文/李剛 四川蜀江房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

1、投資性房產(chǎn)評(píng)估方法

1.1 市場(chǎng)法評(píng)估

在通過市場(chǎng)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估前，首先需要將類似房地產(chǎn)交易案件的收集工作完成，并且做好對(duì)比工作，方便日后進(jìn)行深入的工作，市場(chǎng)法評(píng)估主要是對(duì)投資性房地產(chǎn)的區(qū)位因素、權(quán)益以及租約實(shí)物狀態(tài)等進(jìn)行評(píng)估和分析，再通過市場(chǎng)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，需要了解投資性房地產(chǎn)的區(qū)域位置、交易日期、使用年限、經(jīng)營(yíng)狀況等，并且進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)分分析，另外在分析的時(shí)候一定要保證參照物收集工作能夠有效的進(jìn)行。市場(chǎng)評(píng)估法不單單可以反映房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格，還能夠?qū)⑦@一段時(shí)間的指標(biāo)和參數(shù)反映出來(lái)，是一種操作性較強(qiáng)的評(píng)估方式，然而這種評(píng)估方式會(huì)由于評(píng)估人員的主觀意志影響而出現(xiàn)問題，一定要依照評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況合理進(jìn)行操作。

1.2 收益法評(píng)估

收益法評(píng)估通常條件下使用報(bào)酬資本法和收益乘數(shù)法來(lái)進(jìn)行操作，在工作開始的過程中，首先需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的收益期限和凈收益進(jìn)行明確，接著依照實(shí)際情況合理進(jìn)行適當(dāng)性的折現(xiàn)率。報(bào)酬資本化可以精確的將評(píng)估的投資性房地產(chǎn)未來(lái)期望收益和獲利年限體現(xiàn)出來(lái)，另外也可以準(zhǔn)確的反映出其中的風(fēng)險(xiǎn)，可以讓評(píng)估工作在可靠依據(jù)的條件下建立起來(lái)，與此同時(shí)報(bào)酬資本化還可以準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資本化價(jià)值，這種真實(shí)合理的評(píng)估方式能夠讓交易雙方都能接受，然而需要關(guān)注的問題是這種評(píng)估法往往會(huì)出現(xiàn)凈收益流和市場(chǎng)現(xiàn)狀出現(xiàn)沖突等情況，需要進(jìn)行仔細(xì)分析研究，收益乘數(shù)法主要是在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的方式，這種評(píng)估方式操作性好，而且較為簡(jiǎn)單，然而因?yàn)樽陨硖刭|(zhì)，通常條件下，作為其他評(píng)估方式的輔助性手段。

2、投資性房地產(chǎn)評(píng)估存在問題

2.1 市場(chǎng)法問題

市場(chǎng)法的評(píng)估方式主要是合理的對(duì)比評(píng)估對(duì)象和參照物，根據(jù)參照物的實(shí)際價(jià)值與評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，合理的將評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。簡(jiǎn)而言之，這種方式在操作過程中較為簡(jiǎn)單，而且相對(duì)較為客觀，然而參照物在尋找的過程中并不容易，需要依照空間層次和區(qū)位的不同或者從時(shí)間的差異方面進(jìn)行尋找，獲取合適的參照物。

2.2 收益法問題

收益法指的主要是依照評(píng)估對(duì)象未來(lái)的收益預(yù)期來(lái)進(jìn)行分析，對(duì)其當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這種評(píng)估方式在使用的時(shí)候需要詳細(xì)的調(diào)查被評(píng)估對(duì)象的折現(xiàn)率、凈收益以及收益期限，然而因?yàn)檫@三項(xiàng)數(shù)據(jù)都有一定的不確定性，所以需要反復(fù)進(jìn)行調(diào)查方面，最后進(jìn)行評(píng)估，這些參數(shù)在確定的過程中，通常條件下是對(duì)現(xiàn)有租約條款或者是土地剩余使用年限進(jìn)行分析而獲得的，所以需要專業(yè)的人員依照資料對(duì)被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)信息進(jìn)行分析。在此過程中，容易受到評(píng)估人員的主觀意識(shí)所影響，因此最終會(huì)導(dǎo)致測(cè)評(píng)的結(jié)果不同，關(guān)鍵參數(shù)的值也往往各不相同。

3、投資性房地產(chǎn)評(píng)估存在問題的解決措施

3.1 合理選擇評(píng)估方法

在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估前，需要對(duì)評(píng)估對(duì)象的類型進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分，依照評(píng)估方法合理的進(jìn)行選擇，保證評(píng)估結(jié)果的客觀性，比如說(shuō)從單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的角度進(jìn)行分析，既可以使用權(quán)益法，也可以使用市場(chǎng)法，如果使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，需要對(duì)實(shí)例的選擇個(gè)數(shù)進(jìn)行把控，通常條件下是3 到5 個(gè)，綜合因素和單項(xiàng)因素的調(diào)整分別控制在30%和20%內(nèi)，如果單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估無(wú)法達(dá)到要求，可以通過選擇收益法來(lái)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)收益期限、資產(chǎn)預(yù)期收益以及折現(xiàn)率等相關(guān)因素進(jìn)行分析，將市場(chǎng)現(xiàn)狀相符的凈收益折現(xiàn)模型篩選出來(lái)，讓人為主觀因素的干擾減少。與此同時(shí)，在對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行選擇的過程中，還需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟路線行程的考慮，如果評(píng)估人員可以很容易的獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的評(píng)估信息，則優(yōu)先使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，獲得相應(yīng)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的條件下，評(píng)估人員可以通過計(jì)算機(jī)來(lái)進(jìn)行批量評(píng)估。

3.2 相互檢驗(yàn)不同的評(píng)估方法

對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，如果需要獲得較好的結(jié)果，需要將各種因素的影響降低，還需要謹(jǐn)慎的選擇，評(píng)估方法除了至少需要選擇兩種不同的方法進(jìn)行驗(yàn)證，每種方法獲得的結(jié)果，在最終評(píng)估結(jié)論上所占的比例不能低于20%，也不能超過80%，以此同時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過程中，可以使用相互驗(yàn)證的方法進(jìn)一步讓評(píng)估結(jié)果的可靠性提高，從上市企業(yè)的角度進(jìn)行分析，這種評(píng)估結(jié)果主要是企業(yè)對(duì)持有投資性房地產(chǎn)以公允模式進(jìn)行計(jì)量的主要參數(shù)依據(jù)，除了需要經(jīng)得起考驗(yàn)外，還需要投資人進(jìn)行認(rèn)可，所以，只有保證評(píng)估的可靠性、準(zhǔn)確性和真實(shí)性才能在對(duì)股權(quán)分配和盈余管理等方面產(chǎn)生積極的影響，因此一定要使用多種方法進(jìn)行相互驗(yàn)證。

3.3 修正參考系數(shù)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特質(zhì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往不會(huì)出現(xiàn)一模一樣的兩處房產(chǎn)，所以在選擇參照房產(chǎn)方面具有很大的困難，所以在使用市場(chǎng)法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，需要找到關(guān)鍵因素，為找到相似的房地產(chǎn)進(jìn)行參照，通常條件下選擇的數(shù)量要超過三個(gè)并小于五個(gè)。

3.4 提升從業(yè)者素質(zhì)

投資性方法的評(píng)估工作，對(duì)于從業(yè)人員具有較高的要求，需要測(cè)評(píng)的時(shí)候盡量降低人為因素，所以需要評(píng)估人員具有很強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)，首先需要具有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，其次需要評(píng)估人員具有較豐富的經(jīng)驗(yàn)和良好的數(shù)據(jù)，預(yù)見不確定因素是需要及時(shí)進(jìn)行判斷，另外還需要不斷進(jìn)行學(xué)習(xí)，總結(jié)性工作過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，進(jìn)一步讓自身的專業(yè)素養(yǎng)提高。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，投資性房地產(chǎn)的工作與評(píng)估方式的合理選擇是分不開的，一定要嚴(yán)格依照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行操作，在評(píng)估的過程中需要依照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，確保評(píng)估工作的真實(shí)性和合理性，不要將主觀意見融入到評(píng)估工作當(dāng)中，在評(píng)估的過程中需要嚴(yán)格的要求自身，不斷讓自身業(yè)務(wù)水平提高，讓評(píng)估工作能夠有效的展開。