“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。”2018年《政府工作報(bào)告》中關(guān)于住房保障的表述明晰精辟，擲地有聲。

“安居樂業(yè)”，住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展大局。當(dāng)下，我國的大多數(shù)人已經(jīng)不再會(huì)為溫飽而奔波，但仍有不少人在為住房而憂心?！胺孔〔怀础?，伴隨著深化住房制度改革的頂層設(shè)計(jì)的出臺(tái)，被新時(shí)代重新定義的安居夢正在向人們走來。

市場邏輯在重塑

2018年，中國的房地產(chǎn)真的變了。

“以前經(jīng)常說房地產(chǎn)的黃金時(shí)代結(jié)束了，其實(shí)這樣的說法不太準(zhǔn)確，但這足以說明當(dāng)下房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀況。”資深房地產(chǎn)營銷策劃人劉強(qiáng)說，自從2016年國家提出“房子是用來住的而不是用來炒的”核心定位后，房地產(chǎn)市場的邏輯已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，“現(xiàn)在，只住不炒，調(diào)控目標(biāo)從調(diào)房價(jià)轉(zhuǎn)向了促進(jìn)住房回歸民生屬性上，信貸、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等各種政策齊出手，后續(xù)還要建立長效機(jī)制，房企‘拍地蓋樓、快進(jìn)快出’的1.0版時(shí)代不再，大大小小各種房企都在經(jīng)歷痛苦的轉(zhuǎn)型”。

同樣感受到了市場變化的還有購房者，王濤便是其中之一。

價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)，買到了就等于賺到了，對于保障性住房而言，這句話曾經(jīng)是王濤堅(jiān)信多年的“鐵律”，不過，2018年4月27日，王濤將其親手推翻。

目前王濤一家三口加上丈母娘四個(gè)人擠在回龍觀的一套一室一廳。經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房，政府每推出一種保障性住房，王濤都會(huì)第一時(shí)間報(bào)名爭取，但幾年過去，好運(yùn)始終沒有來臨。

今年，他參加了共有產(chǎn)權(quán)房的搖號(hào)，這次他看中的是昌平區(qū)綠海家園的兩居室。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，他并沒有抱多大希望，“綠海家園共推出1677套房源，一居801套，兩居872套，三居4套，其中面向東城區(qū)和西城區(qū)符合條件的購房者共有665套，我搖到的選房序號(hào)是3000多號(hào)，根本沒戲”。

然而，意外驚喜，4月中旬他接到了遞補(bǔ)選房的電話通知，4月27日，在昌平朋博體育館選房現(xiàn)場，王濤一遍遍篩查房源列表，結(jié)果發(fā)現(xiàn)剩下的只有一居室，猶豫許久，他最終放棄了。

不過，王濤并不氣餒，“共有產(chǎn)權(quán)房不行，還有限價(jià)房?！彼嬖V記者，以往每次樓市調(diào)控，都提心吊膽，擔(dān)心房價(jià)越調(diào)越漲，不過，現(xiàn)在心態(tài)比較平和，因?yàn)樗杏X這一次自己或許真的有望在北京安個(gè)家，“現(xiàn)在購房資格稀缺，買就買真正合意的。前年10月開始，北京幾乎所有住宅用地都是采取的限房價(jià)競地價(jià)的方式，今年肯定會(huì)有大批的限價(jià)房進(jìn)入市場。還有機(jī)會(huì)”。

微觀的變化折射的其實(shí)是整個(gè)波瀾壯闊的大時(shí)代。新時(shí)代新定義，開啟中國住房新模式，每個(gè)人每個(gè)市場角色都在適應(yīng)新的變化。

新時(shí)代新定義

在新時(shí)代，重新定義中國住房，及時(shí)且非常必要。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程中，在最初的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國家和國有企業(yè)一直是住房投資、建設(shè)、分配和維護(hù)的主體，通過公有住房實(shí)物福利分配的方式滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人口的不斷增加，公房福利分配的弊端不斷顯現(xiàn)。1980年，中共中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，在部分城市進(jìn)行由企業(yè)、個(gè)人和政府各承擔(dān)房價(jià)三分之一、鼓勵(lì)職工自主購房試點(diǎn)工作。

經(jīng)過十多年的探索，上世紀(jì)90年代中期，中國住房制度改革市場化特征開始顯現(xiàn)，1994年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出將按照國家、企業(yè)和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行住房體制改革，將公房實(shí)物分配改為貨幣工資分配，建立面向中低收入的保障性住房和面對高收入家庭的商品房，至此，開始全面市場化改革。

1998年，中國房地產(chǎn)市場迎來標(biāo)志性事件，中央宣布取消福利分房，全面開啟住宅商品化的時(shí)代。自此，人們發(fā)現(xiàn)房子除了可以居住以外，還可以用來投資，于是房產(chǎn)的投資投機(jī)逐利行為日盛，房價(jià)不斷高漲。尤其是2003年以后，房價(jià)似乎陷入了“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的怪圈之中。

直到2016年，形勢開始改變。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

緊接著，黨的十九大報(bào)告提出，“加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！敝该髁诵聲r(shí)代深化住房制度改革的具體路徑。

“中國的住房制度，實(shí)際上就是房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，不同的市場定位需要不同的市場規(guī)則與之相適應(yīng)，住房制度也應(yīng)該隨之發(fā)生變化。”中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)分析認(rèn)為，第一，伴隨著2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”，中國房地產(chǎn)市場的定位已經(jīng)發(fā)生變化；第二，房地產(chǎn)調(diào)控思路也發(fā)生了改變，由原來的“遏制房價(jià)過快上漲”轉(zhuǎn)向了更加注重風(fēng)險(xiǎn)防范和長效機(jī)制的建立；第三，市場發(fā)展趨勢出現(xiàn)明顯改變，從過去的房價(jià)普漲走向了區(qū)域市場明顯分化；第四，房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)也發(fā)生了變化，更加注重住房的民生屬性，強(qiáng)調(diào)民生保障功能，強(qiáng)調(diào)全體人民住有所居。

在他看來，2018年將成為我國 1998年房改之后又一個(gè)重大的住房制度改革年。

一場基于市場與民生的“自我革新”

在討論住房制度改革究竟應(yīng)該怎么深化的問題之前，需要首先說明一個(gè)問題——這是一場基于市場與民生的“自我革新”。

近來，關(guān)于堅(jiān)持“房住不炒”定位，深化住房制度改革，市場上出現(xiàn)了不同聲音。對于此種論調(diào)，多位接受記者采訪的專家學(xué)者對此都提出了自己的見解。

“住房是民生之要。”這是近兩年各地政府官員和專家學(xué)者在談及住房問題時(shí)最常提及的一句話。

住房，對個(gè)人而言，是家，是依靠，是希望；對政府而言，是保障之本，是社會(huì)和諧之根基。它天然具備民生的底色。民生所指當(dāng)是施政所向。中國社會(huì)科學(xué)院于5月14日上午舉行2018年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)。中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顧問牛鳳瑞在會(huì)上發(fā)言時(shí)表示，作為一種社會(huì)政策，黨的十九大報(bào)告中，把住房制度放在了加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)一節(jié)中，說明它是社會(huì)保障體系的組成部分，目的是讓全體人民住有所居。其中，住房保障是住房制度的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，目的是讓貧困家庭、住不起房的家庭住有所居。不過，這并不意味著“要把我們的住房制度改回去”，在他看來，近二十多年來，中國居民住房條件大大改善是個(gè)不爭的事實(shí)，說明了我們住房制度改革的基本方向的正確性。

對于爭議，據(jù)牛鳳瑞分析，一個(gè)重要原因是人們將住房制度與房地產(chǎn)調(diào)控混為一談，“住房制度是社會(huì)政策，房地產(chǎn)調(diào)控是產(chǎn)業(yè)政策，兩者雖然有聯(lián)系，而且聯(lián)系密切，但它們的邏輯起點(diǎn)、基本原則、基本目標(biāo)以及它的路徑是完全不同的?！彼麖?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該劃清行政調(diào)控與市場調(diào)節(jié)的邊界，要與市場規(guī)律相吻合。

“‘房住不炒’的定位是我們對1998年住房制度改革的一個(gè)完善、一個(gè)糾偏的動(dòng)作。當(dāng)時(shí)改革的時(shí)候，我們其實(shí)對住房的保障功能也是非常重視，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，它保障經(jīng)濟(jì)增長的功能被強(qiáng)化，而住房保障相對被弱化，所以現(xiàn)在提出‘房住不炒’其實(shí)是一種完善?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)直言，市場化方向作為中國改革開放的基本原則、大方向，肯定是正確的，是需要堅(jiān)持的，但具體到房地產(chǎn)市場，因?yàn)槿缃襁^度投資投機(jī)炒房給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了風(fēng)險(xiǎn)，所以我們需要強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)住房的民生屬性，把房地產(chǎn)市場拉回正常軌道。

補(bǔ)短板，租購并舉

實(shí)行租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

最初公房福利分配的時(shí)候，我國住房制度以“租”為主，但是后來隨著市場化改革，以“買”為主的格局逐漸形成。目前國家大力提倡“租購并舉”，發(fā)展租賃市場，有專家提醒，這并不是要走兩個(gè)極端，而是要改變“重交易輕租賃”的狀態(tài)。

租賃市場一直是我國房地產(chǎn)市場的一塊“短板”，有數(shù)據(jù)顯示，目前在北京、上海、深圳等流動(dòng)人口比例較高的城市，租賃房屋占總房屋比例超20%，租賃人口占城市總?cè)丝诒壤?0%。另外，根據(jù)鏈家的研究，目前我國租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場租金交易總額已超過1萬億元，預(yù)計(jì)到2030年，租賃人口近3億人，租金交易總額將達(dá)4.6萬億元。

但與巨大的市場空間不匹配的是，我國租房市場問題頗多。從供給角度看，租房房源主要由個(gè)人房源構(gòu)成，因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，導(dǎo)致個(gè)人與中介、個(gè)人與房主、中介與房主之間容易出現(xiàn)糾紛，市場亂象頻2/Zxu7dDfxCg0bk9KvUzjA==出；從需求角度看，在教育、醫(yī)療等方面租房與購房所享受的待遇差異較大，一定程度上“壓制”了租房需求的進(jìn)一步釋放。

2017年以來，住建部及各地政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策規(guī)范租房市場，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)大力發(fā)展房屋租賃業(yè)務(wù)，探索實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。先是確定在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12座城市開展住房租賃試點(diǎn)。接著原國土資源部會(huì)同住建部公布第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。最新消息，2018年4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，首份住房租賃資產(chǎn)證券化文件落地，明確試點(diǎn)發(fā)行REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。

“特別是剛剛參加工作的年輕人，租房是不錯(cuò)的選擇?！痹谒荚吹禺a(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅看來，租購并舉，大力發(fā)展租賃市場正好契合了這部分人的居住需求。不過，據(jù)她分析，要想實(shí)現(xiàn)租購并舉，在租賃領(lǐng)域還要做好幾大文章，一是增加租賃房源供給，給予稅收、金融等支持政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場，二是建立健全相關(guān)法律法規(guī)，保障租賃雙方權(quán)益，提高人們的“安全感”，三是要推出與租賃相關(guān)的配套措施，逐步使租房和購房在享受教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)方面獲得同等待遇。

清華大學(xué)法學(xué)院教授、國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記專家委員會(huì)委員程嘯在接受記者采訪時(shí)，在肯定“租售同權(quán)”政策出臺(tái)的積極意義的同時(shí)，也表達(dá)了對租售同權(quán)能否真正實(shí)現(xiàn)的擔(dān)憂，“在政策層面上，租賃權(quán)不可能等于所有權(quán)?！馐弁瑱?quán)’政策在中小城市更好落實(shí)。但對于北上廣深之類的大城市落實(shí)還是有難度，尤其是關(guān)于教育權(quán)。以學(xué)區(qū)房為例，學(xué)區(qū)房問題的根本原因在于教育資源供給的不平衡和不充分，并非‘租售同權(quán)’政策能夠解決?！?/p>

關(guān)于發(fā)展租賃市場，中國人民大學(xué)漢青經(jīng)濟(jì)與金融高級(jí)研究院副院長陶然將關(guān)注焦點(diǎn)放在了加大供給上。在他看來，解決問題的關(guān)鍵性措施還是集體土地進(jìn)入租賃市場。目前政府正在通過多種措施加大出租房供應(yīng)，但是，“結(jié)果現(xiàn)在實(shí)際落實(shí)中各個(gè)地方演化成了地方政府拿自己的國有土地和開發(fā)商合作搞租賃項(xiàng)目。中國租賃市場的問題是要解決兩億農(nóng)民工和他們留在農(nóng)村里的家庭成員能夠在城市里定居的問題，而現(xiàn)在很多租賃方式完全不針對這些情況”。

加快長效機(jī)制建設(shè)

要想實(shí)現(xiàn)全體人民“住有所居”，既要政策手段適時(shí)出手，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，也需要房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。

土地供給制度是房地產(chǎn)長效機(jī)制的基礎(chǔ)。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春分析認(rèn)為，建立長效機(jī)制，首先要解決的問題就是土地的問題?！斑^去我們提的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，現(xiàn)在我們認(rèn)為國家應(yīng)該建立統(tǒng)一的土地市場，打破土地二元制度來供給土地，滿足城市需要的同時(shí)，也能滿足農(nóng)村耕地保護(hù)、占補(bǔ)平衡的需要，滿足城市人口向農(nóng)村流動(dòng)、農(nóng)村人口進(jìn)入城市這樣一個(gè)城市化和鄉(xiāng)村振興的大的戰(zhàn)略需求?！碑?dāng)然，建立統(tǒng)一土地市場，馮長春表示也要有約束，在他看來，可以利用空間規(guī)劃在約束條件下建立土地市場的流動(dòng)、土地資源的流動(dòng)和優(yōu)化配置。

“剎車式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯，但不能夠長久為之。中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制亟待建立?！本徒㈤L效機(jī)制，王業(yè)強(qiáng)提出了四點(diǎn)建議：一是要摸清家底，準(zhǔn)確把握調(diào)控長效機(jī)制的統(tǒng)一與差異，他建議在2020年第七次全國人口普查的同時(shí)推進(jìn)全國城鄉(xiāng)房屋調(diào)查，以人房關(guān)系作為房地產(chǎn)調(diào)控的基準(zhǔn)線，并且統(tǒng)一家庭自用住房和非家庭自用住房標(biāo)準(zhǔn)。二是穩(wěn)定市場預(yù)期，可以考慮將部分短期調(diào)控措施延伸為長效機(jī)制的一部分，通過短期調(diào)控的制度化、規(guī)范化，將其作為長效調(diào)控機(jī)制當(dāng)中的熔斷機(jī)制，從而促進(jìn)市場預(yù)期穩(wěn)定。三是稅收調(diào)節(jié)方面，提議開征“空置稅”調(diào)節(jié)住房持有行為。同時(shí)通過“空置稅”體現(xiàn)可持有但不可控制的導(dǎo)向，將稅收的對象鎖定為非家庭自用住房，提高市場租賃住房的供應(yīng)。四是靈活調(diào)控，用好土地供給和金融信貸等政策工具彈性。在土地供給方面，以人口規(guī)模作為增加居住用地的依據(jù)，土地供給的思路從“以地控人”變成“地隨人供”的導(dǎo)向。在金融信貸等方面，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)調(diào)整，多考慮靈活使用局部性的金融信貸政策調(diào)整工具。

另外，穩(wěn)妥地推進(jìn)金融創(chuàng)新，健全相關(guān)法律法規(guī)制度等也是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的應(yīng)有之義。

多位專家學(xué)者表示，未來中國的住房市場將呈現(xiàn)一種層次感，把市場的交給市場，需保障的交給政府，公共住房體系針對不同人群將提供廉租房、公租房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房等不同類型的住宅與之相匹配，而私人住房范圍也將呈現(xiàn)租房與購房“兩條腿走路”的供給機(jī)制，兼顧公平與效率問題。

（記者周疊瑤對本文亦有貢獻(xiàn)）