文/蕭冬 西部機(jī)場集團(tuán)置業(yè)(西安)有限公司 陜西西安 710075

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）“甲供材料”，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供原材料，施工單位（乙方）提供建筑勞務(wù)的工程。材料價(jià)格的支出與消耗在商品房建造成本和造價(jià)中占據(jù)約65%的比重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程質(zhì)量和降低工程成本，通常都在合同中明確規(guī)定工程甲供材料范圍。

建筑材料的總體類別為26個(gè)大類，776個(gè)中型類別，319個(gè)小型類別，甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等。甲供材的優(yōu)點(diǎn)是：1、有效避免施工方在工程中標(biāo)扯皮：如果在招標(biāo)前甲方就各種材料未作價(jià)位說明或未指明品牌，那么中標(biāo)單位在履行施工合同期間如果材料價(jià)格上漲，或是甲方通過市場考察后所定材料的標(biāo)準(zhǔn)高于中標(biāo)單位中標(biāo)價(jià)，或是材料的施工實(shí)際用量超出了預(yù)算量由此而引起的甲方與乙方的扯皮；2、避免乙方確定材料品牌后摻雜使假：目前的建筑市場良莠不齊，假冒偽劣很多，還有一些材料本身并無廠家標(biāo)記，甲方和監(jiān)理單位只能依據(jù)資料來確定材料的真?zhèn)?，雖然規(guī)范要求所有材料到工地后施工方都要進(jìn)行復(fù)檢，但一般產(chǎn)品復(fù)檢后都是合格的，同是合格產(chǎn)品使用起來差異還是挺大的，所以甲方供材保障了材料的質(zhì)量，從而也就保證了工程的質(zhì)量；3、降低成本：乙方投標(biāo)或甲方對(duì)材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)，必然要在采購價(jià)基礎(chǔ)上增加采保費(fèi)、利潤，導(dǎo)致材料價(jià)格虛高，而采用甲供則能有效避免以上問題，并能降低稅負(fù)，避免重復(fù)納稅，降低工程成本。對(duì)于乙方而言，優(yōu)點(diǎn)就是可以減少材料的資金投入和資金墊付壓力，避免材料價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這是雙方互利互惠共贏的一種行為，所以在理論與實(shí)踐中都能行得通。

但甲供材料在實(shí)際運(yùn)行中也存在如下缺點(diǎn)：1、甲供材有可能造成浪費(fèi)：在清單招標(biāo)中清單材料預(yù)算量只是按圖紙計(jì)算，結(jié)算時(shí)甲方一般會(huì)采取節(jié)約量與乙方分成的辦法來鼓勵(lì)改進(jìn)工藝，但當(dāng)實(shí)際用量小于清單量時(shí)，乙方往往將節(jié)約的多領(lǐng)料變賣，獲取更高的利潤，達(dá)不到甲方壓縮成本、節(jié)約材料的初衷；2、甲方供貨壓力：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般建設(shè)周期在兩年以上，甲供材料涉及鋼材、地材、門窗、安裝材料、裝飾裝修材料、設(shè)備等多門類多規(guī)格，合理規(guī)劃甲供品種、周期，才能加快開發(fā)速度，降低成本。當(dāng)遇到市場波動(dòng)，應(yīng)提前做好預(yù)案，合同中充分考慮市場變動(dòng)情況及供貨商動(dòng)態(tài)，同時(shí)做好不能及時(shí)供貨情況下的備選方案，必要時(shí)進(jìn)行監(jiān)造，化解合同風(fēng)險(xiǎn)，保證工期； 3、乙方配合供貨方消極：工程建設(shè)過程中，需要乙方根據(jù)工程進(jìn)度提前提交用料計(jì)劃，乙方往往要么不及時(shí)、要么不準(zhǔn)，或者貨到現(xiàn)場以沒人、沒場地不予接收，對(duì)供貨方進(jìn)行刁難；如果是甲方分包用材料，施工總包方往往在水電使用、垂直運(yùn)輸、材料堆放等方面設(shè)置障礙不予配合，進(jìn)而對(duì)分包方索要配合服務(wù)費(fèi)，而其實(shí)甲方已經(jīng)就該部分分包配合費(fèi)給過總包方了；4、甲供材料在工程完工后易留隱患 ：對(duì)于甲供材料，如果乙方疏于管理，會(huì)導(dǎo)致材料生銹、發(fā)霉、失效、損壞等情況，用于工程有可能造成隱患。即使不出現(xiàn)以上問題，當(dāng)工程某部位出現(xiàn)問題需要維修時(shí)，乙方一般會(huì)首先提出是甲供材料的問題而推卸責(zé)任，當(dāng)責(zé)任一時(shí)難以劃清的時(shí)候，容易造成扯皮現(xiàn)象，影響工程進(jìn)度。

綜上所述，甲供材料使用得當(dāng)是開發(fā)企業(yè)降低成本、加速工期、提高品質(zhì)的有力抓手，為大多數(shù)成熟開發(fā)房企所啟用。如何應(yīng)用好這一模式，需要從以下幾點(diǎn)入手：

1、重視甲供材料采購環(huán)節(jié)

“在一個(gè)公司里，采購和銷售是僅有的兩個(gè)能夠產(chǎn)生收入的部門，其他任何部門發(fā)生的都是管理費(fèi)用——杰克?韋爾奇”。采購銜接項(xiàng)目設(shè)計(jì)，影響項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、成本、銷售，是企業(yè)價(jià)值鏈中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是降成本、增效益的重要舉措。開發(fā)企業(yè)需要建立并規(guī)范采購過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，使采購各階段均能被追蹤和監(jiān)控。第一要優(yōu)化項(xiàng)目整體采購計(jì)劃：采購計(jì)劃的關(guān)鍵要素分為五類，即范圍、責(zé)任主體、招標(biāo)方式、控制價(jià)、相關(guān)日期，通過采購計(jì)劃，使管理者在了解市場供求情況，清楚企業(yè)生產(chǎn)者經(jīng)營安排、掌握項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃以及項(xiàng)目目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行有預(yù)見性的安排部署；第二要重視單項(xiàng)招標(biāo)前段的協(xié)同與交底：招標(biāo)需求部門自發(fā)起采購申請(qǐng)至正式發(fā)標(biāo)前，需和需求部門、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就技術(shù)、圖紙、工期、成本、投標(biāo)人資質(zhì)、標(biāo)段劃分、招標(biāo)方式等要求進(jìn)行交底，并對(duì)招標(biāo)流程、付款方式、評(píng)定標(biāo)原則、招標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)小組人員等達(dá)成共識(shí)，以確保招標(biāo)能夠順利、高效進(jìn)行；第三要做好材料供應(yīng)商入圍的規(guī)范管理：供應(yīng)商入圍需遵循三大原則，即達(dá)標(biāo)原則（保證入圍單位資質(zhì)符合要求）競爭原則（保證供應(yīng)商的充分競爭）、新人原則（邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)盡量保證至少有1家未合作過的供應(yīng)商參與，規(guī)避串標(biāo)，確保良性競爭）；第四要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目整體采購計(jì)劃的異常監(jiān)控：眾多標(biāo)桿房企一般從關(guān)鍵合同采購進(jìn)度異常、招標(biāo)責(zé)任主體變更、招標(biāo)方式變更、采購控制價(jià)變更、內(nèi)外部投訴等五大方面進(jìn)行監(jiān)控，基本能夠滿足開發(fā)企業(yè)招采過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控。

2、加強(qiáng)甲供材料供應(yīng)的工程管理

甲供材料工程管理是指工程建設(shè)過程中所需的甲供材采購、使用、儲(chǔ)備等行為進(jìn)行計(jì)劃、組織和控制的過程。對(duì)于開發(fā)房企，具體包括材料計(jì)劃制定、材料采購、材料使用和倉儲(chǔ)等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

2.1 甲供材料的催交、監(jiān)造管理

工程材料管理的重要目的是適時(shí)、適量、適質(zhì)地提供項(xiàng)目建設(shè)所需物資，然而在實(shí)際供貨工程中，供應(yīng)商往往不能按照合同約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)交貨，或者由于施工進(jìn)度發(fā)生變化導(dǎo)致材料供應(yīng)時(shí)間需要調(diào)整等情況。為避免上述情況的發(fā)生，保證材料的及時(shí)供應(yīng)，需要適時(shí)進(jìn)行催交管理工作。催交方式有兩種，一種是建設(shè)單位管理人員進(jìn)行催交，另外一種是委托專門的咨詢服務(wù)公司或者委托監(jiān)造單位實(shí)施催交工作。監(jiān)造一般是指按照設(shè)備供貨合同要求，對(duì)工程所需設(shè)備在制造生產(chǎn)過程中對(duì)其工藝流程、制造質(zhì)量、生產(chǎn)進(jìn)度及廠家質(zhì)量體系進(jìn)行監(jiān)督，分為文件見證、現(xiàn)場見證、停工待檢3種方式。特別注意的是監(jiān)造結(jié)果并不代表對(duì)到貨設(shè)備的認(rèn)可，需要貨到現(xiàn)場進(jìn)行驗(yàn)收及檢測。

2.2 甲供材料的使用管理，重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)環(huán)節(jié)

（1）材料使用計(jì)劃管理：是指由乙方根據(jù)工程進(jìn)度及現(xiàn)場施工情況，定期向甲方提報(bào)需求，甲方物資管理人員根據(jù)計(jì)劃分批采購或由供應(yīng)商分批供貨，可以避免項(xiàng)目建設(shè)過程中的超量采購或供貨不及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。要求乙方保證用料計(jì)劃的準(zhǔn)確性，重點(diǎn)關(guān)注填報(bào)的材料種類、型號(hào)、數(shù)量是否正確，并注明使用部位。同時(shí)計(jì)劃要充分考慮供貨周期，防止出現(xiàn)供貨不及時(shí)造成的窩工。甲方和監(jiān)理單位要嚴(yán)審施工單位的用料計(jì)劃。

（2）材料的到貨、驗(yàn)收管理：內(nèi)容包括到貨接收、形成到貨記錄、建立入庫臺(tái)賬、材料靜態(tài)驗(yàn)收、動(dòng)態(tài)驗(yàn)收、通知乙方領(lǐng)用等環(huán)節(jié)。材料到貨后除常規(guī)入庫手續(xù)外，如有包裝損壞等異常情況，注意留有影像資料并歸檔保存，作為進(jìn)一步處理的依據(jù)。靜態(tài)驗(yàn)收的目的是保證供應(yīng)商供應(yīng)材料的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量等滿足要求，動(dòng)態(tài)驗(yàn)收則指工程物資安裝、調(diào)試階段的性能驗(yàn)收，要求甲乙雙方、監(jiān)理、供應(yīng)商均到場參加，尤其注意隨機(jī)文件資料的保存管理，便于以后竣工資料準(zhǔn)備、物業(yè)交接等工作的落實(shí)。

（3）材料的入、出庫管理：甲方物資管理部門應(yīng)建立嚴(yán)格的入出庫管理制度，建立相應(yīng)的臺(tái)賬，定期進(jìn)行盤點(diǎn)，保證賬、物、卡相符。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)一般不設(shè)立庫房，做到材料隨到隨領(lǐng)，減少管理環(huán)節(jié)和壓資金情況。對(duì)于退庫材料應(yīng)做到項(xiàng)目間調(diào)劑使用，同時(shí)留夠竣工后維保期間的材料儲(chǔ)備。設(shè)有臨時(shí)中轉(zhuǎn)庫房的企業(yè)還應(yīng)做好防火、防雨、防盜搶等安全防范工作，避免不必要的損失。

結(jié)語：

效益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的源泉。降低工程成本最直接的途徑一是降低采購成本，二是在施工過程中降低材料消耗，而這些都離不開基層的物資管理。所以，要降低成本，就必須提高對(duì)物資管理的重視程度，狠抓制度的落實(shí)與執(zhí)行程度，以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的材料管理，達(dá)到降低工程成本的最終目標(biāo)。