林星森

（德化縣瓷藝城投資建設(shè)有限公司，福建 德化 362500）

如今，房地產(chǎn)開發(fā)越來越有序和正規(guī)，人們對(duì)其項(xiàng)目的要求也逐漸升高，如果仍然采用傳統(tǒng)管理模式必然無法滿足要求，因此有必要引入項(xiàng)目管理。而項(xiàng)目管理作為新型管理模式，應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在前期存在很多難點(diǎn)，亟待不斷的解決和完善。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)及管理難點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，它指的是基于時(shí)間、成本與質(zhì)量等要求，將土地及建筑作為主要對(duì)象，將達(dá)到預(yù)期使用功能作為主要目的，嚴(yán)格按照一定程序及步驟執(zhí)行的一次性任務(wù)。相對(duì)于其它項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要具有以下特點(diǎn)，同時(shí)這些特點(diǎn)的存在，也是項(xiàng)目管理的難點(diǎn)[1]。

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)時(shí)間提出的要求具有很強(qiáng)限定性。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目所生產(chǎn)的產(chǎn)品具有高價(jià)性，這使得它的生產(chǎn)過程需要占用大量資金。為保證資金實(shí)際利用率，盡可能減少借貸和管理方面的成本費(fèi)用，需對(duì)開發(fā)工期予以嚴(yán)格限制；另一方面，從市場角度講，需求變化速度加快，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)下，人們生活水平日益提高，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量及功能等提出的要求不斷提高。只有在特定的使其推出產(chǎn)品，才可以保證不過時(shí)，避免市場縮小、產(chǎn)品滯銷，這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，是一個(gè)核心問題。另外，房地產(chǎn)市場競爭正愈演愈烈，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)歷了前期井噴過程后，已向更有序的方向發(fā)展，基本做到相對(duì)穩(wěn)定。倘若某類產(chǎn)品的市場需求較為旺盛，則必然會(huì)有許多開發(fā)商相繼投入開發(fā)，可見，誰能在時(shí)間上占得領(lǐng)先，誰就能更早的使產(chǎn)品應(yīng)市，從而贏得競爭。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)質(zhì)量有著更高要求。項(xiàng)目本身投資量巨大，且投資行為一旦作出就無法逆轉(zhuǎn)，如果產(chǎn)生質(zhì)量問題，將造成嚴(yán)重的損失與浪費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其產(chǎn)品直接被人們使用，對(duì)質(zhì)量有著很強(qiáng)的敏感性，與人們生命財(cái)產(chǎn)息息相關(guān)，而且國家與地方也提出了嚴(yán)格要求，無論是質(zhì)量檢測(cè)還是驗(yàn)收，都有一系列強(qiáng)制性條約。在這種情況下，產(chǎn)品的高質(zhì)量是整個(gè)市場發(fā)展的必然趨勢(shì)[2]。

第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)組織也有著很高的要求。一方面，項(xiàng)目自身具有系統(tǒng)性，當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可謂是一個(gè)十分龐雜的系統(tǒng)，不僅規(guī)模大、涉及范圍廣，而且投資多、工期長，需要經(jīng)歷多個(gè)階段，基于這種實(shí)際情況，不同階段必須做到緊密銜接，在管理上要做到統(tǒng)一規(guī)劃與調(diào)動(dòng)，對(duì)資源配置及效益核算予以統(tǒng)一；另一方面，項(xiàng)目還具有一定程序性，項(xiàng)目實(shí)施中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來開展，同時(shí)還要充分考慮不同子程序間的相互銜接。另外，項(xiàng)目對(duì)組織協(xié)調(diào)管理提出了很高要求，考慮到現(xiàn)代化大生產(chǎn)以及專業(yè)化分工基本要求，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般是由不同的主體來參與，對(duì)此，只有建立完善的組織系統(tǒng)才能保證協(xié)調(diào)及管理的有效性。

第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目在政策與法律規(guī)范上十分嚴(yán)密。項(xiàng)目的順利實(shí)施和取得成功，不僅是經(jīng)濟(jì)關(guān)系直接體現(xiàn)，還是法律與社會(huì)關(guān)系最終體現(xiàn)。基于此，項(xiàng)目必須要有明確的政策法規(guī)及內(nèi)部規(guī)整制度來明確不同參與主體承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)與權(quán)利，進(jìn)而使他們能夠各司其職，各自認(rèn)真履行各自的職責(zé)，最終確保項(xiàng)目得以有序展開。

2 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理策略

2.1 策劃與立項(xiàng)階段

該階段重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目所在市場環(huán)境進(jìn)行全面調(diào)查，然后以調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，開展項(xiàng)目可研與評(píng)估，給出開發(fā)建議書。該階段核心與項(xiàng)目管理立項(xiàng)對(duì)應(yīng)的核心基本相同，可將項(xiàng)目管理理論中啟動(dòng)階段對(duì)應(yīng)的方法運(yùn)用在這一開發(fā)階段，同時(shí)按照不同階段和過程之間的關(guān)系來開展，以此確保項(xiàng)目在該階段能夠做到目標(biāo)明確[3]。

2.2 前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段

該階段實(shí)際上就是從立項(xiàng)到開始施工中間的那段時(shí)間，其基本工作有：征地與拆遷安置；用地相關(guān)手續(xù)的辦理；為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造必要的條件；現(xiàn)場勘探與規(guī)劃設(shè)計(jì)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)，包括方案、初步與施工圖設(shè)計(jì)；招投標(biāo)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該階段主要工作為確定適宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與不同設(shè)計(jì)階段優(yōu)化。以上主要工作對(duì)決定項(xiàng)目實(shí)施能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)有關(guān)鍵作用，該階段的核心和項(xiàng)目管理方面的規(guī)劃階段基本相同，可將項(xiàng)目管理理論中規(guī)劃階段對(duì)應(yīng)的方法運(yùn)用在這一開發(fā)階段，并結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)、范圍、WBS、進(jìn)度、成本、質(zhì)量與組織開展系統(tǒng)性與科學(xué)性的規(guī)劃，同時(shí)按照不同階段和過程之間的關(guān)系來開展，以此促使項(xiàng)目在該階段的主要工作變得簡單、清晰、明細(xì)及有序[4]。

2.3 實(shí)施階段

該階段是項(xiàng)目實(shí)施中的計(jì)劃與控制管理。進(jìn)度計(jì)劃、成本計(jì)劃、資源計(jì)劃與質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)行，必須按照項(xiàng)目開發(fā)基本目標(biāo)來控制，其基本目標(biāo)即為質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)與工期目標(biāo)。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，施工中難免涉及到合同、變更及安全控制。因此，該階段是項(xiàng)目能否順利開發(fā)與實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵，同時(shí)也是開發(fā)過程中最為關(guān)鍵的一部位內(nèi)容。尤其是項(xiàng)目實(shí)施中不同控制的相互作用及信息反饋必須對(duì)項(xiàng)目管理中建立的目標(biāo)體系有直接反應(yīng)。該階段控制效果也決定了項(xiàng)目能夠取得成功。以項(xiàng)目管理階段涉及的內(nèi)涵為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施時(shí)，需重點(diǎn)對(duì)實(shí)施過程予以跟蹤，同時(shí)加強(qiáng)過程控制，以此確保項(xiàng)目能夠嚴(yán)格按照計(jì)劃展開。如果項(xiàng)目管理中建立的目標(biāo)體系比預(yù)定目標(biāo)高，則要及時(shí)找出原因和問題，并立即改正，以此做到全面控制。該階段從項(xiàng)目管理角度講，包含準(zhǔn)備、計(jì)劃執(zhí)行、跟蹤與控制四個(gè)方面。其中，控制是該階段的靈魂所在，貫穿整個(gè)實(shí)施過程，為動(dòng)態(tài)管理。在該階段通過對(duì)項(xiàng)目管理理論中實(shí)施階段對(duì)應(yīng)的各類理念及方法的合理應(yīng)用，能有效提高開發(fā)管理水平，不僅能理順各類計(jì)劃和執(zhí)行之間的節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各節(jié)點(diǎn)的有效控制，促使原本復(fù)雜的形式能夠結(jié)合到一起，并進(jìn)入有序循環(huán)狀態(tài)，最終達(dá)到理想目標(biāo)。還能幫助項(xiàng)目具體實(shí)施中規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，從而提高項(xiàng)目實(shí)施安全性及經(jīng)濟(jì)性[5]。

2.4 驗(yàn)收與交付使用階段

該階段為項(xiàng)目后期管理，在項(xiàng)目所有子項(xiàng)與配套設(shè)施均完成施工后，施工單位應(yīng)向建設(shè)單位主動(dòng)申請(qǐng)驗(yàn)收。同時(shí)，其它所有參與單位也要出具對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中的質(zhì)量與安全進(jìn)行評(píng)價(jià)的報(bào)告書。對(duì)于建設(shè)單位，需要以合同控制相關(guān)內(nèi)容為依據(jù)對(duì)竣工階段提交的驗(yàn)收資源進(jìn)行全面檢查，同時(shí)組織參與方代表對(duì)實(shí)體的外觀進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在項(xiàng)目統(tǒng)一驗(yàn)收過程中，需要由當(dāng)?shù)卣_展監(jiān)督驗(yàn)收，向有關(guān)部門報(bào)備。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)合格后，管理者應(yīng)按主管部門提出的要求提供合格證明、質(zhì)保書與說明書。該階段在項(xiàng)目管理理論中對(duì)應(yīng)的收尾階段有相同的內(nèi)涵與目的。項(xiàng)目結(jié)束以后，還應(yīng)對(duì)開發(fā)管理工作做后評(píng)價(jià)，尤其是對(duì)項(xiàng)目的投資和收益情況進(jìn)行總體分析與總結(jié)。在組織合同完全終止以后，項(xiàng)目結(jié)束[6]。

明確上述四個(gè)項(xiàng)目階段對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目管理階段后，根據(jù)項(xiàng)目管理不同階段實(shí)行的管理過程，也就是啟動(dòng)、計(jì)劃、執(zhí)行、控制與收尾，貫穿整個(gè)項(xiàng)目過程，并加以循環(huán)，直到項(xiàng)目全面完成。

3 結(jié)束語

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，其項(xiàng)目管理實(shí)際上就是運(yùn)入項(xiàng)目管理相關(guān)理論、模式及方法對(duì)項(xiàng)目實(shí)施及使用予以全方位及全過程的管控協(xié)調(diào)，以此確保項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，使生產(chǎn)要素在這一項(xiàng)目基礎(chǔ)上得以優(yōu)化配置，為全體用戶提供符合合同標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目管理人員而言，不僅要引入適宜的項(xiàng)目管理先進(jìn)理念、模式及方法，還要將績效目標(biāo)作為基準(zhǔn)，做到靈活掌握。