李建鳳

中圖分類號(hào)：F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2018）10-319-01

摘要 在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偱c所得稅處理是非常關(guān)鍵的一個(gè)組成部分。為此，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理容易性的差異性問(wèn)題，以及健全房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 會(huì)計(jì)核算 成本 所得稅

當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算問(wèn)題依舊存在模糊性，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的一個(gè)困難。為此，需要探究房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)倖?wèn)題，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合財(cái)務(wù)核算分?jǐn)偝杀?，進(jìn)而有效地處理這個(gè)難題。并且，需要分析房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的所得稅處理問(wèn)題，以提示風(fēng)險(xiǎn)，且實(shí)施相應(yīng)的管理對(duì)策。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理容易形成的差異性問(wèn)題

（一）資產(chǎn)負(fù)債差異

會(huì)計(jì)核算需要應(yīng)用核算基礎(chǔ)（權(quán)責(zé)發(fā)生制或收付實(shí)現(xiàn)制），征收所得稅務(wù)必兼顧納稅者支付稅收的水平，即應(yīng)用權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相統(tǒng)一的手段。在會(huì)計(jì)核算中，資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行交易時(shí)得到的全部使企業(yè)獲得利益的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)支撐、信息等資源，負(fù)債是企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)形成的一系列義務(wù)，而有關(guān)的義務(wù)要求流出相應(yīng)的資源作為支持。盡管會(huì)計(jì)核算中可以有效地兼顧關(guān)于企業(yè)負(fù)債和資產(chǎn)的現(xiàn)狀，可是稅收法未曾明確相應(yīng)的法則或要求，兩者間形成的模糊界限導(dǎo)致在計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的情況下形成非常大的不同之處。

（二）收入差異

企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的目的是為了使企業(yè)明確自身的真實(shí)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，應(yīng)提供有效、真實(shí)的信息，從而將完整、有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息提供給企業(yè)的利益相關(guān)者。全體社會(huì)是所得稅的服務(wù)對(duì)象，征稅的作用在于實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)整，確保納稅者的正當(dāng)利益?；诔霭l(fā)點(diǎn)的差異，其存在差異性的收入組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算的收入指的是房產(chǎn)銷售收入、投資收入、租賃收入等，而會(huì)計(jì)核算的收入事項(xiàng)跟所得稅的應(yīng)稅收入存在相應(yīng)的不同之處。結(jié)合稅收法的要求，企業(yè)需要按年上交所得稅，可是房地產(chǎn)行業(yè)的收入時(shí)段存在不平衡性的特點(diǎn)，常常前期的收入要大于后期，因此導(dǎo)致前期稅收多，而后期稅收很少的情況。

（三）成本差異

因?yàn)闀?huì)計(jì)核算跟所得稅計(jì)算的出發(fā)點(diǎn)存在顯著的差異性，兩者也存在不一樣的核算原則。鑒于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性考慮，會(huì)計(jì)核算還存在所得稅核算不存在的謹(jǐn)慎性原則，會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)是指企業(yè)收入跟成本相減之后的余額，而所得稅利潤(rùn)的計(jì)算基于會(huì)計(jì)利潤(rùn)進(jìn)行。如此一來(lái)，在基建工程上，處于在建工程試運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的房地產(chǎn)企業(yè)面臨不同之處，該過(guò)程中形成的收入跟成本能夠相減，可是根據(jù)稅收法的要求，稅收事項(xiàng)也包括試運(yùn)營(yíng)過(guò)程中形成的利潤(rùn)。

二、健全房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，跟稅收法相配合

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，注重建設(shè)會(huì)計(jì)制度，積極地跟稅收部門相協(xié)調(diào)，這是實(shí)現(xiàn)工作效率提升的根本所在。為此，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息披露的擴(kuò)大化，這涵蓋籌資、土地儲(chǔ)備、土地成本等一系列項(xiàng)目存在的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，這樣不但可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)透明度的提升，而且可以根據(jù)實(shí)際現(xiàn)狀對(duì)企業(yè)的質(zhì)量保證金進(jìn)行提取。以使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、災(zāi)難應(yīng)對(duì)能力提升。除此之外，還應(yīng)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算中借款費(fèi)用核算以及成本核算的完善。成本核算的目的是為了有效地分?jǐn)偝杀?，針?duì)各個(gè)核算對(duì)象實(shí)施用總面積與總成本加權(quán)平均數(shù)算計(jì)算單位面積銷售成本，根據(jù)成本分?jǐn)偂N售價(jià)格、銷售成本、利潤(rùn)分紅等制定完善的制度，以使分配的合理性實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款總成本與借款總費(fèi)用的聯(lián)系密切，一系列項(xiàng)目需要分?jǐn)偟慕杩羁傎M(fèi)用=（借款費(fèi)用總額-臨時(shí)投資帶來(lái)的效益-存款利息）/（各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的累計(jì)余額-各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收款）。按照實(shí)際配比原則對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理核算。

（二）改進(jìn)與完善稅收法，以有效適應(yīng)會(huì)計(jì)核算工作

跟比較完整的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行比較而言，在很多情況下，存在的稅收法跟稅收優(yōu)惠政策、內(nèi)外兩套稅收制度相似，即都面臨不少缺陷。當(dāng)今，需要實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)稅收法的完善。在歸納之前典型房地產(chǎn)稅收案例經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以及需要立足于固有的要求跟實(shí)際現(xiàn)狀創(chuàng)新規(guī)則。再者，能夠在高校進(jìn)行選擇性的模擬實(shí)驗(yàn)，即讓建筑專業(yè)、法律專業(yè)的學(xué)生在觀察、試運(yùn)行中檢查稅收法的效果，完善與改進(jìn)稅收法的缺陷、不足，在堅(jiān)持會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、所得稅征收原則和目的的前提條件下進(jìn)行小范圍的優(yōu)化。

（三）交叉應(yīng)用各種協(xié)作方式，提高會(huì)計(jì)核算與稅收工作效率

在改革開(kāi)放之后，國(guó)內(nèi)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則立足于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而持續(xù)完善、發(fā)展。會(huì)計(jì)目標(biāo)注重服務(wù)于利益相關(guān)者，如此的服務(wù)形式存在多元化的特點(diǎn)。因此，在國(guó)內(nèi)特色化稅收方式形成之后，根據(jù)各自業(yè)務(wù)的不同需要實(shí)施異樣的協(xié)作手段對(duì)會(huì)計(jì)核算與所得稅核算中的操作進(jìn)行處理，盡可能地使兩者間的差異性減小，以使會(huì)計(jì)核算與稅收工作效率大大提升。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于當(dāng)前不斷發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)而言，需要高度關(guān)注其存在的會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理問(wèn)題。針對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)倖?wèn)題，需要堅(jiān)持配比性原則、重要性原則、謹(jǐn)慎性原則科學(xué)分?jǐn)?，在我?guó)會(huì)計(jì)核算與所得稅處理之間仍存在的收入差異、資產(chǎn)負(fù)債差異和成本差異面前，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)行業(yè)與法律行業(yè)的交流，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，充分考慮兩者之間存在的差異因素和解決辦法，逐步做到消除小差異，縮小大差異，努力為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)作貢獻(xiàn)。