周玉紅

天津市正源土地價格評估有限公司 天津 300051

隨著經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國的重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中扮演者極為重要的作用。那么，房地產(chǎn)若要獲得更好的效益和發(fā)展，那么就必須重視房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量控制。本文針對房地產(chǎn)項目地工程質(zhì)量控制中存在的問題提出了一些建議和對策，同時也希望本文中的一些觀點和建議能夠為房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制提供一些理論指導，為相關研究提供一些有益的研究思路。

1 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制的重要性和必要性

在房地產(chǎn)施工單位中，項目工程質(zhì)量控制主要是指在施工前期、施工過程中以及后期驗收過程中對于房產(chǎn)項目施工質(zhì)量進行管理控制。對于房地產(chǎn)施工單位而言，項目工程質(zhì)量控制是其中一項非常重要的工作，占有極為重要的地位，如果不對項目工程質(zhì)量控制的重要性加以重視，不僅會使企業(yè)的經(jīng)濟蒙受重大損失，也可能對居民的生命安全帶來一定的威脅，加強房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制也能夠保證工期順利完成，建筑工程項目順利進行，一旦房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制出現(xiàn)問題，也勢必會影響到整個項目工程的進度。

2 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制中存在的問題及其分析

2.1 質(zhì)量管理理念沒有真正的普及

質(zhì)量控制的關鍵是人，而人行為的基礎是理念。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理層對質(zhì)量控制的重要性認識是比較到位的，也圍繞質(zhì)量控制建章立制，加強監(jiān)督。但對于基層員工來說，質(zhì)量控制的意識比較差。特別是目前我國許多房地產(chǎn)項目的施工單位，一線員工是根據(jù)項目的實施需要臨時組建，而且大多數(shù)一線員工是進城務工人員，文化程度不高，相關專業(yè)培訓不夠，而且在施工中大多數(shù)采取的是計件分包方式，由于人員素質(zhì)和受利益的驅(qū)使，大部分的一線員工對質(zhì)量控制缺乏科學的理念，再加之管理人員監(jiān)督不到位，這種缺乏科學質(zhì)量理念指導的情況，勢必對房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制造成嚴重的影響。

2.2 項目資源整合度不高

房地產(chǎn)項目的形成過程涉及勘探、設計、材料供應、施工、監(jiān)理等多個過程，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能影響工程的質(zhì)量。所以對房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制過程，必須實現(xiàn)對涉及項目各種資源進行有效地整合，從而使各種優(yōu)質(zhì)資源聚集，保證項目質(zhì)量。但在實際中，項目往往采取分包的形式進行，使得項目的勘探、設計、材料供應、監(jiān)理、施工不由單位實施，缺乏有效的整合和統(tǒng)一的質(zhì)量控制體系，這就出現(xiàn)設計要求不明、施工不能完全落實設計標準規(guī)范、材料出現(xiàn)以次充好、監(jiān)理出現(xiàn)漏洞、相關標準規(guī)范執(zhí)行不嚴等，這些都為項目質(zhì)量控制造成較大的影響。

2.3 企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量控制架構(gòu)體系不健全

對于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)公司內(nèi)部組織來說，對市場開發(fā)、產(chǎn)品的設計相對比較重視，把更多的精力放在了市場開發(fā)和產(chǎn)品銷售上。而產(chǎn)品質(zhì)量基本交由工程部負責。同時委托監(jiān)理公司對質(zhì)量進行監(jiān)督。這種缺乏專門質(zhì)量控制機構(gòu)，質(zhì)量控制架構(gòu)不全的設置，勢必影響產(chǎn)品質(zhì)量。同時就工程監(jiān)理來說，許多監(jiān)理人員甚至存在同時監(jiān)理幾個工程的現(xiàn)象，也影響工程質(zhì)量的控制。

2.4 重視事后整改輕視事中及事前控制

房地產(chǎn)項目形成過程是一個各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣的過程，質(zhì)量的控制必須把重點放在事前和事中?？蓪嶋H中許多項目在實施中對事前和事中質(zhì)量控制認識不到位，往往是項目完成后才發(fā)現(xiàn)問題，從而進行補救，這樣一方面造成了浪費，同時也提高了工程成本。對于注重事后整改的這種質(zhì)量控制方法，房地產(chǎn)項目這樣一個特殊的產(chǎn)品也存在嚴重質(zhì)量隱患，因為有許多隱蔽工程是難以通過事后監(jiān)督發(fā)現(xiàn)的，這就給工程質(zhì)量留下了隱患。

3 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制的建議

3.1 提高全員質(zhì)量意識

正確的意識是質(zhì)量的保證，只有真正樹立了質(zhì)量意識才能主動參與質(zhì)量控制，保證產(chǎn)品質(zhì)量。要進一步加強管理層的質(zhì)量意識，特別是提高管理層運用現(xiàn)代管理知識進行質(zhì)量控制的意識和能力，并通過管理層向全體員工進行質(zhì)量管理意識的滲透。房地產(chǎn)公司要把先進的質(zhì)量理念貫穿于企業(yè)發(fā)展的遠景規(guī)劃和企業(yè)文化中，并通過各種方式營造濃厚的質(zhì)量氛圍。要加強基層員工質(zhì)量意識的提高，把質(zhì)量貫穿于項目考核各個過程，形成以質(zhì)量為統(tǒng)領管理體系，從而提高全員的質(zhì)量意識。

3.2 實現(xiàn)各種優(yōu)質(zhì)資源的整合

高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目是各種資源的聚合效應，必須從設計、施工、材料、管理等方面共同努力。作為房地產(chǎn)公司，必須要有一支高規(guī)格的項目設計人才隊伍，確保項目的效果通過設計得到體現(xiàn)。要有一個穩(wěn)定、質(zhì)量可靠的原材料供應商，從而使質(zhì)量保證有基礎。有一個具有高資質(zhì)、豐富經(jīng)驗、技術先進的施工隊伍，確保工程設計要求和標準的實現(xiàn)[1]。要有一支高素質(zhì)的工程質(zhì)量監(jiān)督管理隊伍，及時發(fā)現(xiàn)和糾正問題。

3.3 完善工程質(zhì)量控制體系

要按照工程項目質(zhì)量管理體系要求，建立起完整的項目質(zhì)量控制體系。要加強質(zhì)量控制組織機構(gòu)建設，可以單設房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理專門機構(gòu)，加強質(zhì)量監(jiān)督。這個監(jiān)督機構(gòu)一方面是對工程施工過程中質(zhì)量的監(jiān)督，另一個方面是對工程監(jiān)理機構(gòu)的協(xié)調(diào)和監(jiān)督，從而確保質(zhì)量。要建立項目質(zhì)量控制的規(guī)范流程，并加強各個環(huán)節(jié)的考核，確保質(zhì)量控制措施的實現(xiàn)。

3.4 加強質(zhì)量控制全程管理

要突出事前預防、事中管理、事后檢驗，重點突出事前和事中。事前要有科學的設計，從而防止質(zhì)量通病。要對項目實施進行全程規(guī)劃，制訂預防措施，防止問題出現(xiàn)。事中關鍵是要規(guī)范施工行為，加強檢查監(jiān)督，特別是要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的專業(yè)作用。要注重運用合同，明確雙方的責任，實現(xiàn)約束。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制是一項系統(tǒng)復雜的過程，涉及項目從勘查設計、施工到驗收使用各個環(huán)節(jié)，包括多個主體，需要政府、監(jiān)理、施工方共同努力，形成合力，從而實現(xiàn)對項目質(zhì)量的控制。