周 勤

身份證號(hào)：3101101982＊＊＊＊2731

隨著城市進(jìn)步，各種舊有工業(yè)場(chǎng)地開展改造的過程中，最主要的就是確保整個(gè)城市總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃以及改造的整體計(jì)劃符合社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求。在工業(yè)用地、舊城區(qū)、舊村莊改造的過程中，除了要對(duì)原有的資源利用狀況充分的改造，還應(yīng)該對(duì)改造后續(xù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析，這樣才能夠?yàn)檎麄€(gè)工業(yè)用地再開發(fā)提供準(zhǔn)確科學(xué)的參考。一直以來在工業(yè)用地再開發(fā)的過程中，由于缺乏完善的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致改造的后果評(píng)判并不準(zhǔn)確。在基于數(shù)據(jù)調(diào)查評(píng)價(jià)體系構(gòu)建權(quán)重確定的基礎(chǔ)之上，運(yùn)用效益測(cè)算的方式來加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益分析能夠促進(jìn)對(duì)已改造完成的項(xiàng)目全面判斷，確保整個(gè)項(xiàng)目改造的進(jìn)程得到有效增強(qiáng)。

一、工業(yè)用地再開發(fā)效益評(píng)價(jià)的構(gòu)建思路

為了能夠確保對(duì)整個(gè)工業(yè)用地再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益全面準(zhǔn)確的評(píng)估與判斷，最主要的就是對(duì)工業(yè)用地再開發(fā)的利用狀況、企業(yè)因素、經(jīng)濟(jì)因素以及生態(tài)環(huán)境，等相關(guān)的項(xiàng)目全面的調(diào)查。

（一 ）項(xiàng)目利用狀況

在海創(chuàng)園規(guī)劃建設(shè)之前屬于煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊主要以機(jī)械制造、電子信息等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還有汽車、手機(jī)、電腦、船舶、裝備制造，在發(fā)展的過程中形成了良好的產(chǎn)業(yè)氛圍。在項(xiàng)目開展的過程中，由于經(jīng)濟(jì)區(qū)屬于煙臺(tái)市高層次人才教育產(chǎn)業(yè)集中園區(qū)。所以具有非常多的優(yōu)秀人才，不僅云集了大量的專家學(xué)者，同時(shí)也能夠打造成為高科技人才高科技產(chǎn)業(yè)基地，在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展的過程中，通過實(shí)現(xiàn)千人計(jì)劃的專家人群聚集，可以為本開發(fā)區(qū)提供了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的良好發(fā)展前景，在科技園區(qū)平臺(tái)建設(shè)的過程中，通過設(shè)置留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園中韓信息產(chǎn)業(yè)園等，可以形成集聚效應(yīng)，還可以設(shè)置協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)，例如引入同濟(jì)大學(xué)，煙臺(tái)研究院，天津大學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研一體化發(fā)展，在公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)方面，通過打造千人計(jì)劃，為海外歸國(guó)的專家人群提供了創(chuàng)新動(dòng)力。以千人計(jì)劃園區(qū)作為磁極，吸引國(guó)內(nèi)外的專家人才入駐，可以讓整個(gè)園區(qū)更加的充滿設(shè)計(jì)感和活力。

在工業(yè)用地整體改造的過程中，必須要涉及到方方面面的規(guī)劃建設(shè)和審批，所以投資數(shù)額巨大，所以在舊工業(yè)用地再開發(fā)的過程中往往更傾向于改造成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或者企業(yè)孵化器，在實(shí)際改造的過程中必須要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)研、定位策劃以及后期的招商，只有對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能夠有效避免工業(yè)用地定位、決策失誤等情況，還能夠在改造時(shí)提高原住民工業(yè)企業(yè)的使用效果，避免出現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題。

項(xiàng)目功能定位及改造造價(jià)分析，也能夠?yàn)檎麄€(gè)改造項(xiàng)目的成本預(yù)估提供重要的參考，而在整個(gè)項(xiàng)目工業(yè)用地開發(fā)強(qiáng)度評(píng)估的過程中，也能夠?qū)眯侍峁┡袛嗟臉?biāo)準(zhǔn)，通常來說，工業(yè)用地開發(fā)強(qiáng)度越高，經(jīng)濟(jì)利用效率也就越高，如果開發(fā)強(qiáng)度不足，也很容易導(dǎo)致利用不充分，也會(huì)導(dǎo)致使用價(jià)值受到影響。

由于資源非常有限，那么要想在有限的空間內(nèi)充分發(fā)揮出每一寸土地的最大效益，必須要積極加強(qiáng)對(duì)原有的老工業(yè)用地進(jìn)行全面的改造，充分發(fā)揮老工業(yè)用地的價(jià)值。

（二 ）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)因素

在整個(gè)工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的過程中，必須要確保改造區(qū)域的經(jīng)濟(jì)區(qū)域條件良好，市政體系規(guī)劃全面，此外在項(xiàng)目這一塊投資強(qiáng)度評(píng)估的過程中，也能夠?qū)寐士茖W(xué)的衡量，確保固定資產(chǎn)投資額與土地面積的對(duì)比效果得到明顯提升，再根據(jù)經(jīng)濟(jì)因素評(píng)估的過程中，還應(yīng)該參考區(qū)域內(nèi)人均純收入，這樣才能夠準(zhǔn)確的反映出一個(gè)區(qū)域的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，為整個(gè)改造的經(jīng)濟(jì)評(píng)判提供重要的促進(jìn)作用。在項(xiàng)目改造完畢之后，不僅整體的工業(yè)用地價(jià)值得到了全面的提升，而且也會(huì)帶動(dòng)周邊的產(chǎn)業(yè)得到全面發(fā)展，促進(jìn)整體的經(jīng)濟(jì)效益得到顯著提高。

（三 ）社會(huì)因素

社會(huì)因素包括人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施以及項(xiàng)目的整體綠化程度，其中在項(xiàng)目社會(huì)因素評(píng)判的過程中，要針對(duì)該區(qū)域的人口密集程度分析，如果人口密度比較大，則整個(gè)改造工程會(huì)產(chǎn)生非常明顯的影響，也會(huì)對(duì)改造工程的施工進(jìn)展，起到一定的影響。在項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)，也應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)氐淖匀唤煌ㄇ闆r判斷與分析，如果項(xiàng)目地區(qū)的交通干道非常的發(fā)達(dá)，則整個(gè)區(qū)域改造的綜合收益會(huì)明顯提高，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)綠化水平更高，也能夠確保整個(gè)改造工業(yè)用地周圍環(huán)境質(zhì)量得到明顯增強(qiáng)。在改造的過程中，為了確保居民居住的生活質(zhì)量，可以適當(dāng)?shù)奶岣呔G化率，公民的改造意愿也會(huì)明顯增強(qiáng)。

（四 ）生態(tài)環(huán)境因素

生態(tài)環(huán)境因素與改造，具有非常直接的影響，一個(gè)城市的生態(tài)環(huán)境建設(shè)水平不斷提高，也能夠?yàn)槿藗內(nèi)罕娞峁┓浅Ａ己玫木幼…h(huán)境，在改造的過程中，城市機(jī)制的更新也可以保證城市的自我發(fā)展水平得到全面提高，在工業(yè)用地項(xiàng)目改造的同時(shí)，最主要的生態(tài)環(huán)境指標(biāo)，包括噪聲污染、空氣污染和水污染。

二、明確評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

在分析了工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容之后，可以利用arc GIS以及遙感技術(shù)對(duì)整個(gè)評(píng)價(jià)體系指標(biāo)數(shù)據(jù)收集，并且運(yùn)用理論分析的方法，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響因素權(quán)重定級(jí)，從而制定完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定的結(jié)果。

評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重包括各個(gè)層次對(duì)整個(gè)項(xiàng)目改造的影響深度分析，所有的權(quán)重必須在0-1之間，在評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重分析的過程中可以運(yùn)用特爾菲法或者層次分析法。最終確定整個(gè)改造工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系。

項(xiàng)目利用狀況為準(zhǔn)則層，項(xiàng)目工業(yè)用地景觀格局狀況以及工業(yè)用地物件狀況，則為次準(zhǔn)則成，在評(píng)價(jià)的過程中要根據(jù)工業(yè)用地物協(xié)調(diào)性、工業(yè)用地破碎程度、工業(yè)用地物樓齡和工業(yè)用地物的整體結(jié)構(gòu)判斷。

三、評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理

在工業(yè)用地經(jīng)濟(jì)效益改造時(shí)，為了能夠確保整個(gè)改造效益的評(píng)價(jià)結(jié)果，符合要求，避免因?yàn)橛绊懸蛩匾约白陨碜兞繑U(kuò)大，而導(dǎo)致判斷結(jié)果不準(zhǔn)確，必須要采用標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)對(duì)整體的數(shù)據(jù)分析。

級(jí)差變換具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)闊o(wú)論在評(píng)價(jià)體系中任何指標(biāo)的指數(shù)值是正數(shù)還是負(fù)數(shù)，再利用級(jí)差變換之后，最終的結(jié)果都為一，而最劣值則為零。

采用級(jí)差變換的方法會(huì)忽略整個(gè)評(píng)價(jià)矩陣中的標(biāo)準(zhǔn)值差異，在經(jīng)過級(jí)差變換計(jì)算的指標(biāo)值，并沒有能夠真實(shí)客觀的對(duì)原始指標(biāo)之間的互相關(guān)系體現(xiàn)。

四、改造工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)體系的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)與創(chuàng)新性

在改造完成之后，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，能夠確保整個(gè)改造項(xiàng)目的結(jié)果實(shí)現(xiàn)定量化判斷，也能夠根據(jù)改造項(xiàng)目在改造前和改造后存在的差異性分析，確保為整個(gè)工業(yè)用地再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和生態(tài)效益等方面提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)。

（一 ）評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合性

為了能夠確保整個(gè)工業(yè)用地再開發(fā)的總體經(jīng)濟(jì)效益，在指標(biāo)評(píng)價(jià)的過程中，必須要建立完整的評(píng)價(jià)體系，并且對(duì)整個(gè)工業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)效益多方面的因素都能夠全面體現(xiàn)，確保定性和定量有機(jī)結(jié)合，另外還應(yīng)該對(duì)直接影響和間接影響判斷，確保對(duì)近期效果考慮的同時(shí)，也能夠?qū)h(yuǎn)期效果充分的協(xié)調(diào)，在整個(gè)評(píng)價(jià)的過程中，應(yīng)該全面的對(duì)改造實(shí)施情況綜合的分析，確保整個(gè)利用空間利用率等方面的作用得到有效提高。

（二 ）評(píng)價(jià)指標(biāo)的獨(dú)立性

在評(píng)價(jià)的過程中最主要的就是保證評(píng)價(jià)體系的獨(dú)立性，因?yàn)樵诠I(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，會(huì)存在非常大的信息量疊加，而導(dǎo)致出現(xiàn)數(shù)據(jù)冗余的問題，在評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇時(shí)，必須要確保整個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的規(guī)范化和獨(dú)立化，這樣才能夠?yàn)檎麄€(gè)評(píng)價(jià)體系提供科學(xué)性和準(zhǔn)確性的保證。在評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇的過程中，也要具備動(dòng)態(tài)性和相對(duì)穩(wěn)定性，因?yàn)轫?xiàng)目利用會(huì)隨著時(shí)間的發(fā)展而不斷的呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)化變化趨勢(shì)，整個(gè)工業(yè)用地再開發(fā)項(xiàng)目是屬于不斷動(dòng)態(tài)變化的，如果改造實(shí)施評(píng)價(jià)只能夠針對(duì)某一固定時(shí)間和生產(chǎn)技術(shù)水平下評(píng)價(jià)，這樣就很容易導(dǎo)致評(píng)價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確，必須要確保整個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)穩(wěn)定性。

結(jié)論：

本文對(duì)工業(yè)用地再開發(fā)效益綜合評(píng)價(jià)體系進(jìn)行分析，能夠明確，改造體系的主要構(gòu)建策略，并且結(jié)合具體的案例明確了，在工業(yè)用地綜合效益評(píng)價(jià)的過程中，必須要根據(jù)經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、生態(tài)環(huán)境因素以及土地利用狀況等相關(guān)的重點(diǎn)進(jìn)行分析，確保整個(gè)工業(yè)用地再開發(fā)的評(píng)價(jià)更加的精確，也能夠?yàn)楹罄m(xù)的改造提供全面的支持。