文/曹廷福 山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司 山東東營 257091

隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民對居住需求不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈加激烈，在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)既要滿足業(yè)主需求，又要提升企業(yè)競爭力，就必須在開發(fā)項(xiàng)目時選擇科學(xué)有效的經(jīng)營管理模式，這對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。只有在項(xiàng)目開發(fā)中選擇正確適合企業(yè)的經(jīng)營管理模式才能充分發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)營管理的作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)效率，保障工程質(zhì)量，建立一個高效運(yùn)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目經(jīng)營體系，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和整個房地產(chǎn)行業(yè)水平的提高。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理內(nèi)涵

項(xiàng)目所經(jīng)營管理是指企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境和企業(yè)自身情況，依據(jù)系統(tǒng)工程的理論和方法，借助管理學(xué)工具建立一個全新的組織管理體系，在制定計(jì)劃、建立組織、實(shí)施控制、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)等方面嚴(yán)格按照企業(yè)目標(biāo)運(yùn)行，形成一個高效運(yùn)行體系，提高項(xiàng)目質(zhì)量和工程效率進(jìn)而提高企業(yè)競爭力。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理中要充分重視成果性目標(biāo)和限制性目標(biāo)，成果性目標(biāo)主要包括房屋建造成本、投資回報率等，約束性目標(biāo)主要包括一些有關(guān)房地產(chǎn)的法律和規(guī)章制度，例如施工期限，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保措施等。國家政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了很多方面的約束和控制，目的就是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該非常重視項(xiàng)目經(jīng)營管理，完成限制性目標(biāo)和成果性目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

2、經(jīng)營管理模式的可行性分析

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性分析是指企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，必須組織相關(guān)人員對市場環(huán)境和公司實(shí)際情況做出評測，順應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，覆蓋整個項(xiàng)目，充分利用以前項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)最新項(xiàng)目做出項(xiàng)目經(jīng)營管理計(jì)劃，并對計(jì)劃做可行性研究分析，然后在項(xiàng)目管理過程中嚴(yán)格按照這一計(jì)劃進(jìn)行工程施工和項(xiàng)目運(yùn)營，并在實(shí)際工作中及時調(diào)整，更好的指導(dǎo)實(shí)際工作。不同的項(xiàng)目對應(yīng)不同的經(jīng)營管理模式，不同模式只有進(jìn)行可行性研究后才能有效實(shí)施，因此項(xiàng)目經(jīng)營管理的可行性研究非常必要。

3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理遵循的原則

做任何事情都必須遵循相應(yīng)的原則，項(xiàng)目經(jīng)營管理也不例外，只有充分遵循各個原則才能促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的有效開展。這些原則需要管理層根據(jù)實(shí)際情況制定，每個企業(yè)略有不同但大體上包括以下幾個原則。首先，項(xiàng)目經(jīng)營管理必須遵循成本效益原則，任何企業(yè)都是以利潤最大化作為企業(yè)目標(biāo)，在項(xiàng)目管理中必須減少成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化。其次需要遵循市場風(fēng)險和施工風(fēng)險原則；在項(xiàng)目選擇之時充分考慮市場風(fēng)險，在項(xiàng)目運(yùn)營過程中要遵循施工風(fēng)險原則，做好防護(hù)措施和安全宣傳，避免安全事故。同時企業(yè)內(nèi)部也要完善管理制度，建立高效科學(xué)的內(nèi)部管理體系，優(yōu)化項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，充分落實(shí)各部門的責(zé)任和義務(wù)，使房地產(chǎn)企業(yè)可以高效靈活運(yùn)作。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理意義和作用

4.1 經(jīng)營管理對整個企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)意義

各類企業(yè)都在進(jìn)行經(jīng)營管理這一工作，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說經(jīng)營管理格外重要，僅次于項(xiàng)目工程施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理工作幅度廣，涉及內(nèi)容多，層次跨越較大，難度系數(shù)很高。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開展，企業(yè)必須抓主要矛盾，對項(xiàng)目開發(fā)來說，建筑工程施工是第一階段，也是最基礎(chǔ)的階段。而企業(yè)經(jīng)營管理的科學(xué)有效直接決定了公司的項(xiàng)目層次和利潤水平。企業(yè)經(jīng)營管理過程中要充分聯(lián)系各部門以及各合作單位，對現(xiàn)金流量、貨物供應(yīng)需求情況、顧客意見等充分掌握，達(dá)到資金鏈的動態(tài)平衡，在控制風(fēng)險和成本的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。項(xiàng)目經(jīng)營管理還必須進(jìn)行可行性分析研究，只有這樣才能保障經(jīng)營管理的有效開展。

4.2 經(jīng)營管理有助于提高企業(yè)競爭能力

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目參與者的目標(biāo)和側(cè)重點(diǎn)不同。為了實(shí)現(xiàn)共贏，就必須以科學(xué)高效的經(jīng)營管理模式為依據(jù)，各方共同協(xié)商通力合作，實(shí)現(xiàn)各方目標(biāo)。在開發(fā)項(xiàng)目時，房地產(chǎn)企業(yè)會與投資方、市政等部門進(jìn)行聯(lián)系溝通，各部門之間共同商議確保各方利益。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難度較大，面臨各種突發(fā)狀況較多。每家房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際情況制定適合自己的項(xiàng)目經(jīng)營管理模式，只有這樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)按時保質(zhì)完成，從而促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)較快發(fā)展。

4.3 經(jīng)營管理加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程控制

開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時必須保障項(xiàng)目的合理性和有效性。只有良好可靠的項(xiàng)目才能提升建筑工程質(zhì)量，改善人們居住環(huán)境，滿足人們需求。另外，項(xiàng)目經(jīng)營管理的強(qiáng)化也能為房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作提供高效科學(xué)的模式。房地產(chǎn)開發(fā)作為比較系統(tǒng)復(fù)雜的工程，對各方面的因素要求較高，在設(shè)計(jì)開發(fā)時運(yùn)用科學(xué)合理的開發(fā)手段，保證建筑施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。在項(xiàng)目開發(fā)初期，必須充分了解項(xiàng)目實(shí)際情況，做可行性分析制定出高效合理的項(xiàng)目管理計(jì)劃，并制定一個具體目標(biāo)，在具體實(shí)施過程中加強(qiáng)監(jiān)督，促進(jìn)經(jīng)營目標(biāo)的高效實(shí)現(xiàn)，提升企業(yè)競爭力，促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)語：

企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。針對這種情況房地產(chǎn)企業(yè)就要招聘吸收更多優(yōu)秀人才，不斷創(chuàng)新施工技術(shù)，提高項(xiàng)目經(jīng)營管理的專業(yè)性，充分滿足業(yè)主需求，提高滿意程度，樹立良好的企業(yè)形象。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占得一席之地，必須充分發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)營管理的作用。項(xiàng)目經(jīng)營管理能夠?qū)⒐芾硐到y(tǒng)化、體系化，在充分考慮企業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，形成適合項(xiàng)目要求符合企業(yè)目標(biāo)的經(jīng)營管理模式，提高工程效率，保證工程質(zhì)量，合理高效利用企業(yè)資金，實(shí)現(xiàn)高速周轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和整個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。