王望珍 徐冠博

摘要：為解決武漢市人才安居房入住冷熱不均的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)合理規(guī)劃人才安居房選址的目的，以新地社區(qū)和樂(lè)乎大學(xué)生社區(qū)為例，通過(guò)實(shí)地發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷獲取數(shù)據(jù)，運(yùn)用綜合可支付力法測(cè)算兩處選址點(diǎn)的住房、交通、綜合可支付性指數(shù)。結(jié)果表明，住房、交通以及綜合可支付性指數(shù)，新地社區(qū)分別為24.70%、8.04%、32.74%;樂(lè)乎社區(qū)分別為16.55%、18.86%、35.42%，且均低于國(guó)際限值，兩處選址點(diǎn)均合理。新地社區(qū)選址優(yōu)于樂(lè)乎社區(qū)，但樂(lè)乎社區(qū)居民交通可支付性指數(shù)具有更大的下降空間，更適于做安置房選址點(diǎn);樂(lè)乎社區(qū)交通可支付性指數(shù)及平均通勤時(shí)間是新地社區(qū)的二倍，這是人才安居房入住冷熱不均的根本原因，減小交通可支付性指數(shù)及通勤時(shí)間可大幅度平衡人才安居房的入住。

關(guān)鍵詞：人才安居房;選址對(duì)比;綜合可支付力;土地資源規(guī)劃

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984.12 ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：0439-8114（2019）24-0221-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.24.054 ? ? ? ? ? 開(kāi)放科學(xué)（資源服務(wù)）標(biāo)識(shí)碼（OSID）：

The contrastive study of site selection of Wuhan talented apartment：

Taking Xindi and Lehu as example

WANG Wang-zhen，XU Guan-bo

（School of Civil Engineering，Wuhan University，Whuhan 430072）

Abstract： In order to solve the problem of extreme imbalance of talented apartments occupancy and achieve the goal of talented apartment reasonable site selection.Taking Xindi community and Lehu community as examples by recycling the questionnaire to obtain the relevant data to calculate the index of housing affordability， transportation affordability and transportation-housing affordability by using the method of comprehensive affordable force. The results showed that the HAI， TAI and THAI of Xindi were 24.70%， 8.04% and 32.74%， while Lehu were 16.55%， 18.86% and 35.42%， both below the international limit， the site selection of Xindi and Lehu were reasonable. Next compared those dates， it was indicated that the site selection of Xindi was a lit better than Lehu， while Lehu community was much more suitable for site selection in the long run as the reason of more potency to decline in TAI. The TAI and AT of Lehu more than twice higher of Xindi was the radical reason leading the extreme imbalance of talented apartments occupancy， thus the reduce of TAI and AT played a positive role of balancing talented apartments occupancy.

Key words： talented apartment; site selection comparison; comprehensive affordable force; land resources planning

2017年6月23日，武漢市政府發(fā)布的《關(guān)于支持百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)的若干政策措施》文件中提出：畢業(yè)3年內(nèi)的大學(xué)生可以市場(chǎng)價(jià)8折的優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)或者租賃人才安居房，旨在改善大學(xué)生居住條件。截至2018年11月，人才安居房已發(fā)展1年有余，武漢市相繼在洪山區(qū)、武昌區(qū)、江岸區(qū)等中心城區(qū)推出了一定規(guī)模的人才公寓。人才安居房目前全部是以政府回購(gòu)商品房的形式推向住房市場(chǎng)，因其公共設(shè)施完善、品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格低廉備受歡迎。但同時(shí)在其發(fā)展過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題，其中選址問(wèn)題尤為突出，位于市中心的人才安居房，因租賃價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)的80%、交通便利、公共商業(yè)設(shè)施完善備受青睞，反觀(guān)遠(yuǎn)城區(qū)的人才安居房，盡管價(jià)格更為低廉，但因選址偏遠(yuǎn)而失去競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致消費(fèi)者轉(zhuǎn)投于市中心的人才安居房。其次武漢市政府更傾向于將市中心的土地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，以提高政府財(cái)政收益，從而限制了市中心人才安居房的數(shù)量，于是出現(xiàn)了市中心“一寓難求”而城市近郊“無(wú)人問(wèn)津”的現(xiàn)象，造成了土地資源的浪費(fèi)。因此，本研究分別選取市中心的新地·東方廣場(chǎng)和城市近郊的樂(lè)乎大學(xué)生社區(qū)兩處人才安居房，對(duì)于兩者的選址合理性進(jìn)行評(píng)估，提出了對(duì)武漢市人才安居房選址相關(guān)建議。

1 ?文獻(xiàn)綜述

國(guó)外學(xué)者一般從居民可支付力角度出發(fā)定量測(cè)算居民的住房支付能力，從而衡量選址的合理性。住房可支付力（The housing affordability）定義為：在住房費(fèi)用得到支付的同時(shí)，一個(gè)家庭其余生活不受到影響的能力[1]，學(xué)者通常以住房成本與家庭總收入的比值來(lái)衡量居民的住房支付能力[2]，若該值過(guò)大，則存在住房可支付力的問(wèn)題[3]。美國(guó)住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development）將住房費(fèi)用與家庭收入比值的30%作為可支付力的上限在國(guó)際上得到了廣泛認(rèn)可[4]。然而隨著城市的擴(kuò)張，研究學(xué)者發(fā)現(xiàn)住房成本與交通成本存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。Shima等[5]研究得出居民居住地點(diǎn)每靠近市中心的10%意味著住房費(fèi)用1.1%的增幅以及交通成本3.5%的降低。鑒于以上研究，美國(guó)的街區(qū)技術(shù)中心（Center for Neighborhood Technology）和交通導(dǎo)向發(fā)展中心（Center for Transit-Oriented Development）提出住房與交通綜合可支付力指數(shù)（Transportation and Housing Affordability Index）以下簡(jiǎn)稱(chēng)THAI，即綜合考慮住房成本與交通成本，根據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算結(jié)果以47%作為綜合可支付性指數(shù)的上限，其中住房可支付性指數(shù)（Housing Affordability Index）和交通可支付性指數(shù)（Transportation Affordability Index）的上限值分別為28%、19%[6]，該評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已在美國(guó)42個(gè)城市取得廣泛應(yīng)用。國(guó)內(nèi)學(xué)者往往基于空間布局、城市規(guī)劃以及政策層面等角度做出定性分析。柳澤等[7]以北京、長(zhǎng)沙、昆明為例得出須從城市規(guī)劃管理、制度保障、建設(shè)方式等方面完善保障性住房空間選址的結(jié)論。汪東寧等[8]提出保障性住房選址應(yīng)該綜合考慮土地價(jià)格、土地規(guī)劃、城市交通規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)布局等因素。曾德珩等[9]在測(cè)算的重慶市3個(gè)公租房小區(qū)的綜合可支付性指數(shù)基礎(chǔ)上，建議公租房小區(qū)選址時(shí)鄰近軌道交通以降低居民的綜合可支付性指數(shù)。周素紅等[10]通過(guò)研究保障性住房社區(qū)的居住就業(yè)選址特征及空間匹配性的群體差異，政府需從居住與就業(yè)相結(jié)合的角度進(jìn)一步完善住房保障體系。鄭思齊等[11]分析目前保障性住房存在的問(wèn)題后，建議選址點(diǎn)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有的公共交通以及加大中央財(cái)政支持的激勵(lì)制度改善保障性住房的選址。

本研究將運(yùn)用綜合可支付力法測(cè)算兩處選址點(diǎn)的綜合可支付性指數(shù)、住房成本、交通成本等指數(shù)，并將兩者計(jì)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，深入分析兩處選址點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)與不足，針對(duì)兩處選址地點(diǎn)的不足提出相應(yīng)的建議。

2 ?研究方法

2.1 ?理論計(jì)算公式與思路

綜合可支付性指數(shù)（THAI）理論計(jì)算公式：

THAI=■ ?（1）

式中，HC：住房成本（Housing Cost），TC：交通成本（Transportation Cost），INC：家庭可支配總收入（Income）。THAI數(shù)值越小意味綜合可支付力越強(qiáng)。

2.2 ?住房成本計(jì)算

武漢市人才安居房，目前主要是租賃用戶(hù)，因此以租金與物業(yè)管理費(fèi)之和表示HC。

2.3 ?家庭可支配收入的計(jì)算

實(shí)地調(diào)查中以家庭成員稅后總收入表示INC。

2.4 ?交通成本計(jì)算

居民的交通成本分為通勤成本和非通勤成本，非通勤成本的數(shù)據(jù)不易獲取并且遠(yuǎn)小于通勤成本。因此交通成本用通勤成本近似代替，即為T(mén)C。通勤成本是指居民從其所居住的地點(diǎn)到工作地點(diǎn)的平均交通成本，其包含時(shí)間成本以及貨幣成本，通過(guò)換算統(tǒng)一轉(zhuǎn)化成貨幣成本。首先計(jì)算出居民的平均通勤時(shí)間AT（Average Time），其次計(jì)算出居民的綜合出行時(shí)間價(jià)值CV（Comprehensive Time Value），最后計(jì)算出居民的通勤成本TC。

根據(jù)武漢市行政區(qū)劃分，將武漢市劃分為若干個(gè)不同的區(qū)位，假設(shè)某居民的居住地點(diǎn)位于1區(qū)位，區(qū)民就業(yè)地點(diǎn)總共有m個(gè)區(qū)位，通過(guò)實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查可以構(gòu)造1區(qū)位的早高峰通勤出行量的OD（Origination-Destination）矩陣以及出行時(shí)間的廣義費(fèi)用GC（Generalized Cost）矩陣。

OD矩陣：[C11 ?… ?C1m]

GC矩陣：[D11 ?… ?D1m]

D1k：居民從居住區(qū)位1至工作區(qū)位k所消耗的時(shí)間，以h為單位。C1j：居住區(qū)位1至工作區(qū)位j的通勤出行量，即1區(qū)位所有居民之中工作地點(diǎn)在j區(qū)位的人數(shù)。

則1區(qū)位對(duì)j區(qū)位就業(yè)概率EP（Employment Probability）計(jì)算公式如式（2），根據(jù)計(jì)算的不同區(qū)位的就業(yè)概率構(gòu)建對(duì)應(yīng)的EP矩陣，其中EP1j表示居住在區(qū)位1的居民在區(qū)位j的就業(yè)概率。將EP矩陣與GC矩陣向量相乘即得到區(qū)位1的居民的單程平均通勤時(shí)間AT（Average Time），其計(jì)算公式如式（3）。

EP1j=■ ? （2）

EP矩陣：[EP11 ?… ?EP1j ?EP1m]

AT=[D11 ?… ?D1m]×EP11…EP1m=■（D1j×EP1j） （3）

為計(jì)算CV，先假設(shè)居民的出行方式有n種選擇，構(gòu)建綜合交通出行（Comprehensive Transportation）CT矩陣，以CT1為例，角標(biāo)1表示某種特定的交通出行方式，則CT1表示以某種特定的交通方式的出行人數(shù)，根據(jù)CT矩陣計(jì)算出居民以某種特定交通方式出行的概率TP1（Trip Probability），其計(jì)算公式如式（4），計(jì)算出所有交通方式的選擇概率后，構(gòu)建基于交通方式的出行概率TP矩陣。根據(jù)得到的TP矩陣與交通出行方式時(shí)間價(jià)值CV矩陣相乘計(jì)算出綜合出行時(shí)間價(jià)值CV，其計(jì)算公式如式（5）。

CT矩陣：[CT1 ?… ?CTn]

TP1=■ ? （4）

TP矩陣：

CV=[TP1 ?… ?TPn]×CV1…CVn=■（TPi×CVi）（5）

最后將AT、CV相乘可以得到居民每天單程的通勤成本，則一個(gè)工作日的成本為其2倍，假設(shè)一個(gè)月按照30 d計(jì)算，其中工作日按照22 d計(jì)算，則居民的每月交通成本TC為：

TC=44×AT×CV （6）

3 ?實(shí)例研究

3.1 ?新地·東方廣場(chǎng)綜合可支付性指數(shù)計(jì)算

新地·東方廣場(chǎng)位于武漢市中心江岸區(qū)地鐵3號(hào)線(xiàn)興業(yè)路站，地處建設(shè)大道延長(zhǎng)線(xiàn)。在后湖大道、興業(yè)路、百步亭、二七片區(qū)的黃金十字軸交接處，有30多條公交線(xiàn)路貫穿武漢三鎮(zhèn)，出行便利。該項(xiàng)目房源有100套，均為45～47 m2的單套戶(hù)型，格局分布為一室一廳一廚一衛(wèi)，精裝修可以拎包入住。小區(qū)每月的物業(yè)管理費(fèi)為3.5元/m2，享受政府8折津貼后的月租為34.4元/m2（人均租賃面積為46 m2）。則新地居民的每月住房成本為：

HCxd=46 m2×37.9元/（月·m2）=1 743.4元/月

通過(guò)實(shí)地調(diào)查，發(fā)放問(wèn)卷獲得居民的個(gè)人月收入以及其在交通上的花費(fèi)，新地·東方廣場(chǎng)總共發(fā)放126份問(wèn)卷，其中有效問(wèn)卷107份，表1為新地居民學(xué)歷收入情況。

最后計(jì)算所得到的居民的月平均收入INC為：

INCxd=5 637.38×34.58%+6 715.26×52.34%+

12 182.37×13.08%=7 057.63元

在回收的107份有效問(wèn)卷中，93人出行方式為地鐵或公交，剩余14人出行方式為私家車(chē)（全部為博士），表2統(tǒng)計(jì)了居民使用不同交通工具所對(duì)應(yīng)的通勤人數(shù)，根據(jù)式（4）計(jì)算出不同交通方式的出行概率TPi。結(jié)果表明，居民的工作地點(diǎn)在武漢市七大中心城區(qū)都有分布，表3中統(tǒng)計(jì)了居民在不同區(qū)位通勤出行量C1j以及早高峰平均單程通勤時(shí)間D1j，運(yùn)用式（2）計(jì)算出居住區(qū)位對(duì)不同工作區(qū)位的就業(yè)概率EP1j。

根據(jù)表3可以得到就業(yè)概率EP矩陣、早高峰通勤出行量OD矩陣以及出行時(shí)間的廣義費(fèi)用GC矩陣（矩陣之中每個(gè)數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的區(qū)位同上表），其相關(guān)數(shù)據(jù)如下：

EP矩陣：[0.177 6 ?0.158 8 ?0.084 1 ?0.102 8 ?0.224 3 ?0.196 2 ?0.056 1]

OD矩陣：[19 ?17 ?9 ?11 ?24 ?21 ?6]

GC矩陣：[0.24 ?0.31 ?0.32 ?0.53 ?0.77 ?0.64 ?0.57]

根據(jù)式（3）計(jì)算出新地居民在高峰時(shí)期平均通勤時(shí)間AT為0.503 504 h。計(jì)算居民行為時(shí)間價(jià)值時(shí)，常用生產(chǎn)法、工資法、收入法、支付意愿法等[12]。陳莎等[13]在考慮了被調(diào)者的收入的因素下并結(jié)合SP調(diào)查的基礎(chǔ)上得出2004年北京居民以私家車(chē)、地鐵、公交車(chē)出行的時(shí)間價(jià)值分別為25.834、12.558、8.970元/h。為得出武漢市居民被調(diào)查者的出行時(shí)間價(jià)值，將武漢市2018年居民年均收入與2004年北京市居民平均收入之比作為修正系數(shù)，考慮研究節(jié)點(diǎn)為2018年11月，2018年居民平均收入取前10個(gè)月平均值，計(jì)算得到修正系數(shù)為2.12，得出2018年武漢市居民出行時(shí)間價(jià)值（表4）。

從表4中的數(shù)據(jù)以及式（5）計(jì)算得到新地居民綜合出行時(shí)間價(jià)值為25.613元/h，并根據(jù)式（6）計(jì)算出新地居民每月交通成本TC：

TCxd=44×0.503 504h×25.613元/h=567.435元

新地居民平均每月的住房成本HC、交通成本TC、月收入INC分別為1 743.4、567.435、7 057.63元，則其綜合可支付性指數(shù)、住房可支付性指數(shù)、交通可支付性指數(shù)分別為32.74%、24.70%、8.04%;均低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)上限，其中交通可支付性指數(shù)小于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值的1/2。

3.2 ?樂(lè)乎大學(xué)生社區(qū)綜合可支付性指數(shù)計(jì)算

樂(lè)乎大學(xué)生社區(qū)地理位置相對(duì)偏僻位于洪山區(qū)張家灣白沙五路，附近僅有一處公交站點(diǎn)兩列公交班車(chē)，地鐵5號(hào)線(xiàn)白沙五路站規(guī)劃于2021年開(kāi)通。小區(qū)共有600套公寓，社區(qū)內(nèi)設(shè)施配備齊全，一共有38、48、58 m2 3種租賃戶(hù)型，同樣是精裝修可以實(shí)現(xiàn)拎包入住。人均租賃面積為47 m2，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為1.43元/m2，享受政策津貼后租金為20.52元/（月·m2）。計(jì)算得到樂(lè)乎居民住房成本HC：

HClh=21.95元/（月·m2）×47 m2=1 031.65元

通過(guò)問(wèn)卷的形式調(diào)查樂(lè)乎社區(qū)居民月收入、工作區(qū)位、通勤時(shí)間等信息，總共發(fā)放218份問(wèn)卷，有效問(wèn)卷186份，樂(lè)乎居民學(xué)歷收入見(jiàn)表5。

計(jì)算得到樂(lè)乎社區(qū)居民平均月收入為：

INClh=5 531.64×63.98%+6 821.19×31.18%+11 703.04

×4.84%=6 232.42元

因樂(lè)乎社區(qū)地理位置偏僻，居民的出行傾向選擇地鐵、公交換乘以減少通勤時(shí)間，并且就業(yè)區(qū)位分布極不均勻，該社區(qū)的通勤方式與人數(shù)、工作區(qū)位分布及平均通勤時(shí)間分別見(jiàn)表6及表7。

因該小區(qū)存在換乘情形，為便于計(jì)算單程通勤費(fèi)用，先分別計(jì)算出私家車(chē)、地鐵、公交的平均通勤時(shí)間，然后與相對(duì)應(yīng)的交通方式時(shí)間價(jià)值相乘得到單程通勤費(fèi)用。以洪山區(qū)到江漢區(qū)為例，到達(dá)江漢區(qū)工作的人數(shù)一共有17人，其中有8人選擇私家車(chē)（Private Car）出行，假設(shè)時(shí)間分別為P1至P8，剩余的人出行方式全部為公交（Bus）加上地鐵（Metro）的換乘，假設(shè)時(shí)間為（B1+S1）至（B9+S9），則單程總的平均通勤時(shí)間以及各交通方式的平均通勤時(shí)間，即為表7最后一欄數(shù)據(jù)，具體計(jì)算公式如下：

D25=■ ?（7）

DB25=■ ?（8）

DM25=■ ?（9）

DP25=■ ?（10）

根據(jù)式（3）得到樂(lè)乎社區(qū)早高峰時(shí)期單程平均通勤時(shí)間為1.060 216 h，其次依據(jù)式（8）至式（10）得出， 3種交通方式的占比時(shí)間為公交0.789 411 h、地鐵0.110 918 h、私家車(chē)0.159 887 h。則樂(lè)乎居民的單程通勤費(fèi)用為：

TC單程=0.789 411 h×19.016元/h+0.110 918 h×26.622元/h+0.159 87 h×54.768元/h=26.721元

樂(lè)乎社區(qū)平均每月交通成本TC為：

TClh=22×2×26.721元=1 175.724元

樂(lè)乎居民每月住房成本HC、交通成本TC、平均月收入INC為1 031.65、1 175.724、6 232.42元。綜合可支付性指數(shù)、住房可支付性指數(shù)、交通可支付性指數(shù)依次為35.42%、16.55%、18.86%，除交通可支付性指數(shù)接近于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，其余均低于限值。

4 ?新地社區(qū)和樂(lè)乎社區(qū)選址對(duì)比分析

從表8中可以看出，從綜合可支付性的角度來(lái)看，兩處選址地點(diǎn)的THAI數(shù)值相近，并且距離國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)限值47%有較大的距離，因此兩處選址點(diǎn)均比較合理，但分別從住房以及交通可支付力角度分析，兩處選址點(diǎn)均存在一定的優(yōu)勢(shì)與局限。

新地社區(qū)：公共交通出行比例達(dá)到86.92%，平均通勤時(shí)間僅為0.503 504 h，通勤成本較小;其次各個(gè)區(qū)位的就業(yè)率相對(duì)均衡。新地社區(qū)居民人均住房面積為46 m2，住房成本為1 743.40元，比樂(lè)乎社區(qū)高711.75元，目前新地住房可支付性指數(shù)為24.70%，享受8折津貼后接近28%的國(guó)際限值，同時(shí)該區(qū)交通可支付性指數(shù)也較低，因此后期試圖進(jìn)一步降低綜合可支付性指數(shù)的可能性很小，預(yù)計(jì)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)穩(wěn)定在32.74%。

樂(lè)乎社區(qū)：人均住房面積為47 m2，住房成本僅有1 175.724元，住房可支付性指數(shù)僅為16.55%，與國(guó)際限值（28%）相差11.45%，因此居民在享有現(xiàn)有居住面積的同時(shí)，可以追求更大的住房面積，并且維持住房可支付性指數(shù)在國(guó)際限值以下。樂(lè)乎社區(qū)交通成本為1 175.724元，比新地社區(qū)高出608.289元，一方面平均通勤時(shí)間上：樂(lè)乎社區(qū)為1.060 216 h，高于新地該值的兩倍;另一方面出行方式上：樂(lè)乎社區(qū)的私家車(chē)出行概率為33.87%，高于新地社區(qū)的13.08%，高概率、高出行時(shí)間價(jià)值的私家車(chē)出行方式同樣增加了該區(qū)居民的交通成本。高昂的交通成本最后導(dǎo)致樂(lè)乎社區(qū)的綜合成本略高于新地社區(qū)。目前樂(lè)乎社區(qū)的交通可支付性指數(shù)為18.86%，但2021年地鐵5號(hào)線(xiàn)白沙五路站開(kāi)通之后，按照上數(shù)AT計(jì)算方法，預(yù)計(jì)居民平均通勤時(shí)間為0.729 103 h，屆時(shí)交通可支付性指數(shù)會(huì)有6%左右的跌幅、綜合可支付性指數(shù)會(huì)小于新地社區(qū)。

5 ?結(jié)論與建議

5.1 ?結(jié)論

從綜合可支付性指數(shù)、住房可支付性指數(shù)以及交通可支付性指數(shù)來(lái)看，新地·東方廣場(chǎng)、樂(lè)乎大學(xué)生社區(qū)居民的相關(guān)指數(shù)均位于國(guó)際限值以下，但是新地·東方廣場(chǎng)平均通勤時(shí)間更小，綜合可支付性指數(shù)更低，目前更適合于大學(xué)生群體居住，但是后期試圖降低綜合可支付性指數(shù)可能性很小;其次2021年地鐵5號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后，樂(lè)乎社區(qū)居民平均通勤時(shí)間、綜合可支付性指數(shù)會(huì)有較大下跌，樂(lè)乎社區(qū)更適于作為人才安居房選址點(diǎn)。

5.2 ?建議

從住房可支付力角度出發(fā)，為減少居民住房成本支付，在維持人才安居房每平米租賃價(jià)格不變的前提下，建議武漢市政府根據(jù)入住人數(shù)推出不同面積的人才安居房。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，建議于市中心推出25～30 m2的獨(dú)居室以及60 m2左右的雙居室，一方面可以減小居民的住房支出成本，另一方面節(jié)省的面積可租賃給更多的學(xué)生群體，在一定程度上平衡人才安居房入住率。

從交通可支付角度力出發(fā)，為減少居民交通成本支出，建議武漢市從以下3方面著手：首先將人才安居房選址與居民就業(yè)區(qū)位分布特征相結(jié)合，區(qū)位建設(shè)規(guī)?？膳c就業(yè)概率相匹配，從通勤距離上減小居民交通成本。其次將城市郊區(qū)的人才安居房選址與武漢市軌道交通規(guī)劃相結(jié)合，盡量保證選址點(diǎn)附近現(xiàn)在或者未來(lái)有軌道交通站點(diǎn)，倡導(dǎo)居民出行方式以軌道交通為主，從通勤時(shí)間、費(fèi)用上減少交通成本。最后針對(duì)更加關(guān)注于通勤成本的博士群體，建議武漢市政府給予博士群體對(duì)于全市人才安居房的優(yōu)先租賃權(quán)：博士群體出行方式基本上為私家車(chē)，通勤距離上的減小不僅可以減小私家車(chē)出行的概率，降低交通成本，同時(shí)可以緩解城市交通壓力。

從現(xiàn)實(shí)土地利益最大化角度出發(fā)，因遠(yuǎn)城區(qū)人才安居房綜合可支付性指數(shù)具有可持續(xù)性下降的前景，建議人才安居房發(fā)展以市中心選址為輔，遠(yuǎn)城區(qū)選址為主，結(jié)合城市軌道交通規(guī)劃的建設(shè)模式。保證住戶(hù)滿(mǎn)意度長(zhǎng)久提升的同時(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)市中心更多的土地用于商業(yè)規(guī)劃，提升政府財(cái)政收益。

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