hù)、維修的責(zé)任，所以，附加小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施維護(hù)責(zé)任保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在正常養(yǎng)護(hù)、維修區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施、公共設(shè)施和設(shè)備以及附屬建筑物過(guò)程中由于某些特定意外事故而引起的第三方的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)該由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)侵權(quán)賠償責(zé)任并由保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)承擔(dān)。二是保險(xiǎn)公司應(yīng)配套開發(fā)停車場(chǎng)(庫(kù))責(zé)任保險(xiǎn)、電梯責(zé)任保險(xiǎn)、附加入室盜竊責(zé)任險(xiǎn)、附加家庭水管爆裂損失責(zé)任險(xiǎn)和附加警示責(zé)任險(xiǎn)等一些常常被忽視的比較大的風(fēng)險(xiǎn)，另外還可附加鍋爐、廣告及戶外裝飾責(zé)任保險(xiǎn)，為物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)提供較為充足的保障。小型物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可遵循“加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范服務(wù)，保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移基本風(fēng)險(xiǎn)”的原則，以降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本。而那些資金雄厚對(duì)保障水平和保障范圍要求高的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以選擇主險(xiǎn)和附加險(xiǎn)結(jié)合的險(xiǎn)種組合，更好地滿足其需求。[3]

2.責(zé)任限額

責(zé)任限額是責(zé)任類保險(xiǎn)中保險(xiǎn)人所承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)每次保險(xiǎn)事故的賠償限額要細(xì)分為人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的分項(xiàng)限額，在規(guī)定保險(xiǎn)期間內(nèi)要累計(jì)賠償限額。同時(shí)，也要規(guī)定每年的累計(jì)責(zé)任限額，累計(jì)限額制約整個(gè)保險(xiǎn)期間的賠償責(zé)任。在實(shí)踐中上述責(zé)任限額都是由投保人與保險(xiǎn)人協(xié)商確定，并在保險(xiǎn)合同中載明。這樣做的好處是可以針對(duì)不同的物業(yè)管理企業(yè)自身需求來(lái)確定。不足之處是物業(yè)管理部門對(duì)自己應(yīng)確定的責(zé)任限額很茫然。在實(shí)踐中，責(zé)任限額的協(xié)商確定是影響物業(yè)管理部門投保業(yè)務(wù)辦理速度的一個(gè)因素，如果保險(xiǎn)條款中規(guī)定了責(zé)任限額的檔次供消費(fèi)者選擇，可以加速投保過(guò)程，減少投保人的糾結(jié)。所以，建議保險(xiǎn)公司在完善自己的險(xiǎn)種時(shí)，在不同的省份區(qū)域確定不同的責(zé)任限額檔次，以便供物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來(lái)選擇。

3.免賠率（額）

物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的條款中規(guī)定每次事故免賠率（額）由投保人與保險(xiǎn)人在簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)協(xié)商確定，并在保險(xiǎn)合同中載明。保險(xiǎn)條款中規(guī)定絕對(duì)免賠率（額）的目的是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和降低成本，同時(shí)也是增強(qiáng)投保人防范意識(shí)的一種手段。無(wú)論是絕對(duì)免賠率還是絕對(duì)免賠額都是指發(fā)生損失，投保人和保險(xiǎn)人按照事先約定的比率（約定的各自承擔(dān)的金額）共同承擔(dān)損失，保險(xiǎn)人按照保單規(guī)定的比例賠付部分損失，剩余的損失部分由投保人自己承擔(dān)，并且體現(xiàn)出損失越多，被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)的比率越大，這樣可降低心里風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率，降低社會(huì)財(cái)富損失程度。

（四）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)形成聯(lián)盟，在行業(yè)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)保物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中需要對(duì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，而參加物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的有效方法之一，同時(shí)也是促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主和諧共存，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)走向良性發(fā)展的重要切入點(diǎn)。

1.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自我建設(shè)

部分保險(xiǎn)公司不積極開發(fā)和推廣物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要原因是擔(dān)心物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)在物業(yè)管理的過(guò)程中不規(guī)范、管理松懈，加大保險(xiǎn)公司的承保風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)通過(guò)投保物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)對(duì)大的風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行轉(zhuǎn)移，就必須加強(qiáng)自我建設(shè)，提高自我風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，進(jìn)行預(yù)警和告知，規(guī)范自身行為，嚴(yán)格工作過(guò)程，做好日常巡視和日常維護(hù)工作等，以減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生造成的損失，降低保險(xiǎn)公司疑慮，提高保險(xiǎn)公司承保的積極性。

2.實(shí)行行業(yè)內(nèi)的統(tǒng)保

近十年來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)一直處于快速發(fā)展時(shí)期，物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)。截至2018年7月，物業(yè)管理行業(yè)共8家企業(yè)登陸香港主板，1家在A股上市，62家掛牌新三板。盡管如此，仍然有很多比較薄弱的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)行業(yè)主管部門應(yīng)該將各地的物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，組成聯(lián)盟，統(tǒng)一聘請(qǐng)專業(yè)化的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主管部門和保險(xiǎn)公司簽署行業(yè)統(tǒng)保協(xié)議，由專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，享受個(gè)性化服務(wù)，使投保更有針對(duì)性。這樣可以避免部分物業(yè)管理企業(yè)的管理者由于缺乏相關(guān)保險(xiǎn)知識(shí)，對(duì)保險(xiǎn)專業(yè)條款理解不透，影響對(duì)自我權(quán)利的保護(hù)。通過(guò)統(tǒng)保還可以節(jié)約成本，以最小的保險(xiǎn)成本獲取最高風(fēng)險(xiǎn)保障。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過(guò)統(tǒng)保的方式投保，可以增加投保的個(gè)體數(shù)量，根據(jù)大數(shù)法則，投保單位越多，越可以分散風(fēng)險(xiǎn)損失，降低經(jīng)營(yíng)成本，激發(fā)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)此險(xiǎn)種的熱情，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)健康發(fā)展。