陳明磊

（漳州市海濱城置業(yè)有限公司，福建 漳州 363219）

在具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作過(guò)程中，其一般比較側(cè)重對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)注，針對(duì)工程造價(jià)控制工作，并沒(méi)有一定的重視，從而使得在工程造價(jià)控制工作開(kāi)展過(guò)程中，經(jīng)常存在工作粗糙以及缺乏剛性的情況，造價(jià)工作開(kāi)展的滯后性很強(qiáng)。因此，為了可以更進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的有序進(jìn)行，在今后的工作中，應(yīng)該加大對(duì)工程預(yù)決算的重視，合理分析現(xiàn)階段工程造價(jià)全過(guò)程控制期間存在的問(wèn)題，剖析成因，然后有針對(duì)性的制定控制方案，提升建設(shè)水平。

1 預(yù)決算工程造價(jià)全過(guò)程控制的必要性分析

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)階段，工程造價(jià)非常重要，其可以在一定程度上影響工程建設(shè)工作的穩(wěn)定進(jìn)行。通常，在工程施工作業(yè)開(kāi)展的前期階段，應(yīng)該做好投資估算工作，有效的對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行把控，以便可以為項(xiàng)目的進(jìn)行做準(zhǔn)備。因?yàn)楣こ滩](méi)有深入的設(shè)計(jì)，因此可以交由設(shè)計(jì)單位，依照同類(lèi)項(xiàng)目的投資統(tǒng)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模以及建設(shè)環(huán)境進(jìn)行粗略的投資費(fèi)用估算。而隨著工程設(shè)計(jì)工作的進(jìn)一步開(kāi)展，在初步設(shè)計(jì)工作結(jié)束以后，可以進(jìn)行設(shè)計(jì)概算。一般，在這一工作，與估算工作相比，精準(zhǔn)性會(huì)大大提升[1]。同時(shí)，在后續(xù)的工程建設(shè)中，還會(huì)涉及到施工圖的預(yù)算以及竣工結(jié)算。由于工程造價(jià)的多次性計(jì)價(jià)，也使得工程造價(jià)駕具有較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，工作的開(kāi)展也十分復(fù)雜。因此，合理的進(jìn)行預(yù)決算工程造價(jià)全過(guò)程控制，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的穩(wěn)定進(jìn)行，還是房地產(chǎn)公司整體經(jīng)濟(jì)效益的提升，都具有很大的促進(jìn)意義。

2 預(yù)決算工程造價(jià)全過(guò)程控制的分析

2.1 缺乏對(duì)投資決策階段的重視

對(duì)于投資決策而言，其是工程造價(jià)的源頭以及基礎(chǔ)，針對(duì)這一階段來(lái)說(shuō)，其消耗的資金占總投資的百分之零點(diǎn)三到百分之三，雖然比例相對(duì)較小，但是對(duì)投資效益以及工程建設(shè)項(xiàng)目卻有著很大的影響。在工程的實(shí)際建設(shè)中，合理以及科學(xué)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇，能夠保證經(jīng)濟(jì)資源的配置更加科學(xué)和直接[2]。在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展過(guò)程中，其對(duì)投資決策階段的工程造價(jià)控制十分側(cè)重，無(wú)論是在資金層面，還是在人力資源層面，都給予了很大的支持，以便工程造價(jià)可以更加精準(zhǔn)。但是在我國(guó)，一直以來(lái)，工程項(xiàng)目建設(shè)前期的造價(jià)控制還存在了很多問(wèn)題，工程建設(shè)投資嚴(yán)重超標(biāo)的情況經(jīng)常發(fā)生，從而使得建設(shè)周期不斷延長(zhǎng)，工程造價(jià)越來(lái)越高。

2.2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制缺乏深度

現(xiàn)階段，在我國(guó)的實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，在工程設(shè)計(jì)層面，也逐漸推行了招投標(biāo)制，可以公平的進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，以保證可以將對(duì)設(shè)計(jì)階段合理控制工程造價(jià)作為選擇中標(biāo)單位的重要手段，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)全過(guò)程造價(jià)進(jìn)行科學(xué)控制。然而，結(jié)合我國(guó)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位分析，其在工作階段，并沒(méi)有對(duì)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)進(jìn)行合理分析，在設(shè)計(jì)期間，重視技術(shù)而忽視經(jīng)濟(jì)的情況時(shí)有發(fā)生，設(shè)計(jì)人員往往注重設(shè)計(jì)工程的質(zhì)量，對(duì)于工程造價(jià)是否超標(biāo)，并不是非常關(guān)心。這一情況的存在，使得不能通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案以及編制初步設(shè)計(jì)、概算等對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的目的[3]。同時(shí)，在工程設(shè)計(jì)圖質(zhì)量以及深度方面，研究力度不夠，經(jīng)常出現(xiàn)工程量錯(cuò)算或者漏算的情況，進(jìn)而導(dǎo)致臨時(shí)項(xiàng)目越來(lái)越多，招投標(biāo)工作的質(zhì)量不能夠得到保證，工程造價(jià)控制也無(wú)法順利進(jìn)行。

2.3 施工階段以及竣工結(jié)算階段控制力度不夠

在工程建設(shè)項(xiàng)目具體的實(shí)施以及開(kāi)展階段，由于受到諸多因素的干擾，常常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的情況。雖然，建設(shè)工程項(xiàng)目涵蓋的內(nèi)容相對(duì)較多，工程也具有一定繁瑣性，施工圖紙?jiān)趯徶谢蛘咴谑┕るA段出現(xiàn)問(wèn)題是無(wú)可避免的。但是，針對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)而言，其在工作階段，還是需要嚴(yán)格把關(guān)，以保證可以有效規(guī)避工程造價(jià)突破概算的情況。在竣工結(jié)算層面，我國(guó)很多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在竣工結(jié)算期間，常常出現(xiàn)多算問(wèn)題，扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重，從而導(dǎo)致工程結(jié)算一拖再拖，不僅對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的使用，也使得房地產(chǎn)工程造價(jià)的確認(rèn)受到了很大干擾。

3 預(yù)決算工程造價(jià)全過(guò)程控制的對(duì)策分析

3.1 投資決策階段的工程造價(jià)控制對(duì)策

在房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，編制合理且具有一定可行性的研究報(bào)告，并對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。同時(shí)，依照具體情況，盡可能的選擇技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)方面都比較合理的建設(shè)計(jì)劃，并科學(xué)的對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，編制質(zhì)量較高且具有一定可行性的投資估算，保證其可以對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)行起到投資控制的目的。

3.2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制對(duì)策

在實(shí)際的房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，當(dāng)對(duì)投資計(jì)劃進(jìn)行明確之后，可以進(jìn)入到設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)該將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理的融合，強(qiáng)化對(duì)工程造價(jià)的把控，有效的進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)[4]。同時(shí)，在工程設(shè)計(jì)期間，需要綜合考量在，在滿(mǎn)足功能的基礎(chǔ)上，制定多個(gè)不同的方案，通過(guò)技術(shù)的對(duì)比，經(jīng)濟(jì)的分析，效益的評(píng)價(jià)，選擇更加優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案，以保證房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)可以得到有效控制的同時(shí)，還可以促進(jìn)工程項(xiàng)目的穩(wěn)定開(kāi)展。

3.3 施工階段的工程造價(jià)控制對(duì)策

通常情況下，針對(duì)施工階段的工程造價(jià)控制，其是全過(guò)程工程造價(jià)控制中非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于這一階段的工程造價(jià)控制，首先，應(yīng)該對(duì)建設(shè)工程招投標(biāo)工作加大重視，強(qiáng)化對(duì)招投標(biāo)機(jī)制的完善，選擇專(zhuān)業(yè)水平以及技能都相對(duì)較高的施工團(tuán)隊(duì)，實(shí)行工程總承包。其次，加大施工管理，包括：建設(shè)施工材料的管理、隱蔽工程的驗(yàn)收等，以便工程造價(jià)的控制可以相對(duì)合理。最后，應(yīng)該嚴(yán)格的依照規(guī)定以及合同，來(lái)對(duì)工程的進(jìn)度款進(jìn)行撥付，對(duì)工程變更情況進(jìn)行嚴(yán)格的控制，做好索賠工作，進(jìn)而讓預(yù)決算工程造價(jià)全過(guò)程控制工作開(kāi)展的更加合理。

3.4 竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制對(duì)策

一般而言，對(duì)于竣工結(jié)算，其可以客觀且清晰的將整個(gè)建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)反應(yīng)出來(lái)。通常，在對(duì)竣工決算進(jìn)行編期間，經(jīng)常會(huì)存在工程項(xiàng)目以及工程量重復(fù)計(jì)算、對(duì)定額各項(xiàng)目的適用范圍進(jìn)行混淆等問(wèn)題[5]。因此，為了可以對(duì)這一階段進(jìn)行有效的工程造價(jià)控制，在具體的工作進(jìn)行以及開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)工程量清單核對(duì)備案制度進(jìn)行健全，對(duì)內(nèi)部復(fù)核制度進(jìn)行有效的完善，定期的進(jìn)行檢查以及監(jiān)督，加大管理力度，強(qiáng)化對(duì)業(yè)務(wù)人員的教育以及培訓(xùn)，以保證可以最大程度降低工程量清單出現(xiàn)錯(cuò)誤的幾率。在竣工結(jié)算的時(shí)候，一定要到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)，認(rèn)真校對(duì)工程量，確保工程造價(jià)結(jié)算可以更加科學(xué)。

4 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，由于社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市化發(fā)展速度在變得越來(lái)越快的同時(shí)，建設(shè)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈，尤其是在房地產(chǎn)工程建設(shè)層面，其面臨的挑戰(zhàn)更是越來(lái)越多。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)行以及開(kāi)展過(guò)程中，工程預(yù)決算對(duì)工程造價(jià)全過(guò)程控制和管理有著很大的促進(jìn)作用，可以有效提升控制效果。但是，當(dāng)前，由于受到多方面因素的干擾，使得在預(yù)決算工程造價(jià)全過(guò)程控制還存在了一些問(wèn)題。對(duì)此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加大重視，深入剖析，探索成因，有效制定控制方案。