張恒　王雪梅　丁華軍

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場快速擴張，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍逐漸擴大，房地產(chǎn)去庫存化周期變長。本文通過對近年來蚌埠龍子湖地區(qū)的房價波動現(xiàn)狀進行分析，找出波動影響因素，運用實際數(shù)據(jù)研究調(diào)控政策對房價的影響，從而評判房價制度對蚌埠市房價波動調(diào)控的效果，對現(xiàn)行房價制度的不足提供一些完善舉措。

關鍵詞：房價波動；房價調(diào)控；蚌埠市房價

0 引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國家政策支持下得到了迅速發(fā)展，已然成為國民經(jīng)濟的重要支柱。房地產(chǎn)市場帶來的經(jīng)濟效益在GDP中的占比率均在20%以上，土地出讓金在地方財政收入中占比越來越大，基本比重達到50%以上，通過出讓土地帶來收入成為地方財政收入的重要來源之一，投入在房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金占金融體系資金20%左右。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱的由來并不是空穴來風。隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，與之相關聯(lián)的50多個產(chǎn)業(yè)也深受其影響，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不可控制的情況，那么國民經(jīng)濟也必將受到重創(chuàng)，進而一場經(jīng)濟危機將不可避免[1]。為了防止此種現(xiàn)象發(fā)生，從房地產(chǎn)實行市場化以來，國家和地方政府就根據(jù)不同時期，不同情況出臺各種政策來對房地產(chǎn)價格加以調(diào)整和控制，在房地產(chǎn)業(yè)不景氣時期采取鼓勵政策，在其快速發(fā)展之時進行限制調(diào)控。由于房價波動受外界多項因素共同影響，同樣的因素在不同的國情制度下，不同的地區(qū)發(fā)展條件下，也表現(xiàn)出不同的結果。

近10年來，蚌埠市平均房價上漲70%以上，隨著蚌埠市新區(qū)建設、環(huán)境改造、交通設施完善的持續(xù)跟進，房價還在持續(xù)增長。在國家和地方政府的制度調(diào)控下，房價雖有短期下跌現(xiàn)象，但是持續(xù)時間都不長，總體仍然呈現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象，長此以往下去，將會影響商品房“去庫存”的進度，增加了消費者購房經(jīng)濟壓力的同時，消費者的購房意向?qū)艽擞绊?，因而變成觀望心態(tài)。通過三四線城市——蚌埠市近年來房價波動現(xiàn)象及相關房價調(diào)控制度進行研究，得到蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)存在新建商品房庫存下降、新建商品住房價格持續(xù)增長、資本投入速度平緩增長特點，找出有關房價波動的影響因素及相關調(diào)控政策的效果及不足。

1 房價波動的影響因素分析

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)實行市場化，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，房價波動劇烈現(xiàn)象也時常發(fā)生，造成房價波動的因素也是非常之多，比如：政府宏觀調(diào)控，市場需求，土地政策，金融市場，環(huán)境交通，醫(yī)療文化等等[2]。

1.1 政府宏觀調(diào)控

政府宏觀調(diào)控影響著房價波動。一旦國家鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展，放寬購房條件和稅收制度，那么房價就會出現(xiàn)短時間大幅度增長。但是房價上漲過快，其潛在的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象就會加重，更有甚者會發(fā)生房地產(chǎn)市場崩盤，造成經(jīng)濟危機。近年來，根據(jù)房價持續(xù)增長現(xiàn)象，政府部門開始頒布一系列的調(diào)控制度，通過政府干預，有效地控制房價不正常增長。

1.2 市場需求因素

房價上漲與市場需求息息相關，房地產(chǎn)市場需求不僅包括消費需求，更多包括投資需求以及投機需求。當房地產(chǎn)市場需求增大時，房地產(chǎn)商就會看到商機，大量資金投入到房地產(chǎn)業(yè)[3]，只有保持市場需求和供給需求達到平衡時，房價才能夠穩(wěn)定。然而，隨著三四線城市城市化進程加深和城鎮(zhèn)人口及就業(yè)人數(shù)的增加，住房需求也逐年增長，市場需求不斷增大，這就使得穩(wěn)定房價變得難上加難。

1.3 土地轉(zhuǎn)讓價格

土地在地方政府財政收入占比可達70%以上，土地價格不斷增長的同時也加大了房地產(chǎn)業(yè)的成本投入，房地產(chǎn)商只能通過不斷提升房價達到盈利目標。隨著人口的增長，土地成了更為稀缺資源，土地的供給也不斷減少，使得土地拍賣價格不斷上漲，甚至達到天價。

1.4 基礎設施及環(huán)境

隨著民眾對居住要求逐漸提高，人們往往希望居住環(huán)境越來越好，生活配套設施完善，交通便利，但是這些條件背后是房價的攀升。近年來蚌埠市隨著高鐵的修建和高速的完善，使得城市交通更加便捷，同時，蚌埠市政府還加強了環(huán)境改造，發(fā)展旅游景點，打造文明城市。這些情況使得蚌埠市吸納更多從一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)入的消費者群體，商品房價格也因附帶完善的商業(yè)配套和良好的生活環(huán)境而增長。

2 房價制度對蚌埠市房價波動的調(diào)控效果

自2010年起，我國開始在信貸，稅收，土地等方面實行嚴格的政策調(diào)控，2011年政府為了穩(wěn)定房價增長趨勢，開始實行限購、限貸等制度，希望從側(cè)面來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，經(jīng)過政策和制度的影響之后，房價增長得到有效控制，但是房價仍然居高不下。2015年底，中央政府在經(jīng)濟會議上提出“去庫存”工作內(nèi)容，各地方政府積極圍繞這一指標，出臺相應房價制度和政策，有效化解房地產(chǎn)庫存壓力。同年，蚌埠市政府作出幾次降息調(diào)整，調(diào)整初期，房價出現(xiàn)下降。

2016年初開始，蚌埠市政府又相應放寬政策，購買首套房比例下降，提高了住房公積金貸款額度，稅率降低，同時加大對房地產(chǎn)市場投資。在眾多優(yōu)惠政策鼓勵下，蚌埠房地產(chǎn)市場開始回暖，房價也在不斷上升。隨后全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，蚌埠房地產(chǎn)市場也受此影響，房價出現(xiàn)暴跌，這就造成2016年3月份和4月份房價上漲和下跌現(xiàn)象。2016年后半年，在政府多重房價制度的共同調(diào)控下，房價出現(xiàn)緩慢上升，2016年底房價市場趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

2017年初，國務院在《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》中提到將房地產(chǎn)稅在地區(qū)進行探索，真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”。同年，國家發(fā)改委透露，2017年全面實施居住證制度，推動非戶籍人口在城市落戶，三四線城市房價連續(xù)攀升。合肥作為房價暴漲代表的二線城市，帶動了蚌埠在內(nèi)的16個縣市房價持續(xù)上漲。同年10月，蚌埠市政府降低公積金貸款額度，提高首套房首付比例，這給寄托于公積金貸款的購房者“沉重一擊”；對“炒房”消費者來說，也是加大了投資成本和難度，減少了投機取巧的惡性消費，房價波動也在這一波制度調(diào)控中得到一定的緩和效果[4]。

下面以蚌埠市龍子湖地區(qū)海亮明珠和榮盛香榭蘭庭樓盤進行實例分析。

從圖1可以看出，在2015年和2016年，房價雖有不定期的上下波動，但是波動幅度相對比較平緩，而在2017年初以來，龍子湖地區(qū)房價出現(xiàn)大幅度增長，海亮明珠和榮盛香榭蘭庭房價的增長勢態(tài)與蚌埠龍子湖區(qū)域的總體趨勢一致，并且比龍子湖整體上漲更明顯。在2015年和2016年期間，蚌埠市龍子湖地區(qū)處于建設期，庫存商品房數(shù)量也比較少，所以，政府采取的“去庫存”計劃對龍子湖地區(qū)房價影響相對較少。隨著兩年時間經(jīng)濟的發(fā)展，龍子湖地區(qū)逐漸打造成更為理想的居住環(huán)境，景觀大道的建設，高鐵的開通，小型CBD商業(yè)圈的建立，政府職能部門的遷入，加上大學城文化區(qū)域的設立，都進一步促進了龍子湖地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2017年來，在全國房地產(chǎn)市場熱潮的影響以及合肥市房地產(chǎn)市場暴漲的勢頭下，蚌埠市房價也出現(xiàn)大幅度增長。隨著十九大的召開，更加確定了新時代房地產(chǎn)市場的發(fā)展，遏制投資投機性需求，滿足人民住房的剛性需求，蚌埠市在房貸政策上出臺了更為嚴格的條件，所以房價持續(xù)上漲趨勢受到控制，房價在2017年第四季度逐步穩(wěn)定下來。

3 房價制度的完善

3.1 制定更為合理的土地政策

土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，而我國土地國有化限制了土地的供給數(shù)量，高額的土地出讓金，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。蚌埠市政府應該根據(jù)蚌埠不同地區(qū)人口比例，需求比例以及庫存比例，制定合理的土地供應政策[5]。

3.2 實施住房公積金制度改革，加強對住房公積金的監(jiān)管制度

目前，住房公積金并沒有全面落實到每一個社會工作者，其使用率還是較為狹窄。為使住房公積金真正地面向中低收入家庭，應該擴大住房公積金享有者范圍，將一些私營企業(yè)職工或進城務工人員等弱勢群體列入住房公積金系統(tǒng)體制中。

3.3 加大老城區(qū)舊房改造

老城區(qū)改造可以直接減少商品房消費需求，加強老城區(qū)生活配套設施的建設，可以吸納更多消費者選擇老城區(qū)定居。一旦需求減少，房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)不可控制的局面，房價上漲也會得到有效控制，房價也會趨于穩(wěn)定。

3.4 實行租賃同權政策，改變住房消費行為

全面健全租賃市場，將傳統(tǒng)單一購房消費行為趨向多元化，引導購房需求向租賃需求轉(zhuǎn)變。扶持住宅租賃企業(yè)，擴大租賃供應市場；出臺減稅政策，對租賃實行減稅制度；允許提取相應比例公積金進行住房租賃，來鼓勵租賃住房的消費行為等。

4 總結

隨著蚌埠市區(qū)交通環(huán)境和基礎服務設施的完善，房地產(chǎn)市場也會得到快速發(fā)展，房價上漲是不可避免的，找出房價波動的影響因素，制定更為合理嚴格的房價制度，根據(jù)現(xiàn)實條件進行政策收緊，確保房價過熱增長得到有效控制。同時，地方政府應合理安排需求供給關系，建立完善的租賃市場，出臺有效政策完成好去庫存任務；改變居民消費行為，加強城市設施改造，建立多元化住房系統(tǒng)，才更有利于三四線城市實現(xiàn)經(jīng)濟改革，完善房價制度，促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]高慧.我國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的若干問題思考[J].商業(yè)時代，2013，（32）：131-132.

[2]陳剛.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動預測與研究[J].中國經(jīng)貿(mào)導刊，2010，（2）：91-101.

[3]陳憐漩，劉壯，王瑞瑞.供給側(cè)改革背景下三四線城市房地產(chǎn)去庫存的探究—以蚌埠市房地產(chǎn)為例[J].赤峰學院學報（自然科學版），2017，（1）：63-64.

[4]汪利娜.高房價背后的制度缺失[J].北京社會科學，2012，（2）：64-70.

[5]孟慶雪.中國房價波動及制度分析[J].江蘇科技信息，2014，（7）：4-5.