文/林昌陽 福建省德化縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 福建德化 362500

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要想不斷完善企業(yè)發(fā)展理念和價(jià)值提升，就要在不斷發(fā)現(xiàn)企業(yè)問題的同時(shí)加強(qiáng)價(jià)值追求，對于這方面的研究既具備一定的現(xiàn)實(shí)意義，也具備必要的理論價(jià)值，是值得進(jìn)行的。

1、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與市場競爭不斷擴(kuò)大

隨著我國綜合實(shí)力的提升，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。1986年，我國房地產(chǎn)企業(yè)僅有0.19萬家，到2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)增加到了3.71萬家，以此為基礎(chǔ)，我國房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了穩(wěn)步增長的勢頭。直到2012年，我國的大型房地產(chǎn)企業(yè)也不過占全國企業(yè)的1.2%，到了2015年，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模依舊很小，作為最大的十大房地產(chǎn)上市公司其平均總資產(chǎn)也不過160億，與國外的龍頭企業(yè)依舊相距甚遠(yuǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)由于主要圍繞著房屋這個不動產(chǎn)進(jìn)行一系列的工作，因此對于市場環(huán)境這個因素需要加大重視。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，只有提升資產(chǎn)的整體周轉(zhuǎn)率，才能保證運(yùn)營效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。但是，高周轉(zhuǎn)模式在市場環(huán)境下還有著很多的障礙，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋買賣過程中，如果對市場環(huán)境未進(jìn)行細(xì)致科學(xué)的調(diào)研，就會不適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，出現(xiàn)從期房賣到現(xiàn)房的現(xiàn)象，降低企業(yè)運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)利益。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)管控工作較難實(shí)踐

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是大多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，無法形成有效的經(jīng)濟(jì)模式，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管控工作出現(xiàn)障礙。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)十分巨大的，因此，如何做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作，也是房地產(chǎn)企業(yè)能否順利發(fā)展的一大難題。然而現(xiàn)階段在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行過程中，無法準(zhǔn)確分析評估外部形勢與熟知國家相關(guān)政策，在房屋開發(fā)和房屋銷售過程中，也無法對可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前防范并制定應(yīng)急預(yù)案和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的措施。因此，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的管控工作做的還不夠到位，這也是一些企業(yè)得不到發(fā)展甚至運(yùn)營失敗的主要原因。

1.3 企業(yè)內(nèi)部管理存在漏洞

房地產(chǎn)除了要重視外部市場和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)之外，也要注重企業(yè)內(nèi)部的管理模式。內(nèi)部管理對于每一個企業(yè)來講都是促進(jìn)企業(yè)形成內(nèi)部凝聚力，為外部經(jīng)營奠定基礎(chǔ)的重要力量。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)疏于內(nèi)部管理，對于企業(yè)文化以及企業(yè)員工凝聚力的建設(shè)上還存在不足之處，對于一些不合時(shí)代發(fā)展特征的舊體制機(jī)制的創(chuàng)新力度也不夠大，種種狀況就會導(dǎo)致企業(yè)在市場競爭中沒有足夠完備的內(nèi)部儲備力量，不利于市場立足。例如，內(nèi)部管理中的一個常見問題就是：房地產(chǎn)銷售與客戶配合，先自掏腰包“過關(guān)”，在業(yè)績完不成時(shí)，找熟人冒充客戶“交費(fèi)”騙取業(yè)績，然后在超額完成指標(biāo)的月份，再讓“客戶”協(xié)助辦理退費(fèi)，使得自己每月都能完成業(yè)績考核指標(biāo)。

2、有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的幾點(diǎn)要求

2.1 完善成本策劃能力

成本策劃能力是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值追求的一個主要能力，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的不同階段，要不斷結(jié)合企業(yè)自身能力以及外部環(huán)境來變化收益目標(biāo)。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)發(fā)展的一個重要保證，只有收益目標(biāo)的確定符合實(shí)際形勢和時(shí)代特點(diǎn)，企業(yè)才能找準(zhǔn)方向，合理規(guī)劃開發(fā)成本和銷售模式，爭取促使企業(yè)利潤的最大化。另外，從目前標(biāo)桿企業(yè)的具體實(shí)踐來看，項(xiàng)目收益規(guī)劃的能力對企業(yè)前期、中期、后期的工作銜接以及各個業(yè)務(wù)部門的深度協(xié)同都起到一個總攬全局的作用，其能力高低也是房地產(chǎn)企業(yè)樹立自身企業(yè)聲譽(yù)、加強(qiáng)外部競爭的重要保障。

2.2 聚焦現(xiàn)金流管理模式

項(xiàng)目現(xiàn)金流檢測的過程中，對現(xiàn)金流管理模式的聚焦是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者不斷追求高層次的企業(yè)價(jià)值、促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營狀況的重要促進(jìn)力量。其中，內(nèi)部收益率指標(biāo)成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營實(shí)踐中的一個重要指標(biāo)，企業(yè)管理人員通過將項(xiàng)目收益與同行業(yè)基準(zhǔn)收益進(jìn)行結(jié)合對比，確定項(xiàng)目的可行性和變化狀況，以及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)其中不足和風(fēng)險(xiǎn)，快速升級到收益與效率并重的投資管理體系。

2.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識

任何企業(yè)在經(jīng)營中都會面臨風(fēng)險(xiǎn)帶來的風(fēng)暴，但是，雖然風(fēng)險(xiǎn)是無法完全避免的，但企業(yè)管理人員仍可通過科學(xué)的手段和高效的管理來逐步縮小風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識，也是房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值追求中的應(yīng)有之義。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，作為企業(yè)的決策者，必須要對即將開展的工作進(jìn)行全面預(yù)估和思考，并結(jié)合其他企業(yè)的已有經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制和加強(qiáng)規(guī)避意識的樹立。

2.4 加大創(chuàng)新型思維的運(yùn)用

隨著知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展，市場競爭日趨激烈，這就要求企業(yè)必須不斷創(chuàng)新、持續(xù)進(jìn)步。創(chuàng)新發(fā)展提高企業(yè)的自主創(chuàng)新能力，建設(shè)創(chuàng)新型企業(yè)，就成為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。國際發(fā)展大趨勢下，為了能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展，就需要重視房地產(chǎn)企業(yè)管理工作，特別是經(jīng)濟(jì)管理方式，通過創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理來促使房地產(chǎn)企業(yè)獲得一定社會地位。

結(jié)論：

當(dāng)前，我國正處于決勝全面建成小康社會，開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程的歷史時(shí)期。隨著黨的十九大順利召開，我國進(jìn)入社會主義新時(shí)代，全國上下正在深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為引領(lǐng)，謀篇布局各項(xiàng)事業(yè)。因此，基于這樣的時(shí)代內(nèi)涵和社會環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要關(guān)注自身的發(fā)展，而且更要明確自身職責(zé)和地位，積極做到履行社會責(zé)任、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中要踐行“誠信企業(yè)、平安企業(yè)、綠色房產(chǎn)”的社會責(zé)任，堅(jiān)持以人為本、科學(xué)發(fā)展，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，對利益相關(guān)者和環(huán)境負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙豐收。