文/崔澤 桂林華邦康養(yǎng)投資有限公司 廣西桂林 541000

房地產(chǎn)屬于促進我國經(jīng)濟水平提高的重要產(chǎn)業(yè)，怎樣使房地產(chǎn)資源配置得到有效優(yōu)化，已經(jīng)成為我國重點關(guān)注的問題。在實際生活中，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的復(fù)雜性，需要有效聯(lián)系設(shè)計、施工、售后等各環(huán)節(jié)，才能使房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、社會效益的統(tǒng)一。因此需要加強項目管理，完善房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，最終促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，具有復(fù)雜性以及系統(tǒng)性的特點。因為此項管理工作中包含很多組成部分，同時也需要各個組織相互配合才能完成。其中出現(xiàn)一些問題需要運用科學(xué)的知識進行解決，但是在進行房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，并沒有過多的執(zhí)行經(jīng)驗，需要不斷的摸索與創(chuàng)新管理。同時，也會面臨很多未知的因素，這些因素具有不確定性的特點，所以各個組織以及不同經(jīng)驗的工作人員臨時性的集中在了同一個組織當(dāng)中，對房地產(chǎn)進行開發(fā)管理，與其他生產(chǎn)管理相比，房地產(chǎn)開發(fā)管理中的復(fù)雜性是明顯不同的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的困境

2.1 建議書編制不合理

房地產(chǎn)開發(fā)建議書一項建議性的文件內(nèi)容，可以對房地產(chǎn)項目的總體輪廓具有一個認(rèn)識，并且對房地產(chǎn)項目是否具有投資價值進行研究，分析其是否可以滿足國家的長遠計劃，要想實行這一項目需要的前提條件應(yīng)該在房地產(chǎn)的開發(fā)建議書中得以體現(xiàn)。這樣才能為今后的投資以及對相關(guān)部門的選擇提供必要的依據(jù)，為后續(xù)的工作打下良好的基礎(chǔ)，并且提供更佳可靠的保障。但是實際上部分房地產(chǎn)企業(yè)會受到自身實力的限制以及領(lǐng)導(dǎo)層不夠重視，導(dǎo)致建議書編制不合理，影響房地產(chǎn)的開發(fā)。

2.2 土地利用不合理

近三年來，房地產(chǎn)用地的規(guī)劃建筑面積148.53 萬m2，平均容積率為1.93，平均樓面地價177.8 元/m2。其中：增量土地58.9hm2，建筑面積115.1 萬m2，平均樓面地價185.9 元/m2?？梢钥闯觯河僭隽康孛黠@多于存量地；于增量地容積率高于存量地，加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

2.3 區(qū)位選擇不合理

房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是單個的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實力弱，房地產(chǎn)的開發(fā)水平低，從事的都是小型開發(fā)，導(dǎo)致有些企業(yè)的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)混雜在一起，缺乏層次感。一部分沿區(qū)域過境公路開發(fā)的房地產(chǎn)，浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.4 房地產(chǎn)的建筑形態(tài)缺乏特色，開發(fā)檔次不高，物業(yè)管理水平存在較大差距

大同小異的規(guī)劃致使建筑形態(tài)如出一轍，缺少地方特色和個性，無法顯示出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣?、民俗風(fēng)貌、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。從物業(yè)管理現(xiàn)狀看，水平存在較大差距。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧本，居民住宅分散、雜亂，物業(yè)管理意識缺乏，物業(yè)工作難以開展，是房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在的現(xiàn)象。

2.5 工程承包合同不夠嚴(yán)密，項目管理困難

由于項目前期準(zhǔn)備工作的不足，導(dǎo)致項目施工過程中出現(xiàn)一系列問題。施工單位為了避免承擔(dān)責(zé)任，只能尋找甲方進行項目協(xié)調(diào)，從而耽誤了項目的施工進度，不利于項目經(jīng)濟效率的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位耗費大量的時間進行彼此磨合，導(dǎo)致雙方項目推諉，給房地產(chǎn)項目的管理帶一定的困難。在項目結(jié)束時，甲方著急進行項目的驗收和檢測，但是其余兩方的矛盾卻無法解決，給項目的順利實施產(chǎn)生很大的影響。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，項目相關(guān)必須通過合同對雙方的責(zé)任和義務(wù)進行明確劃分，從而確保項目的高效建設(shè)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理問題的原因

上述問題的存在，致使的房地產(chǎn)開發(fā)管理長期處于亞健康狀態(tài)之中，造成土地資源流失、生態(tài)環(huán)境惡化，增加了持續(xù)發(fā)展的成本。究其原因，有如下幾點：

3.1 規(guī)劃不健全，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏論證評估

健全的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃以及土地用途的合理評估是房地產(chǎn)開發(fā)有序發(fā)展的保障。在我國的發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)規(guī)劃非常不完善。規(guī)劃編制不合理，科學(xué)性和預(yù)見性不足，同時規(guī)劃執(zhí)行力不足，房地產(chǎn)開發(fā)單位陽奉陰違，想方設(shè)法違反規(guī)劃、擴大利益建設(shè)，管理部門監(jiān)管力度差，導(dǎo)致發(fā)展處于處延擴張式發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，形成粗放型發(fā)展模式。

3.2 開發(fā)主體實力不強，資金投資力量不足

房地產(chǎn)開發(fā)大都以私人住宅和商用投資為主，開發(fā)格局小并且分散。建設(shè)的商業(yè)貸款尤其是中長期貸款嚴(yán)重不足，致使開發(fā)建設(shè)前期投資不足，無法開展大規(guī)模建設(shè)，影響后期規(guī)模擴張。建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施沒有政府預(yù)算支持，過度依賴土地出讓金，抬高了土地出讓價格。資金投資不足，無法吸引實力雄厚的大企業(yè)，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)資質(zhì)不高，缺少技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)驗，房地產(chǎn)建筑質(zhì)量整體不高。

3.3 開發(fā)管理機制落后，缺少配套政策

我國普遍存在政府和職能部門協(xié)調(diào)困難、相互掣肘，政府職責(zé)不清晰，辦事效率不高，政企不分的現(xiàn)象。沒有健全的土地使用制度以及流轉(zhuǎn)制度，制約了的持續(xù)健康發(fā)展。

3.4 法律制度建設(shè)緩慢，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完備

我國缺少土地供給和開發(fā)方面的法律和規(guī)章，房地產(chǎn)市場機制不健全，市場主體行為不規(guī)范，市場信息不透明，沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系和價格機制，致使房地產(chǎn)價格混亂，房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。另外，在項目管理制度方面不夠完善，使得事前管理與事中管理無法進行有效聯(lián)系，容易出現(xiàn)進度、成本等方面控制不夠理想的情況。主要表現(xiàn)在交房時間延遲，建筑開發(fā)成本超出預(yù)算，房價設(shè)置和實際聯(lián)系不緊密等方面，導(dǎo)致項目管理無法達到預(yù)期的目的。

4、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進措施

4.1 加強對工程決策階段市場可行性的研究

在項目工程前期，房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)識到可行性調(diào)研的重要作用，實事求是地對市場環(huán)境進行分析，從而確定科學(xué)合理的項目執(zhí)行方案，確保項目高效率地執(zhí)行。只有在可行性調(diào)研的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目才能減少施工過程中可能出現(xiàn)的問題，從而降低成本，提高施工效率。房地產(chǎn)項目可行性的研究要制定規(guī)范的工程文件，使得從設(shè)計師到施工單位都嚴(yán)格按照項目規(guī)范辦事，使得施工各個階段都進行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益的最大化。在進行市場可行性研究的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須給市場調(diào)研以充足的財力和人力支持，確?？尚行匝芯康目茖W(xué)性和系統(tǒng)性，從而有效指導(dǎo)項目開發(fā)管理工作，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4.2 加強對工程各階段的設(shè)計及前期工程管理的計劃

在進行房地產(chǎn)項目建設(shè)時，要對項目工程的建設(shè)有明確的計劃。在施工前期，通過招投標(biāo)的方式選拔經(jīng)驗豐富的設(shè)計圖團隊對項目施工管理過程進行規(guī)劃和實際。設(shè)計團隊?wèi)?yīng)該遵照項目可行性報告，結(jié)合實地考察，設(shè)計出科學(xué)、合理的設(shè)計方案，從而確保房地產(chǎn)項目的穩(wěn)步建設(shè)，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。在項目施工過程中，設(shè)計師要及時對施工管理各個階段出現(xiàn)的問題進行方案的調(diào)整和修改，提高項目管理的效率。房地產(chǎn)開發(fā)商在此階段要選拔經(jīng)驗豐富、實力較強的設(shè)計團隊，為接下來的項目管理奠定良好的基礎(chǔ)，促進房地產(chǎn)項目的高效進行。

4.3 降低甲方的分包項目

在項目管理建設(shè)過程中，要對甲方分包的項目進行科學(xué)分配，明確合同規(guī)定和雙方的責(zé)任義務(wù)，從而確保項目建設(shè)科學(xué)、高效地進行。在進行合同招標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商將項目工程要求書面提供給施工團隊，使其嚴(yán)格按照項目要求進行作業(yè)。施工單位的承包合同要對項目的內(nèi)容及交接時間等做出細致的劃分，避免雙方后期的矛盾影響項目的進行，從而使得施工合同具有更強的實施意義。通過招投標(biāo)的方式可以有效選拔出最合適的施工單位，在分包合同的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商可以實現(xiàn)對工程質(zhì)量和進度的有效監(jiān)督和控制，從而防止項目施工過程中偷工減料的行為，確保房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的最大化。

4.4 加強房地產(chǎn)開發(fā)的項目風(fēng)險管理，維護自身的利益

房地產(chǎn)業(yè)的資金投入比較大，而且施工時間比較長，因此進行其項目的風(fēng)險管理具有重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項目之前需要注意規(guī)避風(fēng)險，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的損失，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)最常使用的方法為風(fēng)險轉(zhuǎn)移，即采用簽訂合同的方法，明確甲方和乙方的責(zé)任，降低由于雙方責(zé)任不明引發(fā)的損失。同時企業(yè)也可以進行保險管理，如果出現(xiàn)意外，可以由相關(guān)的保險公司進行承擔(dān)，有助于降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，維護自身的利益。

4.5 規(guī)范市場機制，營造良好的投資環(huán)境

規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)業(yè)在良好的環(huán)境中持續(xù)、有效發(fā)展。通過經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段來約束房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)交易信息公開透明，同時完善房地產(chǎn)開發(fā)的各項規(guī)章制度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)違法違規(guī)交易行為，創(chuàng)造一個公平、公正、合法的市場環(huán)境。

加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范機制，密切監(jiān)測供需情況并及時發(fā)布有效信息，為地方政府和企業(yè)決策提供服務(wù)。建立信用檔案，完善黑名單制度，引導(dǎo)守法守規(guī)經(jīng)營。加大違法違紀(jì)行為的整治力度，優(yōu)化市場競爭環(huán)境。

總結(jié)：

房地產(chǎn)的開發(fā)工程管理在項目建設(shè)過程中起到非常重要的作用。如果不能進行有效的管理，就會造成整個房地產(chǎn)項目效率降低，發(fā)生違規(guī)操作等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益的提升，給整個社會的經(jīng)濟健康發(fā)展帶來不良的影響。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)時，必須提高對開發(fā)工程管理重要性的認(rèn)識，有效控制項目建設(shè)的各個階段，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護企業(yè)的經(jīng)濟利益。