文/李泓辰 吉林大學法學院 吉林長春 130012

隨著城鎮(zhèn)居民生活質量的日趨提高，城鎮(zhèn)居民小車擁有量不斷增加，伴隨城市地價的不斷攀升和國防建設的現(xiàn)實需要，促使城市房地產項目開發(fā)規(guī)劃日趨科學、合理，新建商品房住宅小區(qū)基本上都實行了人車分流，商品房住宅小區(qū)人防地下車位建設已經(jīng)成為房地產開發(fā)項目常態(tài)配建設施。轉讓和使用商品房住宅小區(qū)人防地下車位已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民日常生活不可或缺的一部分，導致日常矛盾和糾紛不斷，業(yè)主和房地產開發(fā)商及小區(qū)物業(yè)等各方均期待運用法律來解決商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權歸屬問題。

1、現(xiàn)行法律沒有明確界定商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權歸屬

《人民防空法》和《人民防空工程建設管理規(guī)定》僅僅確定人民防空工程平時由投資者使用管理，戰(zhàn)時由人民防空主管部門統(tǒng)一安排使用。在未用法律條文確認人防工程所有權歸屬的前提下，僅以平時和戰(zhàn)時為時間界限賦予了投資者和人民防空主管部門對人民防空工程在不同時限的使用管理權，模糊、淡化了人民防空工程所有權概念。最高人民法院也沒有做出關于人民防空工程所有權歸屬的相關權威解釋。法律規(guī)定的空白，導致商品房住宅小區(qū)人防地下車位轉讓和使用糾紛的處理和車位業(yè)主權益的保障處于無法可依狀態(tài)。群眾亟待出臺商品房住宅小區(qū)人防地下車位法律規(guī)范，及時有效化解矛盾。

2、商品房住宅小區(qū)地下車位是否具有人防工程法律屬性，應當根據(jù)商品房住宅小區(qū)地下車位是否為履行法律義務配套建設的人防設施來確定

商品房住宅小區(qū)地下車位，因其位置的特殊性，許多專家學者和相關主管部門、房地產開發(fā)商將其界定為人民防空工程，認為應依《人民防空法》和《人民防空工程建設管理規(guī)定》來進行管理。

依據(jù)《人民防空工程建設管理》規(guī)定，房地產開發(fā)商作為投資者，凡是新建商品房均應按照地面首層建筑面積修建防空地下室，這說明地面房地產開發(fā)商建設配套的首層建筑面積之內的防空地下室屬于房地產開發(fā)商依法履行的國防義務。房地產開發(fā)商在地面首層建筑面積之外修建的地下室是房地產開發(fā)商自愿修建的非人防義務地下室，雖然該區(qū)域可用于防空，但其不具備國防義務屬性，不是房地產開發(fā)商必須配套建設的國防義務設施，應定性為普通城市地下空間開發(fā)工程，不屬于人民防空法律法規(guī)調整適用的范圍。因此，商品房地下車位不能都籠統(tǒng)界定為人防地下車位，應當以是否為履行人防配套建設義務劃分為商品房住宅小區(qū)人防義務地下車位和商品房住宅小區(qū)非人防義務地下車位（普通地下車位）。

3、國家應當出臺法律明確規(guī)定房地產開發(fā)商履行法定義務自建配套的商品房住宅小區(qū)人防地下車位的所有權歸屬及依法使用的問題

目前，未出臺相關法律明確房地產開發(fā)商自建配套商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權，致使商品房住宅小區(qū)人防地下車位管理混亂。許多專家學者認為，人防地下車位屬于國防資產，房地產開發(fā)商只有使用權，不能進行轉讓，只能由房地產開發(fā)商出租給小區(qū)業(yè)主。但實際生活中，商品房住宅小區(qū)地下車位均由房地產開發(fā)商變相賣給了業(yè)主（有的房地產開發(fā)商在賣商品房時就要求必須同時購買地下車位），業(yè)主出錢了，自身權利卻無法維護。

3.1 界定房地產開發(fā)商履行法律義務而申請易地建設的人防工程所有權歸屬。房地產開發(fā)商因為商品房開發(fā)原地客觀條件限制不能自建配套人防工程的，只能依法申請異地建設，并且必須按照國家規(guī)定的防空地下室易地建設收費標準，繳納等額面積足額標準費用。人防主管部門在收取建設費用后負責統(tǒng)籌安排，有計劃地開展易地建設人防工程設施建設。人防部門作為投資主體組織建設的人防工程，按照物權法的規(guī)定，其所有權應當歸人防部門所有（代表國家持有）。易地建設的人防工程，國家沒有規(guī)定按房地產開發(fā)商繳納的易地建設費數(shù)額來確定、劃撥房地產開發(fā)商可擁有的異地建設人防工程的具體位置、面積大小，以及平時的使用管理權和收益權，而是確定平戰(zhàn)期間均由人防主管部門統(tǒng)一安排使用，這也充分說明房地產開發(fā)商依法履行法律義務而申請易地建設的人防工程歸國家占有、使用和收益，其所有權、使用權完全歸國家所有。

3.2 房地產開發(fā)商依法履行義務自建配套的商品房住宅小區(qū)人防地下車位，法律不宜確定其所有權歸投資者房地產開發(fā)商所有。如確定其歸房地產開發(fā)商所有，這實際上會導致房地產開發(fā)商依法履行義務自建配套的商品房住宅小區(qū)人防地下車位與房地產開發(fā)商依法履行義務申請易地建設人防工程所有權歸屬完全不同。申請易地建設人防工程，并不是對房地產開發(fā)商不進行人防工程原地建設的行政處罰，而是房地產開發(fā)商因為客觀條件限制不能原地履行法律義務配套建設人防工程而依法采取的繳納易地建設費另建的補救措施。房地產開發(fā)商無論是依法履行義務配套自建人防工程，還是依法履行義務申請易地建設并繳納易地建設費由國家統(tǒng)一建設人防工程，二者在法律本質上沒有區(qū)別，都屬于依法履行投資建設人防工程的義務。如確認房地產開發(fā)商依法履行義務配套自建人防工程和依法履行義務申請易地建設人防工程的所有權歸屬完全不同，則有違公平原則。

3.3 房地產開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位不能以人防工程“誰投資、誰使用”原則簡單推定為房地產開發(fā)商依法配套自建的商品房住宅小區(qū)人防車位歸開發(fā)商所有和使用。

3.3.1 房地產開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位與其它自愿建設的人防工程及城市地下空間開發(fā)利用其它地下工程不同。投資者自愿依法開發(fā)建設的各種人防工程及開發(fā)利用城市地下空間進行多種經(jīng)營的其它地下工程，不具有法律義務強制履行屬性，不具有公共服務屬性，且投資建設主體和使用主體、土地使用權明晰，無法律沖突現(xiàn)象，與房地產開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位所具有的法律義務屬性和服務小區(qū)業(yè)主的特定性及所有權的模糊性，有本質區(qū)別。因此，對房地產開發(fā)商因履行法律義務所依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位，不能簡單推定適用“誰投資、誰使用”原則。

3.3.2 大多數(shù)房地產開發(fā)商依法自建配套商品房住宅小區(qū)地下車位人防工程沒有取得地下土地使用權。建設配套的地下車位人防工程是依附于地表土地使用權而延伸建設的，房地產開發(fā)商將商品房賣完后，商品房住宅小區(qū)的土地使用權已被全體業(yè)主共同分攤、共同所有。如將房地產開發(fā)商依法自建配套的沒有土地使用權的商品房住宅小區(qū)人防工程地下車位確定歸房地產開發(fā)商所有和使用，不具有合法性。

3.3.3 房地產開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防工程地下車位即或取得了地下土地使用權，也計入了容積率，但仍不能從根本上否認其履行法律義務配套建設人防工程的實質。作為法律強制房地產開發(fā)商為商品房住宅小區(qū)必須提供的附屬設施，具有公益性質，不宜將其所有權確定為房地產開發(fā)商所有和使用。

4、建議法律明確界定房地產開發(fā)商履行法律義務配套自建的商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權

本人建議商品房住宅小區(qū)人防地下車位的所有權明確歸國家和小區(qū)業(yè)主共有，平時交給小區(qū)業(yè)主使用，戰(zhàn)時由國家統(tǒng)一使用。這既能有效解決當前商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權歸屬不明所引起的糾紛，又能杜絕了房地產開發(fā)商變相出售人防車位，損害國家和業(yè)主權益的行為，同時又明確了履行現(xiàn)行國防法律義務的強制性和惠及小區(qū)業(yè)主的公益性。